Vraag: verhaal mogelijk?

[bensen]

Onze woonboerderij staat te koop.

We hadden een koper gevonden.

Voor alle zekerheid vroeg die koper eerst nog een bouwtechnische keuring aan.

De bouwtechnicus kwam, zag, bleef precies een kwartier en had de volgende dag zijn rapport klaar: één aaneenschakeling van hypothes en aannames, meningen over plaatsen waar hij überhaupt niet was geweest,
ongunstige close-up foto's (van b.v. een vochtplek) en bovendien daarbij ook een (excessieve)inschatting van de kosten.

De bouwtechnische keurder in kwestie blijkt ook een eigen bouwbedrijf te hebben en belangenverstrengeling zou mij niet verbazen.

Eind van het liedje is evenwel: de koper haakt af.

Ik kan aantonen dat in het rapport minimaal 45 fouten staan (maar ik heb dat rapport dus niet zelf laten maken).

Wat zijn mijn juridische mogelijkheden?

[StevenK]

Niet: zelfs na ondertekening van een koopcontract heeft de koper nog een wettelijke bedenktijd.

[bensen]

Dank voor reaktie StevenK. Ik bedoelde niet wat ik juridisch kan doen t.o.v. de afhakende koper, maar ten opzichte van de blunderende, fake bouwtechnicus.
Tenslotte heeft hij de koop om zeep geholpen met zijn falende rapport.

Kan ik tegen die man juridisch iets doen?

[bona fides]

Als ik het goed begrijp is de bouwtechnicus door de koper gekozen en betaald. De bouwtechnicus is jou m.i. geen verantwoording verschuldigd.

Vergelijk het met de situatie waarin de kandidaatkoper zijn broer de woning laat bekijken, waarna de broer, die laten we aannemen helemaal niets weet van bouwtechnische zaken, de koper overtuigt om van de koop af te zien. Dan kun je noch de koper, noch diens broer, iets maken.

Als er niets klopt van het bouwtechnisch rapport, kun je proberen de kandidaatkoper hiervan te overtuigen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[BartjeD]

Ik opper nu een gedachte gang voor de forum leden:

Pleegt de onderzoeker geen Onrechtmatige Daad omdat hij stilzwijgend toezegt je huis op een redelijke en eerlijke manier te onderzoeken. (anders laat je hem niet binnen en is hij niet ingehuurd door de koper)

Dit vloeit voort uit 3:33 --> 'RH Het huis (natuurlijk correct) te gaan onderzoeken en waarderen' en evt. 3:35.

dan de OD: Niet nakoming toezegging, schuld bij onderzoeker, schade is dat de koper vanwege het negatieve rapport afhaakt en een andere koper gevonden moet worden. Om maar te zwijgen van de negatieve impact die het rapport op andere kopers kan hebben?

Al het andere aangenomen is de schade vrij moeilijk te bewijzen, zou de koper anders wel gekocht hebben? Is er wel schade?

Als dit klopt dan kan de rapporteur worden gedaagd voor de rechtbank.

[bona fides]

[BartjeD]

Onstaat die toezegging jegens de huis eigenaar niet omdat je hem binnenlaat? Valt dat zo te construeren? Het ontstaan van een vertrouwens band dat de onderzoeker goed zal onderzoeken omdat hij wordt toegestaan zijn werk te doen in het huis van de eigenaar?

Dat is mijn gedachte gang geweest. Het is een stretch maar dat zie je vaker in het recht, bijzondere creatieve uitleg over de toepassing van artikelen.

Begrijp ik je opmerking goed?

[pacta sunt servanda]

Je zult ten eerste moeten bewijzen dat de onderzoeker onrechtmatige gehandeld heeft. M.i. kun je dit doen door een second opinion te laten opstellen waarin het tegendeel wordt aangegeven. De verschillen in waardering moeten dan dermate belangrijke verschillen vertonen dat het de onderzoeker ka nworden toegerekend dat hij een andersluidend onderzoeksresultaat heeft.

En dan nog, dan is het de vraag wat de schadevergoeding in zou moeten houden. er was in het geheel nog geen onderhandeling en, zeker tegenwoordig, is het totaal geen vanzelfsprekendheid dat de onderhandelingen uitlopen in een koop dus het is sterk de vraag of het 'schade' oplevert.

Ik zie geen hoopvolle zaak.
_________________
~Tempora mutantur, et nos mutamur in illis~

[bensen]

"BartjeD" en "Pacta Sunt Servanda" ik ben jullie nú al DANKBAAR , wat een creatieve wending is er opeens.

Ik kan toevoegen dat ik (verkoper) emails heb van de koper met 'attached' een voorlopig koopcontract zoals híj (de koper) het voorstelt (en dat enkele dagen later zou worden getekend, ook die intentie heb ik in een email).

[pacta sunt servanda]

En welke nuanceringen staan er in?

Als daarin staat dat hij bereid is te tekenen wanneer er 'een' positief onderzoek ligt dan heeft het m.i. nog wel nut om een second opinion op te laten laten uitvoeren. Laat dit dan doen door een partij die door jullie beiden goedgekeurd wordt.

Het ligt dus een beetje aan de omstandigheden of je erop mocht vertrouwen dat er een of andere vorm van toezegging is gedaan.
_________________
~Tempora mutantur, et nos mutamur in illis~

[bona fides]

[bona fides]

Stel eens dat de koper een bedrijf was dat huizen aankoopt om te verhuren, en dat de bouwtechnicus een werknemer van het bedrijf was. (*)

Laten we dan eens aannemen dat de bouwtechnicus inderdaad onrechtmatig heeft gehandeld jegens de verkoper. Op grond van art. 6:170 BW zou dan de koper aansprakelijk zijn voor de schade toegebracht aan de verkoper door deze onrechtmatige daad. Dat lijkt mij compleet ondenkbaar. De conclusie is dat onder aanname (*) de bouwtechnicus niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens de verkoper.

Voor de vraag of de bouwtechnicus onrechtmatig heeft gehandeld jegens de verkoper lijkt het mij echter van geen belang of de koper een verhuurbedrijf was of een particulier, en of de bouwtechnicus een werknemer van de koper was of niet. De conclusie geldt dus ook zonder aanname (*).

Koper/bouwtechnicus moet hier naar mijn mening gezien worden als een eenheid die intern tot de beslissing is gekomen om niet tot koop over te gaan. Hoe die beslissing precies tot stand is gekomen is irrelevant. Het staat de verkoper vrij om alsnog te proberen de koper over te halen het pand te kopen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[BartjeD]

Dekt de maatschappelijke zorgvuldigheid dit trouwens niet?

Het is toch redelijk om aan te nemen dat de derde partij, de onderzoeker, in dit geval een accuraat rapport moet geven. Doet hij dit niet en lijdt de verkoper schade dan is hij hier toch voor verantwoordelijk? Dit is toch ook zijn beroepsaansprakelijkheid?

[bona fides]

[BartjeD]

Ik snap wat je bedoelt, 6: 170 maar het gaat hier denk ik om een niet ondergeschikte ex 171.


De koper is dan niet aansprakelijk omdat de onderzoeker niet handelde in opdracht van de koper in de zin van: “werden verricht ter uitoefening van het bedrijf van de opdrachtgever”.

Dit is wel een interesant arrest om te lezen trouwens:
http://rechtennieuws.nl/29552/aansprakelijkheid-van-de-opdrachtgever-voor-niet-ondergeschikte-derden.html

Waarom valt de onderzoeker volgens jouw in de categorie 'ondergeschikten'? Of begrijp ik dit verkeerd en gebruik je dit alleen als voorbeeld?

Ik denk dat op basis van 6: 171 ze als verschillende partijen te zien zijn. Daarmee bedoel ik dat de onderzoeker een onafhankelijke derde partij is die ingehuurd is door de koper maar niet in uitoefening van bedrijf van de opdrachtgever. Aan het eenheidscriterium is nu toch niet voldaan?