Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 2 van 2 |
Ga naar pagina Vorige 1, 2 |
|
|
| Auteur |
Bericht |
bona fides
Geslacht: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
 Geplaatst: di 12 mei 2009 13:02 Onderwerp: |
   |
|
| omnium schreef: | | Daar heb je niet helemaal gelijk in. Geliberaliseerde woningen die boven de huursubsidiegrens liggen, kunnen tot max. 6 maanden na het ingaan van de huurovereenkomst door de huurcommissie worden beoordeeld of de woning terecht is geliberaliseerd. Is dit het geval (in het algemeen tot de 130 punten), worden ze volgens het puntensysteem beoordeeld en is de vaststelling van de huur bindend met terugwerkende kracht. |
Dat is toch precies wat ik schrijf? Let op: "huurprijs volgens het puntenstelsel". Duidelijker is misschien: "maximale huurprijs volgens het puntenstelsel". Ik heb het dus niet over die € 1000/maand.
Er zit een flink gat tussen € 631,73 en € 1000, dus op basis van wat je schrijft is het goed mogelijk dat de "maximale huurprijs volgens het puntenstelsel" dan weliswaar lager is dan € 1000, maar hoger dan € 631,73. Als dat zo is, heeft het in ieder geval geen zin om bij de huurcommissie aan te kloppen.
| Quote: | | Ze had dus geen keus dan mee te werken, zo lijkt. |
Het is voorlopig nog geen 25 mei, dus ze had nog alle tijd om zich goed te laten informeren over haar rechten.
Uiteraard is er geen enkele geldige grond om de huur op te zeggen, en zelfs als zo'n grond er wel was zou de verhuurder haar niet zo eenvoudig kunnen uitzetten. Ze had dus wel degelijke alle keus, ook al wist ze dat blijkbaar niet. Dat ze dat niet wist komt voor haar rekening, ook gelet op de tijd die haar nog ter beschikking stond.
| Quote: | | Feitelijk is ze nog bewoonster van de woning. Ze heeft niet getekend voor ontbinding en heeft een bezwaar geschreven. Ontbinding kan enkel met tussenkomst van de rechter. |
Ze heeft haar spullen gepakt, de sleutels ingeleverd en de huurbetaling gestopt. Daarmee heeft ze m.i. ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Laatst aangepast door bona fides op di 12 mei 2009 13:13, in totaal 1 keer bewerkt |
|
|
|
|
 |
omnium
Leeftijd: 47
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 17
|
| Geplaatst: di 12 mei 2009 13:12 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: |
Dat is toch precies wat ik schrijf? Let op: "huurprijs volgens het puntenstelsel". Duidelijker is misschien: "maximale huurprijs volgens het puntenstelsel". Ik heb het dus niet over die € 1000/maand. |
Ik snap hem helemaal... 
Maar wat tegen mijn rechtsgevoel ingaat, is dat de verhuurders zomaar het huurcontract ontbinden op het moment dat de huurders de huurcommissie willen inschakelen. Weet je wat ze als reden opgeven? Dat ze bij een vorige verhuurder het huis niet geheel naar wens hadden opgeleverd. Dit is een verhuurder die totaal onafhankelijk is van de huidige verhuurders.
Daarnaast heeft ze van rechtswege voogdij toegewezen gekregen over een minderjarige jongen van 17 jaar. Één van de verhuurders is hier mondeling van op de hoogte gebracht en vond dit alleen maar heel goed van haar, daar ze zelf ook pleegouders zijn geweest. Nu zeggen ze van het makelaarskantoor dat ze zonder toestemming een onderhuurder heeft. Hij is lijkt me een gezinslid geworden, waarmee ze duurzaam een huishouden voert.
Daarom ben ik van mening dat ze een bedrag mogen uitkeren voor alle schade die ze heeft geleden. Daarbij is ze volgens mij nog feitelijke bewoonster, terwijl de verhuurders de woning weer (willen) verhuren aan anderen. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 12 mei 2009 13:32 Onderwerp: |
|
|
| omnium schreef: | | Maar wat tegen mijn rechtsgevoel ingaat, is dat ze zomaar het huurcontract ontbinden op het moment dat ze de huurcommissie wil inschakelen. Weet je wat ze als reden opgeven? Dat ze bij een vorige verhuurder het huis niet geheel naar wens had opgeleverd. Dit is een verhuurder die totaal onafhankelijk is van haar huidige verhuurder. |
Daar klopt inderdaad minder dan niets van, maar feit is dat ze (naar mijn mening dan) heeft ingestemd met het beëinidigen van de huurovereenkomst. Zie de toevoeging aan mijn vorige bericht.
| Quote: | | Daarom ben ik van mening dat ze een bedrag mogen uitkeren voor alle schade die ze heeft geleden. Daarbij is ze volgens mij nog feitelijke bewoonster, terwijl ze de woning weer (willen) verhuren aan anderen. |
Schade kan alleen worden gevorderd als de verhuurder wanprestatie heeft gepleegd of onrechtmatig heeft gehandeld, en de schade daaraan is toe te rekenen. De "schade" die je noemt is echter ontstaan door het vrijwillig instemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.
Je vriendin zou kunnen proberen met een beroep op art. 3:44 BW haar instemming te vernietigen wegens bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden. In dit geval lijkt er sprake van bedreiging. Volgens art. 3:44 lid 2 BW moet die bedreiging voor een succesvol beroep zodanig zijn, dat een redelijk oordelend mens daardoor kan worden beïnvloed. Naar mijn mening zou een redelijk oordelend mens in deze situatie niet onmiddellijk haar spullen hebben gepakt en de sleutels hebben ingeleverd, maar eerst even de tijd hebben genomen om zich over haar rechten te laten informeren. Een beroep op bedreiging lijkt mij daarom niet te kunnen slagen. (Maar goed, dat is alleen maar mijn inschatting.)
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
omnium
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: di 12 mei 2009 13:53 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | Daar klopt inderdaad minder dan niets van, maar feit is dat ze (naar mijn mening dan) heeft ingestemd met het beëinidigen van de huurovereenkomst. Zie de toevoeging aan mijn vorige bericht.
|
Tja kijk. Daar ben ik nog niet helemaal zo zeker van. Ze heeft namelijk nadrukkelijk vermeld dat ze absoluut niet akkoord gaat met de ontbinding van het contract en dat, indien ze weg moet, ze naar een rechter stapt. Ze is naar het juridisch loket gegaan en die vertelde haar dat ze recht heeft op de uitkering van de resterende maanden huur (maarja die hebben er ook niet altijd evenveel verstand van). Ze heeft verder nergens voor getekend, alleen het inspectierapport dat alles in orde was.
| Quote: |
Schade kan alleen worden gevorderd als de verhuurder wanprestatie heeft gepleegd of onrechtmatig heeft gehandeld, en de schade daaraan is toe te rekenen. De "schade" die je noemt is echter ontstaan door het vrijwillig instemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst. |
Ik ben van mening dat het ongegrond ontbinden van een contract als wanprestatie art. 6:74 BW lid 1 gezien kan worden. Er is een inbreuk op haar recht gedaan, waardoor de schade verplicht vergoed dient te worden. Want m.b.t. de overeenkomst zijn de tekort geschoten in de nakoming van een overeenkomst, door haar huurgenot af te nemen.
| Quote: |
Je vriendin zou kunnen proberen met een beroep op art. 3:44 BW haar instemming te vernietigen wegens bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden. In dit geval lijkt er sprake van bedreiging. Volgens art. 3:44 lid 2 BW moet die bedreiging voor een succesvol beroep zodanig zijn, dat een redelijk oordelend mens daardoor kan worden beïnvloed. Naar mijn mening zou een redelijk oordelend mens in deze situatie niet onmiddellijk haar spullen hebben gepakt en de sleutels hebben ingeleverd, maar eerst even de tijd hebben genomen om zich over haar rechten te laten informeren. Een beroep op bedreiging lijkt mij daarom niet te kunnen slagen. (Maar goed, dat is alleen maar mijn inschatting.) |
Tja, dit lijkt me inderdaad ook wel iets te ver gezocht. Dan zou het misschien nog onder een gerechtelijke dwaling vallen ex. art. 6:228 BW, gezien het lijkt dat de verhuurders op de hoogte waren dat de woning een te hoge huur betreft (omdat ze eruit is gezet nadat ze vertelde dat ze naar de huurcommissie zou gaan). Maaja, ook dit is ver gezocht, want ze heeft in eerste instantie ingestemd met een huurprijs van 1000 euro.
Wijziging: Ik krijg net te horen hoe ze eruit zijn gegaan. De verhuurders gingen akkoord dat ze 925 euro zou krijgen als borg voor haar nieuwe woning als ze eruit zou gaan. Dit is telefonisch toegezegd. Toen ze er eenmaal uit was hebben ze gebeld en gezegd dat ze het geld niet zou krijgen...tjeetje.....tja..zulke dingen altijd op papier laten zetten... 
Ik hoop toch dat hier nog iets aan te doen is. Al is het maar rechtvaardigheid! |
|
|
|
|
|
Chantalle
Leeftijd: 41
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UU
Studieomgeving (MA): UU
Berichten: 552
|
| Geplaatst: di 12 mei 2009 14:54 Onderwerp: |
|
|
| omnium schreef: | | De rechtsgrond waar ik dit bedrag op baseer is eigenlijk hetzelfde als bijvoorbeeld een telecomovereenkomst. Stel, ik heb een jaarcontract van 100 euro in de maand bij KPN. Ik wil na 2 maanden stoppen met dit jaarcontract. Ik dien dan toch ook de resterende maandbedragen te voldoen? |
Ja, inderdaad. En niet andersom, zoals ik al eerder heb aangegeven. Het is niet alsof jij recht hebt op 1000 euro van de KPN in het geval zij dit contract onrechtmatig beëindigen. Het zorgt er slechts voor dat jij die 1000 euro niet meer aan de KPN hoeft te betalen.
Rechtsgrond heeft overigens niks met het bedrag te maken. Rechtsgrond is de basis waarop een schadevergoeding wordt gevorderd: zoals wanprestatie en onrechtmatige daad.
| Quote: | | En ze heeft zeker schade geleden. Verhuis en inrichtkosten van haar nieuwe woning, kosten die ze heeft gemaakt in haar oude woning, immateriële schade, doordat ze noodgedwongen weg moest heeft ze bij een andere makelaar 1900 euro moeten betalen (maand huur en borg). |
Wat betreft de hoogte van de schadevergoeding, kun je dus niet zomaar een bedrag "verzinnen" a 8 maanden niet-betaalde huur. Dit is namelijk niet de geleden schade. De eventuele schade zit in de andere dingen die je noemt. Als je iets wilt vorderen, zul je de uitgaven van de gedwongen extra kosten bij elkaar moeten optellen. Dit zal geen 8000 euro zijn. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 12 mei 2009 15:59 Onderwerp: |
|
|
| omnium schreef: | | Ze heeft namelijk nadrukkelijk vermeld dat ze absoluut niet akkoord gaat met de ontbinding van het contract en dat, indien ze weg moet, ze naar een rechter stapt. Ze is naar het juridisch loket gegaan en die vertelde haar dat ze recht heeft op de uitkering van de resterende maanden huur (maarja die hebben er ook niet altijd evenveel verstand van). Ze heeft verder nergens voor getekend, alleen het inspectierapport dat alles in orde was. |
Al die handelingen (huis leegruimen, sleutel inleveren, huurbetaling stoppen, inspectierapport tekenen) kun je m.i. toch moeilijk anders uitleggen dan dat ze akkoord is gegaan met de door de verhuurder gewenste beëindiging van de huurovereenkomst. Als je echt vindt dat je een huurovereenkomst hebt, dan lever je de sleutels toch niet in?
| Quote: | | Ik ben van mening dat het ongegrond ontbinden van een contract als wanprestatie art. 6:74 BW lid 1 gezien kan worden. Er is een inbreuk op haar recht gedaan, waardoor de schade verplicht vergoed dient te worden. Want m.b.t. de overeenkomst zijn de tekort geschoten in de nakoming van een overeenkomst, door haar huurgenot af te nemen. |
Die eenzijdige ontbinding is ongeldig en heeft dus geen juridische werking gehad. Wel kun je het opvatten als een aanbod om de huurovereenkomst te beëindigen, en je vriendin heeft dat aanbod aanvaard.
Ik ben het met je eens dat de manier van handelen van de verhuurder niet netjes is, en misschien zelfs onrechtmatig. Je kunt redeneren dat dat (mogelijk onrechtmatige) handelen ervoor heeft gezorgd dat je vriendin heeft ingestemd met beëindiging, en op die manier schade heeft geleden. Maar een cruciale schakel in die keten is de beslissing van je vriendin om in te stemmen. Dat had ze helemaal niet hoeven te doen. Ik zou de schade daarom eerder willen toerekenen aan die beslissing dan aan het handelen van de verhuurder, tenzij die beslissing echt door de huurder is geforceerd. Dan kom je m.i. weer op art. 3:44 BW. Is er sprake van bedrog, bedreiging of misbruik van omstandigheden volgens de criteria van dat artikel? Ik vermoed van niet.
| Quote: | | Dan zou het misschien nog onder een gerechtelijke dwaling vallen ex. art. 6:228 BW, gezien het lijkt dat de verhuurders op de hoogte waren dat de woning een te hoge huur betreft (omdat ze eruit is gezet nadat ze vertelde dat ze naar de huurcommissie zou gaan). Maaja, ook dit is ver gezocht, want ze heeft in eerste instantie ingestemd met een huurprijs van 1000 euro. |
Er is hier inderdaad geen sprake van dwaling. Het is overigens niet verboden of onrechtmatig om een "te hoge" huur te vragen. Dat er procedures zijn om de huur te verlagen is iets anders.
| Quote: | | Ik hoop toch dat hier nog iets aan te doen is. Al is het maar rechtvaardigheid! |
Ik ben bang dat je vriendin zichzelf heeft benadeeld door naïef te handelen, en dat ze dit maar moet opvatten als een wijze les. Ze heeft zich volledig laten inpakken, en het zou me eerlijk gezegd niet verbazen als dit soort dingen haar wel vaker is overkomen. Ze moet dus proberen hiervan te leren zodat het niet nog een keer gebeurt.
(Maar wellicht is zo'n procedure bij de huurcommissie nog steeds mogelijk, dat weet ik niet. En verder is mijn oordeel dat schadevergoeding voor het "gedwongen" verhuizen er niet in zit natuurlijk ook niet meer dan mijn (weliswaar onderbouwde) oordeel.)
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
omnium
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: di 12 mei 2009 17:23 Onderwerp: |
|
|
| Chantalle schreef: |
Ja, inderdaad. En niet andersom, zoals ik al eerder heb aangegeven. Het is niet alsof jij recht hebt op 1000 euro van de KPN in het geval zij dit contract onrechtmatig beëindigen. Het zorgt er slechts voor dat jij die 1000 euro niet meer aan de KPN hoeft te betalen.
Rechtsgrond heeft overigens niks met het bedrag te maken. Rechtsgrond is de basis waarop een schadevergoeding wordt gevorderd: zoals wanprestatie en onrechtmatige daad. |
Ik kan je redenering goed volgen. Maar stel, in geval van de KPN, dat zij besluiten om mijn contract onrechtmatig te beeindigen dan betekent dat toch dat ik, tot het einde van mijn contract, gratis zou mogen bellen?
| Quote: |
Wat betreft de hoogte van de schadevergoeding, kun je dus niet zomaar een bedrag "verzinnen" a 8 maanden niet-betaalde huur. Dit is namelijk niet de geleden schade. De eventuele schade zit in de andere dingen die je noemt. Als je iets wilt vorderen, zul je de uitgaven van de gedwongen extra kosten bij elkaar moeten optellen. Dit zal geen 8000 euro zijn. |
Ja, dat weet ik inderdaad. Maar het belangrijkst is in eerste instantie de rechtsgrond van wanprestatie of onrechtmatig handelen. Maar wat Bona Fide ook terecht stelt, zou ze akkoord zijn gegaan door de sleutels te hebben afgegeven en te zijn verhuisd. Ze heeft het niet vrijwillig gedaan, pas nadat ze niet akkoord is gegaan met de beeindiging en dat zij haar, min of meer, hebben gesommeerd iets anders te zoeken. Daarbij is de opzegtermijn ook niet in acht genomen. Ze hebben het een maand van te voren opgezegd i.p.v. drie maanden... |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: wo 13 mei 2009 12:00 Onderwerp: |
|
|
| omnium schreef: | | Maar stel, in geval van de KPN, dat zij besluiten om mijn contract onrechtmatig te beeindigen dan betekent dat toch dat ik, tot het einde van mijn contract, gratis zou mogen bellen? |
Nee, als KPN het contract probeert te beëindigen op een manier die niet rechtsgeldig is, dan blijft het contract gewoon doorlopen. KPN blijft verplicht de dienst te leveren, en jij blijft verplicht te betalen.
Maar als KPN zegt het contract te willen beëindigen, en jij handelt op een manier waaruit KPN mag begrijpen dat jij instemt met de beëindiging, dan doet het er niet toe of KPN al dan niet bevoegd was om het contract eenzijdig op te zeggen. De overeenkomst is gewoon beëindigd met wederzijdse instemming.
In het arbeidsrecht werkt het trouwens wel een beetje zoals jij denkt, maar dat is op basis van aparte regels die alleen in het arbeidsrecht gelden.
| Quote: | | Ze heeft het niet vrijwillig gedaan, pas nadat ze niet akkoord is gegaan met de beeindiging en dat zij haar, min of meer, hebben gesommeerd iets anders te zoeken. Daarbij is de opzegtermijn ook niet in acht genomen. Ze hebben het een maand van te voren opgezegd i.p.v. drie maanden... |
Juridisch gezien heeft ze toch "vrijwillig" ingestemd. Als je instemt met beëindiging doet het er niet toe dat de wederpartij niet bevoegd was om eenzijdig op te zeggen. Met een opzegtermijn heb je dan niets te maken.
Je vriendin kan zich inderdaad op het standpunt stellen dat haar instemming het gevolg was van de dreigende toon die de verhuurder aansloeg. Dat is een beroep op art. 3:44 BW. Ik denk zelf niet dat zo'n beroep opgaat, maar ik ken niet alle feiten en omstandigheden.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
omnium
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: vr 15 mei 2009 9:23 Onderwerp: |
|
|
Dank je Bona Fides. Ik heb veel aan je standpunten gehad! Ik ga aan de slag en en benieuwd waar het op uit gaat lopen.
Tot de volgende discussie..  |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 2 van 2 |
Ga naar pagina Vorige 1, 2 |
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
