te veel betaalde huur terug krijgen

[arie_g]

Hallo allemaal,

Ik heb een aantal vragen naar aanleiding van een uitspraak van de huurcommissie.

Ik woon sinds 1 juni in een huurhuis op basis van een tijdelijk contract (1 jaar). Ik betaalde 800 euro per maand kale huur. Na wat onenigheid met mijn huisbaas ben ik naar de huurcommissie gestapt in oktober.
In de uitspraak in maart heeft de huurcommissie vanwege een ernstig gebrek de huurprijs vastgesteld op 200 euro. Nadat dit gebrek verholpen is mag de huur 300 euro bedragen.
Ik heb over 8 maanden dus 600 euro te veel betaald.
Hoewel de verhuurder de huur per aangetekende brief heeft opgezegd, heb ik via het forum vernomen dat deze mij niet zonder geldige reden uit huis kan zetten. Hoewel dit een geruststelling is heb ik toch nog meer vragen.

1) Nu ik dus erg veel geld tegoed heb van mijn huisbaas, en het zeer moeilijk zal zijn om het terug te krijgen, ben ik gestopt met het betalen van de huur. Is dit wettelijk toegestaan of geef ik mijn huisbaas nu (een goede) reden om mij alsnog uit huis te zetten?

2) Is de verhuurder verplicht om meteen het te veel betaalde bedrag terug te storten (in taal der juristen heet dit volgens mij "uitvoerbaar bij voorraad")? Of is er een wettelijke termijn waarbinnen mijn huisbaas het geld moet terugstorten?

3) Indien ik het geld terug eis, mag ik dan ook de wettelijke rente op niet-handelstransacties berekenen?

4) Heeft iemand tips hoe ik het beste te werk kan gaan? De huisbaas is berucht om het niet nakomen van afspraken en niet betalen van zaken. Een zachte hand zal dan ook geen zin hebben...

Bedankt!!

[bona fides]

[tikSimone]

Het lijkt me dan wel verstandig om even schriftelijk (aangetekend met bewijs van ontvanst) te bevestigen dát je verrekent en welk bedrag je in totaal (dus plus die rente) verrekent.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[arie_g]

Hoi allemaal,

Bedankt voor de reacties! Er is echter een vervolg...

Na de eerste brief waarin de verhuurder opzegde, waarop ik heb gereageerd dat ik dat niet accepteerde, heb ik een nieuwe brief gekregen.

De verhuurder wil de overeenkomst ontbinden op de volgende gronden:

7:274, lid a:
Volgens haar ben ik geen goede huurder omdat ik zelf kookplaten in de keuken heb geïnstalleerd zonder haar hierover te informeren. Hierdoor zijn er meerdere keren stoppen doorgeslagen. Dit zou brand kunnen veroorzaken. Verder zegt ze dat ze gevraagd heeft of deze kookplaat verwijderd kon worden, maar dit is niet gebeurd. (Dit heeft ze dus NOOIT gevraagd). Ze besluit haar argumentatie dat de kookplaten een gevaarlijke situatie hebben opgeleverd voor de buren.

7:274, lid e:
Ik woon in een voormalig bedrijfspand. In de brief geeft de verhuurder aan dat de bouwvergunning en kamer verhuur vergunning door de gemeente is geweigerd. Hierdoor is de officiële bestemming van het pand nog steeds bedrijfsruimte. Hierdoor kan ze de huurovereenkomst niet verlengen.

Ter verduidelijking (ik weet niet of het ertoe doet): ik woon in een groot huis met meerdere mensen. Ik heb echter wel gewoon mijn eigen voordeur, keuken, wc, etc.

Als laatste, de brief waarin ze de twee boven genoemde redenen tot opzegging geeft, heb ik aangetekend ontvangen op 20 maart. Echter, de huurovereenkomst loopt af op 19 juni. Ze is dus 1 dag te laat met de opzegging (of niet?).

Vraag 1)
Is de opzegging te laat en zo ja, vervallen daarbij al haar redenen tot opzegging?

Vraag 2)
Over haar 1e reden tot opzegging. Het is waar dat er een nieuwe groep is aangemaakt in de stoppenkast. Maar gevaarlijke situaties: onzin. Ze heeft dus ook nooit gevraagd de kookplaten te verwijderen. En zeg nou zelf, hoe moet ik anders koken? En is dit überhaupt een argument dat de rechter serieus neemt??

Vraag 3)
Over haar 2e reden tot opzegging. Ze liegt er vaak en erg graag, maar het kan natuurlijk waar zijn. Maar, in dat geval heeft zij een probleem neem ik aan? Zij heeft het pand verhuurd terwijl ze niet wist of het mocht. Het lijkt mij dat ze eerst maar eens moet bewijzen dat zij de waarheid spreekt. Als dat het geval is, wat moet/kan ik dan doen?

Heel erg bedankt, jullie hulp wordt zeer gewaardeerd!

[apconius]

helaas weet ik zo geen antwoord op je eerste vraag en ben nu ook niet in staat om dit snel op te zoeken.

antwoord 2: Mij lijkt dit een te vage reden. Ik ga ervan uit dat je hebt over art. 7:274, lid 1 sub a.
Dit stelt dat een rechter de vordering tot opzegging kan toewijzen bij het feit dat de bewoner geen goede huurder is. Het aansluiten van een kookplaat is daarvoor niet voldoende. Zeker niet wanneer je kenbaar maakt dat er geen gevaar is en indien dit er mocht zijn je alles zal doen om dit gevaar weg te nemen.

antwoord 3:
als iemand een onrechtmatige daad pleegt waardoor jij schade lijdt dan zou je dit kunnen verhalen. Wellicht is dat hier ook een optie. Mocht de omschreven situatie kloppen, dan is dit zeker niet fijn voor jou. De gemeente heeft namelijk niet veel met jou overeenkomst met haar te maken en als zij willen gaan handhaven dan zul je dus weg moeten. Let op, dit kan dan vrij snel gebeuren.

Ik zou als ik jou was onopvallen proberen te achterhalen of het gesteld wel klopt (je zou vergunningaanvraag bij gemeente kunnen nakijken)

[arie_g]

Bedankt voor je antwoord apconius!

Ik heb vrijdag de gemeente gebeld. Het blijkt dat de bestemming altijd al woonruimte is geweest. Volgens de gemeente heeft de huisbaas echter wel een vergunning aangevraagd om de woonruimte te splitsen. Deze aanvraag is echter onvolledig ingediend en daarom niet in behandeling genomen.
Echter de gemeente is erachter gekomen dat de woning tóch gesplitst is. Nu is de gemeente een procedure tegen mijn huisbaas begonnen vanwege illegale bouwwerkzaamheden.
Het lijkt mij dus iets waar ik buiten sta. Ik ben nu bezig om een brief terug te schrijven waarin ik zeg dat ik:
1) de opzegging niet accepteer
2) haar brief te laat was en daarom niet rechtsgeldig
3) beide gronden om de huur op te zeggen naar de prullenbak verwijs
4) aangeef dat ik binnen 30 dagen mijn te veel betaalde huur terug wil en dat ik anders naar de kantonrechter stap

Ik denk dat het verhaal nog wel een aardige staart gaat krijgen...

Als iemand nog advies heeft: alles is welkom!

Bedankt!

[bona fides]

De "lid 1 sub a"-reden lijkt mij ook te vaag, onbewijsbaar en sowieso geen voldoende reden voor opzegging.

De "lid 1 sub e"-reden gaat volgens mij alleen op als de verhuurder die bestemming ook daadwerkelijk gaat verwezenlijken. Bovendien staan bouwvergunning en kamerverhuurvergunning daar los van.

Wel is denkbaar dat de gemeente besluit dat de verhuur moet worden beëindigd (als de situatie wettelijk inderdaad niet klopt). Dat zou de verhuurder de mogelijkheid geven de huurovereenkomst op grond van art. 7:210 lid 1 BW te ontbinden. De verhuurder is dan verplicht de schade die de huurder door de ontbinding lijdt te vergoeden. (En inderdaad heeft de gemeente niet veel met die huurovereenkomst te maken, dus zelfs als de verhuurder niet ontbindt zul je er dan uitmoeten.)

Als 19 juni de laatste dag is waarop wordt gehuurd, lijkt 20 maart mij inderdaad 1 dag te laat. Overigens lijkt uit art. 7:271 lid 5 sub b BW een termijn van 4 maanden te volgen:

[Zeemeeuw]

Onderstaand artikel geldt alleen voor de huur van woonruimtes. Het artikel waarnaar verwezen wordt, 228 lid 1, gaat over huur voor bepaalde tijd. Volgens mij is dat verhaal over de opzegtermijn helemaal niet aan de orde, omdat dezelfde regels gelden als voor huur onbepaalde tijd.

Artikel 271 boek 7 BW

1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.

2. Een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.

3. De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Is in gevolge artikel 266 de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan.

4. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.

5. Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:

a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;

b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.

6. Een opzegging die in strijd met lid 1, lid 3 of lid 5 onder a is gedaan en een opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan die van lid 5 onder b gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn.

7. Elk beding waarbij in strijd met lid 5 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 5 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen.

8. Dit artikel geldt niet, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan.

[omnium]

Een vriendin van me heeft in feb. 2009 een (tijdelijk) huurcontract ondertekend. Dit betreft een geliberaliseerde woning ad €1000; per maand. Nu wilde ze vorige maand de huurcommissie inschakelen, omdat gezien het puntenstelsel het bedrag veel te hoog is. De makelaar (die de woning verhuurt, maar niet het contract heeft ondertekent) gaf in eerste instantie zijn goedkeuring. Maar na overleg met de eigenaren komt de volgende brief van de makelaar binnen:

Vanwege wangedrag blablabla (zwaar niet gegrond) moet je de woning voor 25 mei verlaten. In paniek heeft ze haar spullen gepakt, heeft de sleutels ingeleverd, woning opgeleverd en is verhuisd naar een andere woning. Ze heeft echter wel aangegeven in een brief hier nadrukkelijk niet mee akkoord te gaan. Dus feitelijk is ze nog huurder van deze woning. Nu wil ze een schadevergoeding eisen. Het contract loopt nog 8 maanden, dus dat is 8 x €1.000;

Vraag 1: Als ze hier niet mee akkoord gaan, kan ze dan alsnog de huurcommissie inschakelen om geld terug te vorderen. Ze betaalt overigens geen huur meer.

Vraag 2: Moet ze de makelaar aansprakelijk stellen of de eigenaren (die het contract hebben ondertekend) of allebei?

Vraag 3: Heeft het te vorderen bedrag een kans van slagen?

Echt..gekke mensen op de wereld...

[bona fides]

Komt de huurprijs volgens het puntenstelsel onder de huursubsidiegrens uit? Zo nee, dan is de huurprijs volgens het puntenstelsel irrelevant.

Zo ja, dan was het m.i. niet verstandig om de sleutels in te leveren. De paniekreactie lijkt me voor haar rekening te komen, want ze had nog alle tijd om zich goed over haar rechten voor te laten lichten.

Het kan denk ik geen kwaad om een procedure bij de huurcommissie te beginnen. Ik weet niet of dat nog kan als je inmiddels al vertrokken bent, maar daar kom je vanzelf wel achter. De woning krijg je er niet mee terug, maar misschien wel de te veel betaalde huur (als daarvan sprake is).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Chantalle]

[bona fides]

[sjoerdotter]

Zelfs als de huur boven de liberalisatieprijs zat dan kun je tot 6 maanden nog met terugwerkende kracht het te veel betaalde terug krijgen. artikel 7:249 BW. Na 6 maanden kan dat niet meer. Als de termijn nog niet is verstreken dien dan zo snel mogelijk een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs in. Formulieren zijn te vinden op www.huurcommissie.nl Ik zou diegene aanspreken waaraan de huurprijs is betaald. Bij twijfel kan je voor de zekerheid ook een procedure bij de huurcommissie tegen beide starten. In elk geval kunnen makelaar en eigenaar zich niet achter elkaar verschuilen.

[bona fides]

[omnium]