Erfrecht en optie tot koop

[Martha]

Het schijnt mij dat AntaFlu te weinig info heeft gegeven om een zinnig oordeel te kunnen vellen over deze zaak.

Vragen die opkomen zijn b.v.:

1. Is de optieprijs marktconform of duidelijk onder de marktwaarde? (schijnt mij het laatste, anders kan ik mij niet voorstellen dat de erfgenamen zo´n ophef maken)
2. Stond/staat er een (reeele) tegenprestatie tegenover de optie?
3. Wie zijn de erfgenamen (kinderen, echtgenote, etc.)?
4. Betreft het de echtelijke woning ja of nee?
5. Wanneer is de optie veleend?
6. Is de optie onvoorwaardelijk of onder voorwaarde en (zo ja) wat is dan deze voorwaarde?
7. Is de optie bij onderhandse akte ofbij notarliele akte verleend?

1 +2 + 5 +7: Zo de optie duidelijk onder de marktwaarde is en tegenover de optie geen (reeele) tegenprestate staat dan is deze optie onder oud recht (voor 2003) een formele schenking. Onder oud recht gold dat zulke schenkingen slechts bij notariele akte konden worden verleend, anders waren ze nietig. Het overgangsrecht brengt met zich dat deze oude schenkingen immer nog vernietigbaar zijn, zolang ze niet door alle betrokken partijen ten tijde van dit nieuwe recht als geldig zijn erkend.
Is de schenking onder nieuw recht aangegaan dan geldt (zo er geen notariele akte is opgemaakt) dat deze met het overlijden van de erflater komt te vervallen (art. 177 en 186 Boek 7 BW).

Zo het geen formele schenking doch slechts een materiele schenking betreft (er is wél sprake van een reeele tegenprestatie, doch deze is duidelijk minder waard dan de optie) komen de bepalingen m.b.t. het wettelijke vruchtgebruik om de hoek kijken. Onder nieuw recht is dergelijke materiele schenking vernietigbaar (art. 187 lid 2 Boek 7 BW)

1 +2: Staat er wel een tegenprestatie tegenover de optie, maar bestaat deze uit wederkerigheid dan geldt dat deze optie (zo deze voorwaardelijk is) als Quisi-legaat kan worden gezien. Hierop zijn de toepassingen van het wettelijke vruchtgebruik op van toepassing. Daar komt bij dat de echtgenoot dan krachtens art. 31 lid 1 Boek 4 BW het recht heeft de optie ongedaan te maken door andere goederen der nalatenschap aan te bieden die een gelijke waarde vertegenwoordigen.

4. Is het de echtelijke woning dan heeft de overlevende echtgenote het recht op vruchtgebruik art. 29 Boek 4 BW (juncto art. 126 lid 2a Boek 4 BW). Dit recht kan worden aangevochten, doch de bewijslast ligt dan bij de gene die aanspraak op de optie wil maken.

6. Onder oud recht gold ook (gezien art. 177 lid 2 Boek 7 BW,is deze gedachtengang onder het nieuwe recht enigermate verlaten) dat de erflater zijn erfgenamen niet direct in persoon kon binden. Dit hield in dat de erflater slechts overeenkomsten kon aangaan die (ook) hemzelf bonden. Een voorwaarde als "zolang het goed in mijn eigendom is" was uit den boze. Dit betekende namelijk dat de erflater bij leven onder de verplichting kon uitkomen (hij mocht het goed kennelijk vervreemden aan derden en was daarmee van zijn plicht bevrijd) terwijl de erfgenamen die bevoegdheid niet hadden, zij werden door het overlijden van de erflater gebonden. Dat laatste kon enkel bij laatste wil en daarvoor golden (immer nog) sterke vormvoorschriften...zoals ook het verbod op wederkerigheid. Is zo´n voorwaarde onder het oude recht overeengekomen dan geldt dat deze schenking onder nieuw recht vernietigbaar is, dit is doch niet nodig nu zij krachtens art. 177 Boek 7 BW komt te vervallen zo er geen notariele akte van is.

Het voorbeeld van het pand dat niet in eigendom van de erflater is valt hier niet onder. De plicht dat pand te leveren bestaat onafhankelijk van de vraag of het pand zich in de nalatenschap bevindt. De verbintenis is immers aangegaan op het moment dat het goed niet in het bezit van de erflater was, aldus geldt logischerwijs dat partijen bedoelden dat de schuldenaar een prestatieverplichting op zich neemt het goed (in zijn eigendom te verkrijgen en dan) te leveren. Die plicht rust reets op de erflater en gaat over op diens erfgenamen. Onmogelijkheid te leveren betekent in dat geval dat er sprake is van een (toerekenbare) tekortkoming.

Zo het goed zich tijdens het aangaan van de overeenkomst in het vermogen van de erflater bevond, doch deze heeft zich het recht voorbehouden het goed te mogen vervreemden dan is er een andere situatie aan de hand. Waar de optiegerechtigde instemt met de vervreemding doet deze (logischerwijs) afstand van zijn optierecht, nu hij ermee instemt dat aanbieding door de erflater niet meer mogelijk zal zijn en dus niet meer plaats zal hebben.

Het voorbeeld van de Eiffeltoren is hierbij interessant, omdat men zich in dat geval kan afvragen of een normaal mens er wel op kan vertrouwen de Eiffeltoren geleverd te krijgen. Dit grenst aan het onmogelijke, en onmogelijke voorwaarden of bedingen gelden als niet geschreven.
Doch aan de andere kant had de erfgenaam zich kunnen indekken door de nalatenschap beneficiair te aanvaarden, zodat de rechter niet al te snel de erfgenaam in bescherming zal nemen (deze heeft er immers zelf voor gekozen niet beschermd te worden). Zo de erfgenaam slecht geadviseerd is kan deze mogelijk de notaris aansprakelijk stellen...deze heeft een verzekering.

--------------------

Tot zoverre de formele aspecten waarmee men mogelijk rekening heeft te houden in dit geval.

Daarnaast heeft natuurlijk te gelden (zoals bij elke overeenkomst geldt) dat een overeenkomst slechts gelding heeft zo er sprake was van wilsovereenstemming, danwel een gerechtvaardigd vertrouwen dat van zulks een overeenstemming sprake was.
Waar de optieprijs aanzienlijk onder de marktwaarde is gelegen komt dit vraagstuk waarschijnlijk snel om de hoek.

De vraag is dan "waarom heeft de erflater zulks een overeenkomst gesloten, wat waren zijn beweegredenen?".
Het is onaannemelijk dat iemand zomaar een ander zal bevoordelen. Aldus moet de rechter kijken of er wellicht sprake is van een rechtvaardigingsgrond voor zulks een bevoordeling (affectieve band of zo). Als die er is, dan is er sprake van een bevoordeling en komen aspecten van schenkingsrecht (belasting) en vruchtgebruik om de hoek kijken. De voordelige optieprijs kan dan een stuk minder voordelig uitvallen door de belasting. Bedenk ook dat overdrachtsbelasting wordt geheven over de echte waarde, en dus niet over een fictieve lage prijs.
Is er geen rechtvaardigingsgrond voor zulks een bevoordeling dan komt al snel het vermoeden omhoog dat de erflater het rechtsgevolg in kwestie niet heeft gewild. Mogelijk is er zelfs sprake van dwaling of bedrog?
Er moet dan worden gekeken of de schuldeiser, ondanks het ontbreken van de wil, toch terecht heeft kunnen vertrouwen. Zo nee, dan is er geen overeenkomst tot stand gekomen, zo ja dan wel.

Van belang kan ook zijn wat de achterliggende beweegreden was. Is de optie met een bepaalde bedoeling gegeven? Dan moet worden gekeken of het in casu gebruik maken van de optie wel in lijn is met deze bedoeling. Zo nee, dan kan het onredelijk zijn om nakoming te verlangen.
Stel dat de optie is gegeven omdat in het pand een schoenwinkel is en de erflater jullie in de gelegengheid wilde stellen de schoenwinkel voort te kunnen zetten ná zijn dood. Als de schoenwinkel bij ziojn overlijden echter niet meer bestaat en jullie een hele andere bron van inkomsten hebben gevonden, dan is de reden (oorzaak) van de overeenkomst komen te ontvallen. Het is dan (waarschijnlijk) onredelijk om nakoming te verlangen, want zonder deze oorzaak zou de erflater nimmer de optie hebben verleend.

Aldus zijn er vele vraagstukken die aan bod kunnen komen. Al naar gelang de omstandigheden van het geval.

De erfgenamen kan men in casu moeilijk verwijten dat ze zich verweren. Ze hebben wat dat betreft niet veel keus. Als ze de optie nakomen, doch de Belastingdienst stelt vast dat hiertoe geen plicht bestond (vanwege formele gronden), dan zal de belastingdienst de nalatenschap berekenen met het pand in volle waarde, terwijl ze slechts de veel lagere optieprijs in hun vermogen hebben gekregen. Ook vanuit belastingopzicht is het dus van belang voor de erfgenamen om zekerheid te krijgen.
Daar komt bij dat er (zo er meerdere erfgenamen zijn) er waarschijnlijk een executeur testamentair is. De rechtzaak komt dan voor diens konto, deze moet immers duidelijkheid krijgen omtrent de schulden der nalatenschap en de omvang der nalatenschap. deze moet ook de aangifte bij de belastingdienst doen.

[bona fides]

[Martha]

[bona fides]

[Martha]

[bona fides]

[Martha]

[Martha]

[AntaFlu]

het is via de notaris vast gelegt in 1993
overigens hoef ik veder geen duidelijke uitleg betreffende de zaak, maar meer over hoe ik het kan aanpakken.
er zijn namelijk al wat uitspraken geweest die ons in het gelijk heeft gesteld daarbij heeft de tegenpartij al tien tallen advocaten versleten sinds 2003, en dat wil ook wat zeggen. nogmaals, ik wil geen informatie over de zaak maar meer over of ik goed bezig ben of dat dit sneller afgehandeld kan worden.

nogmaals, wij zijn al in het gelijk gesteld en de bank erkent het erfrecht alleen de erfgenamen moeten tekenen bij de notaris om het op onze naam te kunne krijgen, inmiddels wonen we hier al 7 jaar zonder problemen, het huis is niet op onze naam, en de overwaarde is groot, wij willen bedrijfsmatig onderpanden verlenen aan de bank en dat is makkelijker te doen als het op onze naam staat..

ik hoef veder niks te weten of het optie nou wel of niet rechtmatig is, het is wel, de rechter heeft zo gesproken.

[Martha]

[bona fides]

[AntaFlu]

Tien advocaten sinds 2003...??? Maar de zaak is pas 2 jaar bezig en de betreffende persoon is najaar 2006 overleden. Neem mij niet kwalijk, maar ik snap het niet meer zo goed. Wat is er precies aan de hand?

zoals ik al eerder zei is de zaak sinds 2003, de persoon is overleden 2 jaar geleden, dus 2 jaar zijn de erfgenamen in een rechtzaak met ons..

[AntaFlu]

nogmaals, wij zijn al in het gelijk gesteld en de bank erkent het erfrecht alleen de erfgenamen moeten tekenen bij de notaris om het op onze naam te kunne krijgen


Ik neem aan dat u de Rechtbank bedoelt. Is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard? Is de wederpartij in hoger beroep gegaan?

nee ik bedoel de bank, de rabobank er word sinds 2003 van de overwaarde van het huis "gegeten" de hypotheek word betaald via overwaarde, omdat het huis niet op onze naam staat kunnen wij geen hypotheek hebben.
de bank erkent de optie dus, anders konden we hier niet wonen..

[AntaFlu]

nee wij zijn geen huurder, de bank , rabobank , erkent de optie, en ziet ons als rechtmatige eigenaar, niet de erfgenamen van de overlede persoon..
daarom hebben we geen conflict met de bank..
dit kan nog zo'n 40 jaar door gaan, ivm enorme hoeveelheid van overwaarde, kunnen wij hier 40 jaar teren op de overwaarde en dus gratis hier wonen..

er is dus helemaal niks aan de hand, echter willen wij de overwaarde borg stellen voor ons bedrijf en is het gunstig het op onze naam te hebben..

onze vraag is, is er een korte weg om dit te realiseren..

ik ben niet van plan veder alles te gaan uitleggen als het te ingewikkeld is en jullie mij niet kunnen helpen neem ik dat voor lief.

bvd

[Martha]

U bent geen huurder.
U woont reeds in het pand.
De bank erkent uw eigenaarschap.
Op basis hiervan heeft u reeds een hypotheek, die door de overwaarde wordt betaald.
U heeft de rechtzaak gewonnen en er is een onherroepelijk vonnis.
Maar het pand staat niet op uw naam...en uw vraag is hoe u dit pand op uw naam kunt krijgen.

Ik geloof (in alle bescheidenheid) dat uw verhaal (zonder de verdere details prijs te geven) zo onbegrijpelijk is dat u op deze website geen nuttig (inhoudelijk) advies zult kunnen krijgen.
Kennelijk is er veel geld mee gemoeid. Ik zou u dan willen aanraden professionele juridische bijstand te zoeken. Dat kost wellicht ook wat geld, maar gezien het feit dat u (begrijpelijkerwijs) op dit forum niet alle details wilt prijsgeven is de kans groot dat wij u niet van nut kunnen zijn m.b.t. de door u gewenste oplossing van het probleem. Want het probleem is voor ons (althans voor mij) niet duidelijk...

...want,
als er een onherroepelijk vonnis is waar u in het gelijk wordt gesteld, dan moet dit vonnis ten uitvoer kunnen worden gebracht (Bona Fides gaf reeds aan hoe dit kan gebeuren).
Als het vonnis niet ten uitvoer kan worden gebracht op de door Bona Fides aangegeven wijze, dan is er dus geen onherroepelijk vonnis en bent u dus kennelijk noch in een juridische strijd verwikkeld.

Het lijkt me (zeker in het laatste geval) van groot belang dat u professionele juridische hulp gaat inroepen. Het is namelijk mogelijk dat u in dit stadium, of later, fouten maakt die de erfgenamen tegen u kunnen gebruiken.