automatisch eigenaar grond door het in gebruik te hebben?

[ouwe sloeber]

Hoe zit het met automatisch eigendom worden van grond door het in gebruik te hebben?

Achter een huis, in het verlengde ervan, ligt een strook grond tot een water. Dit is gemeentegrond. Het grootste gedeelte van die grond is door de eigenaar van het huis in gebruik, de laatste meters door de buren (dit had te maken met het feit dat de eigenaar van het huis dit veiliger vond voor hun peuter ivm het water). Het was dus in overleg.

Inmiddels zijn de buren verhuisd, de opvolgende buren ook. De grond is nog steeds in gebruik door de buren (in overleg).

In de afgelopen jaren (zo'n 10 tot 15) is enkele malen een poging gedaan de grond te kopen. De gemeente verkoopt de grond echter niet omdat er nog geen duidelijkheid is over het bestemmingsplan.

Er is nog steeds een plan de grond te kopen zodra de gemeente daarin toestemt.

Is de grond inmiddels eigendom geworden van de gebruiker (bijvoorbeeld door het zo'n 15 jaar in gebruik te hebben?). Zo iets dergelijks meen ik wel eens op het forum te lezen, maar ik vind het een rare situatie.

Op zich heeft de eigenaar er geen probleem mee dat de grond in gebruik is door de buren. Is er een kans dat hij, door nu niks te doen, automatisch de grond van de buren wordt?
Als de verjaringstermijn werkelijk 10 (of was het nu 20? ik lees beide getallen) jaar is, maakt het dan nog uit dat het steeds andere mensen zijn die van de grond gebruik maken?

Moet hij nu actie ondernemen om dat recht te blijven houden?

Hij is er overigens vrij zeker van dat de buren de grond niet kunnen betalen.

[StevenK]

Nee. Het is duidelijk dat de gebruiker nooit de grond als eigenaar in gebruik heeft gehad en dus kan er geen sprake zijn van verkrijging door verjaring.

[Laurens02]

Kort en terminologisch niet loepzuiver:
Er zijn twee mogelijke vormen van verjaring: één waarbij de verkrijgende persoon onterecht denkt eigenaar te zijn, en één waarbij deze de grond (of bijv. een auto) onder zich houdt terwijl hij weet dat het niet zijn eigendom is.

Voor de eerste variant geldt een kortere termijn van 10 jaar. Degene die de zaak gebruikt moet "te goeder trouw" zijn, oftewel hij moet niet geweten hebben dat het niet zijn eigendom was. In het geval van grondeigendom gaat dit (bijna) nooit op, omdat je geacht wordt het kadaster te raadplegen - je had het dus altijd kunnen weten.

Voor de tweede variant staat een termijn van 20 jaar. Net als bij de eerste variant is vereist dat de verkrijger het bezit van de zaak heeft, dat wil zeggen dat hij zich feitelijk gedraagt alsof hij de eigenaar is. Nu moet dat dus 20 jaar lang het geval geweest zijn. Bij grond is dat moeilijk te bewerkstelligen; een omheining eromheen is een aanwijzing.

In dit geval kan, afgezien van de termijn, niet worden volgehouden dat er voldoende bezit wordt uitgevoerd: er is zelfs meerdere keren een aanbod gedaan aan de eigenaar om de grond te kopen, dus de persoon in kwestie stelt zich tegenover de eigenaar niet op alsof hij eigenaar is.

Voor de buren geldt dat ze, nu ze in overleg de grond gebruiken, dit doen op basis van een afspraak. Daarom doen ook zij niet alsof ze de eigenaar van de grond zijn, maar zijn ze zich er terdege van bewust dat iemand anders dat is.
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato.

[bona fides]

De casus lijkt me een beetje verwarrend. Er is sprake van een "eigenaar" die volgens mij echter geen eigenaar is van de bewuste strook grond, want dat is de gemeente.

Als ik het goed begrijp zijn er twee buren die ieder een strook grond in gebruik hebben die eigendom is van de gemeente. Wat die buren onderling afspreken ("het was dus in overleg", etc.) is irrelevant. Volgens mij kunnen we ons beperken tot de verhouding gebruiker-gemeente (zowel "huiseigenaar"-gemeente als "buren"-gemeente).

Aangenomen dat het kadaster klopt, is voor verjaring inderdaad een periode van 20 jaar van onafgebroken bezit nodig. Bezit begint met "bezitneming". Er is geen sprake van bezitneming als een gebruiker de grond gaat gebruiken met toestemming van de eigenaar (=gemeente).

Of hier sprake is geweest van bezitneming lijkt me niet duidelijk. Maar als de grond aanvankelijk in bezit is genomen, lijkt het feit dat de gebruiker/bezitter later heeft aangeboden de grond te kopen mij nog niet te betekenen dat er vanaf dat moment geen sprake meer was van bezit. Hebben de gebruiker en gemeente daarentegen later afgesproken dat de gebruiker voortaan de grond voor de gemeente zal houden, dan maakt dat vermoedelijk weer wel een einde aan het bezit (via art. 3:115 sub a BW).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Laurens02]

Schematisch:

A gebruikt de strook achter zijn woning, waarvan X eigenaar is. Hij staat B toe gebruik te maken van een deel van die strook.

Tussen A en B is er in ieder geval geen sprake van inbezitneming, omdat er duidelijk afspraken zijn gemaakt onderling zodat B slechts houder is. Dat beantwoordt een deel van de vraag van TS.

De houding die de A aanneemt tegenover X heeft, afhankelijk van de uiterlijke kenbaarheid van het gebruik van de grond (zoals ik zei: is er bijv. sprake van omheining, anderszins anderen de toegang ontzeggen?), naar mijn idee niet heel duidelijk de vorm van bezit. Vooral het feit dat A met X in overleg gaat geeft aan dat A deze als eigenaar erkent; het is misschien een goede maatstaf om je af te vragen of A zich hevig zal verzetten tegen het verzoek van X om de grond te ontruimen (da's een idee?). Die indruk krijg ik niet uit het verhaal.
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato.

[ouwe sloeber]

Voor de duidelijkheid, de eigenaar is de gemeente.

Ooit wil de eigenaar van het huis de grond achter zijn huis kopen. Kan het feit dat de buren een deel in gebruik hebben dit verhinderen omdat ze automatisch eigenaar zijn. Dat is eigenlijk de vraag.

De buren hebben het 1.5 jaar in gebruik, de vorige buren ervoor een jaar of 5 en de buren daarvoor ook een jaar of 5 (is dat nog relevant, dat de mensen gewisseld zijn?).

Ik begrijp de term 'in bezitneming' niet heel goed. De gemeente is er van op de hoogte dat de grond in gebruik is door de bewoners. Concrete afspraken zijn er niet, maar er is wel correspondentie.

Terzijde, voor de vraag niet heel belangrijk, Het is in de polder, de gemeente kan waarschijnlijk niets met de grond doen omdat het ingeklemd zit tussen water en woningen. Het is niet te bereiken zonder over grond in eigendom te gaan (behalve via het water of door de lucht).
De buren hebben eveneens grond van gemeente in gebruik achter hun eigen huis, + een stuk achter het huis van hun buren (in L vorm). Dit is het extra stuk waarover de vraag gaat.

Dank voor de antwoorden. Het blijft ingewikkeld voor mij.

[bona fides]

[bona fides]

[ouwe sloeber]

[ouwe sloeber]

Voor de zekerheid nagaan of ik het goed begrepen heb. De conclusie is dat de grond in dit geval niet na 20 jaar bezit wordt.

Dit omdat er geen sprake is van bezitneming. Er is geen sprake van bezitneming omdat de gemeente (X) op de hoogte was van het feit dat A en B (B zijn wisselende buren) de grond gebruikten. Daarmee gaven ze imliciet ook toestemming.

Geen toestemming in de zin van 'wij geven hiermee toestemming,...', maar de toezegging dat de grond mogelijk ooit verkocht wordt als het bestemmingsplan bekend is. In eerste instantie wordt de grond dan aangeboden aan de mensen die het in gebruik hebben.

[bona fides]

[hantronics]

Er ontbreekt goede trouw, dus er kan geen verkrijgende verjaring na 10 jaaqr zijn.
Ik lees dat het perceel in gebruik en in bezit is, maar echter korter dan 20 jaar, zodat er geen sprake is van bevrijdende verjaring. Bevrijding van de claim van de gemeente heeft niet plaats gevonden. Gemeente kan succesvol revindiceren.

En na 20 jaar? Ik zou zeggen dat nu er hekken omheen staan en de gemeente geen persoonlijke verbintenis heeft met de bezitters, dat dan de bevrijdende verjaring wel plaats heeft gevonden. Dus hekken laten staan en zorgen dat de 20 jaar worden gehaald zonder revindicatie.

Na 20 jaar als eigenaar de grond verdedigen, dus hooivorken en honkbalknuppels klaar leggen, of 112 bellen.......
_________________
Met vriendelijke groet,
mr drs J. (Han) van Wieringen
www.raadsman.net

[ouwe sloeber]

Wat een rare regel eigenlijk. Als een grondeigenaar geen toestemming geeft, dan wordt de grond na 20 jaar van jou (bij in bezitneming, wat weer aan te tonen is door hekken om de grond). Als deze wel toestemming geeft, dan wordt de grond niet van jou. Ik zie de logica niet. Ik zou het logisch vinden dat grond altijd van de oorspronkelijke eigenaar blijft.

[bona fides]

Het idee is dat onrechtmatige situaties niet tot in de eeuwigheid moeten blijven bestaan. De eigenaar wiens grond zonder diens toestemming wordt gebruikt heeft daarom 20 jaar de tijd om aan die onrechtmatige situatie een eind te maken. Maar heeft hij de grond juist in bruikleen gegeven, dan zou het onzinnig zijn als hij na 20 jaar de eigendom van de grond verliest.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Arjenvdziel]

Was het maar zo'n feest.

Je wordt eigenaar na een bepaalde tijd van afgebroken bezit.
Je bent echter geen bezitter. Je houdt het goed namelijk niet voor jezelf. Het is bekend dat die grond van de gemeente is en je houdt het voor hen, als daar uberhaupt al sprake van is bij grond van de gemeente...
Een houder wordt nooit eigenaar door verjaring.