|
|
| Auteur |
Bericht |
hanna_v
Leeftijd: 63
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 12
|
 Geplaatst: di 17 feb 2009 14:20 Onderwerp: Tijdelijk kamerverhuur (woning van onze zoon) |
   |
|
Afgelopen jaar hebben we een tweede woning aangeschaft. De woning verhuren we aan onze studerende zoon. Wij zijn de eigenaren. Omdat er nog een kamer vrij is willen wij die tijdelijk aan nog een iemand anders verhuren.
Nu willen we een huurcontract opstellen.
Valt het onder de wettelijke redenen als wij ons straks beroepen op het feit dat onze zoon de hele woning weer tot zijn beschikking wil hebben na een bepaalde tijd? Kan dat bv. als hij van plan is om samen te gaan wonen? Of stelt de huurbescherming de belangen van de huurder boven van die van ons c.q. onze zoon?
Of is dit een geldige wettelijke reden als we in het contract opnemen dat wij zelf na een bepaalde de woning gaan bewonen – als tweede verblijf? (we wonen in Belgie). Wordt er gecontroleerd of je dat werkelijk doet?
Of is het allemaal te riskant? |
|
|
|
|
 |
komodo
Leeftijd: 54
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 312
|
| Geplaatst: di 17 feb 2009 17:42 Onderwerp: |
|
|
U schrijft dat u in België woont. Is de woning waarvan u straks een kamer wilt verhuren ook in België? Want dan is het Belgische recht van toepassing.
Voorop staat dat in Nederland de huurders erg goed beschermd worden. Zelfs als u de woning voor bepaalde tijd verhuurt aan iemand, zal in het geval van woonruimte na verloop van tijd een tijdelijk huurcontract gelden als een contract voor onbepaalde tijd. Dit is geregeld in art 7:271 lid 1 BW. Dat zelfde lid bepaald dat u actief zult moeten ozeggen middels een exploot of aangetekende brief. In die brief moet u duidelijk aangeven op welke gronden u de huur gaat opzeggen (art 7:271, lid 4 BW). U dient daarbij u te beroepen op een van de gronden die in art 7:274, lid 1 staan genoemd:
| 7:274,lid 1 schreef: |
1.
De rechter kan de vordering slechts toewijzen
a.
indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
b.
indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
c.
indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen;
d.
indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
e.
indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
f.
indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
|
Onder het Nederlands recht kunt u zich beroepen op dringend eigen gebruik. Dringend eigen gebruik stelt drie voorwaarden, waaraan u allemaal dient te voldoen:
1. Het gebruik moet eigen zijn; dat betekent dat u er zelf een belang bij moet hebben dat u de woning voor uzelf claimt. Als u dus iemand anders, zoals uw zoon in die woning wil laten wonen, moet u daarzelf belang bij hebben.
2. De huurder moet passende vervangende woonruimte kunnen krijgen. Dat wil zeggen dat u niet gerechtigd bent om de huurder op straat te zetten, maar hem of haar de gelegenheid moet bieden om vervangende woonruimte te vinden.
3. Uw belang moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder en onderhuurders.
De wet verlangt dat de huurder binnen 6 weken schriftelijk laat weten of hij of zij ermee akkoord gaat of niet. Er zijn nog andere gronden (die in lid 2 van 7:274 worden genoemd, maar die zijn niet van toepassing, tenzij uw zoon gehandicapt is, want dan gelden er bijzondere regels). |
|
|
|
|
|
hanna_v
Leeftijd: 63
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 12
|
| Geplaatst: di 17 feb 2009 18:02 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor je anwoord.
De woning bevindt zich in Nederland.
Ik vraag me alleen af of die reden die ik noemde legitiem zijn om het huurcontract in de toekomst te ontbinden.
Voor mij is het vanzelfsprekend dat het mijn eigen belang is om mijn kind in de woning te laten wonen.
Het is, zou ik zeggen belangrijkste wat er is ! Gaat in dat geval de rechter bepalen wat voor mij van belang is en in welke mate ?
Ben bang van wel 
Groeten,
Hanna |
|
|
|
|
|
komodo
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 312
|
| Geplaatst: di 17 feb 2009 20:42 Onderwerp: |
|
|
Om eerlijk te zijn vind ik het een moeilijke vraag hoe dit in de praktijk zou uitpakken. In de uitspraken die ik erover ken, delft de verhuurder meestal het onderspit, omdat niet aannemelijk kan worden gemaakt dat er werkelijk sprake is van zo een dringend eigen gebruik dat in redelijkheid niet van de verhuurder kan worden gevergd dat de overeenkomst wordt voortgezet.
Aan de andere kant weet ik wel dat het de praktijk is dat dit vaak gebeurd zonder problemen. Ik zou er wel op letten dat als je huurders neemt, dit studenten zijn zodat de kans dat ze na hun studie weg willen (zelf dus) groot is. |
|
|
|
|
|
komodo
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 312
|
| Geplaatst: di 17 feb 2009 20:49 Onderwerp: |
|
|
Hoe meer ik er over nadenk, hoe kleiner ik de kans acht dat de rechter dringend eigen gebruik bewezen zal achten. Uw zoon woont er immers al, hij staat niet op straat, zodat niet in redelijkheid kan worden verlangt dat de huurders vertrekken.
Het is recentelijk gebruikelijk geworden dat mensen die hun woonhuis niet kunnen verkopen maar gaan verhuren. Een eventuele koper van het huis met huurders erbij, is onvoldoende reden om de huurovereenkomst te beëindigen. De koper kan zich over het algemeen ook niet beroepen op dringend eigen gebruik, omdat de rechter zal zeggen dat de koper reeds een woning heeft; hij hoeft dus niet per se daar te gaan wonen. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: di 17 feb 2009 22:13 Onderwerp: |
|
|
| hanna_v schreef: | | Voor mij is het vanzelfsprekend dat het mijn eigen belang is om mijn kind in de woning te laten wonen. |
| Groene Serie Privaatrecht schreef: | | (...) de particuliere verhuurder, die de woning niet persoonlijk dringend nodig heeft, zal doorgaans naar huurbeëindiging streven met het oog op ingebruikgeving aan een familielid of een ander met wie persoonlijke banden worden onderhouden. Voor toepassing van 'eigen' is dan niet voldoende dat de verhuurder de woonbelangen van de derde naar zich toe trekt of zich verplicht voelt daarvoor te zorgen. Het eigen belang van de verhuurder moet met zijn eigen woonsituatie samenhangen: zijn woongenot moet toenemen door de huisvesting van het familielid, de (ex-)partner of een daarmee vergelijkbare derde. De rechtspraak past de 'eigen belang'-maatstaf in dit verband strikt toe, zonder daarbij bijvoorbeeld gewicht toe te kennen aan het morele belang van ouders bij het welzijn van hun kind. |
Wat misschien helpt is om het huis aan de zoon te verhuren, en de zoon te laten (onder)verhuren aan studenten. Dan wordt niet alleen dringend eigen gebruik eenvoudiger aan te tonen, maar kan ook een beroep worden gedaan op art. 7:274 lid 1 sub f BW omdat er dan sprake is van hospitaverhuur:
| Quote: | | indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan. |
Bovendien genieten nieuwe kamerbewoners bij hospitaverhuur de eerste 9 maanden geen huurbescherming, wat voor de verhuurder voordelen kan hebben.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
hanna_v
Leeftijd: 63
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 12
|
| Geplaatst: di 17 feb 2009 22:20 Onderwerp: |
|
|
Bedankt nogmals voor het meedenken !
Daar had ik ook mijn twijfels over. Daarom heb ik die hier gedeeld.
Wij waren zojust van plan om voor een best lage prijs aan iemand te gaan verhuren omdat die persoon niet zo veel te besteden heeft.
Onze zoon vindt het ook prettig om gezelschap te hebben 
Maar die lage prijs staat dus vast en kunnen we straks geen kant meer op.
In deze situatie is het beste om een (redelijk) hoge prijs vragen of niet verhuren...
PS. We hebben jaren een baardagaam gehad - moet ik er even aan denken als ik die foto zie. |
|
|
|
|
|
komodo
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 312
|
| Geplaatst: di 17 feb 2009 22:28 Onderwerp: |
|
|
| hanna_v schreef: | | PS. We hebben jaren een baardagaam gehad - moet ik er even aan denken als ik die foto zie. |
Ik heb al jaren halsband leguanen en vogelspinnen. Maar goed, sommige mensen vinden plaatjes van spinnen niet prettig en over mijn halsbandje (hier poseert er dus een voor mijn camera) heb ik nog geen negatieve reacties gehad.
Leuk he, die terrariumdiertjes  |
|
|
|
|
|
hanna_v
Leeftijd: 63
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 12
|
| Geplaatst: di 17 feb 2009 22:36 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | Wat misschien helpt is om het huis aan de zoon te verhuren, en de zoon te laten (onder)verhuren aan studenten. Dan wordt niet alleen dringend eigen gebruik eenvoudiger aan te tonen, maar kan ook een beroep worden gedaan op art. 7:274 lid 1 sub f BW omdat er dan sprake is van hospitaverhuur:
| Quote: | | indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan. |
Bovendien genieten nieuwe kamerbewoners bij hospitaverhuur de eerste 9 maanden geen huurbescherming, wat voor de verhuurder voordelen kan hebben. |
Ja, maar volgens de belasting dienst heeft hij nu recht op huurtoeslag.
Als wij als ouders een kamer verhuren dan heeft hij nog steeds recht op de toeslag.
Ik vermoed dat als hij zelf gaat onderhuren dan wordt de toeslag verminderd... dat zou ik nog uit moeten zoeken met hoeveel. |
|
|
|
|
|
lawyer
Leeftijd: 46
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UU
Studieomgeving (MA): UU
Berichten: 629
|
| Geplaatst: wo 18 feb 2009 9:58 Onderwerp: |
|
|
| komodo schreef: | | De koper kan zich over het algemeen ook niet beroepen op dringend eigen gebruik, omdat de rechter zal zeggen dat de koper reeds een woning heeft; hij hoeft dus niet per se daar te gaan wonen. |
Kijk ook eens in art. 7:274 lid 5, aanhef en onder b  |
|
|
|
|
|
komodo
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 312
|
| Geplaatst: wo 18 feb 2009 10:08 Onderwerp: |
|
|
| lawyer schreef: | | komodo schreef: | | De koper kan zich over het algemeen ook niet beroepen op dringend eigen gebruik, omdat de rechter zal zeggen dat de koper reeds een woning heeft; hij hoeft dus niet per se daar te gaan wonen. |
Kijk ook eens in art. 7:274 lid 5, aanhef en onder b |
Ik neem aan dat je bedoelt 7:274 lid 4 aanhef en onder b? Ja, dat is inderdaad de wettelijke basis van mijn uitleg eerder....
(ok, ik had hem ff gemist, maar je moet maar denken: het zal je maar gebeuren als onwetende koper...)  |
|
|
|
|
|
hanna_v
Leeftijd: 63
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 12
|
| Geplaatst: wo 18 feb 2009 10:32 Onderwerp: |
|
|
Al met al denk ik dat we toch niet zonder meer gaan verhuren.
Eventueel hospitaverhuur. De vraag die ik nog heb is of de hospita een eigenaar van de woning moet zijn of kan het ook de huurder zijn die onderhuurt.
Onze zoon zou het dan onderverhuren als hospes terwijl wij de eigenaren zijn. Dan is de huurtoeslag max 50 euro ongeacht inkomsten van de huurder. |
|
|
|
|
|
lawyer
Leeftijd: 46
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Studieomgeving (MA): UU
Berichten: 629
|
| Geplaatst: wo 18 feb 2009 11:57 Onderwerp: |
|
|
| komodo schreef: | | lawyer schreef: | | komodo schreef: | | De koper kan zich over het algemeen ook niet beroepen op dringend eigen gebruik, omdat de rechter zal zeggen dat de koper reeds een woning heeft; hij hoeft dus niet per se daar te gaan wonen. |
Kijk ook eens in art. 7:274 lid 5, aanhef en onder b |
Ik neem aan dat je bedoelt 7:274 lid 4 aanhef en onder b? Ja, dat is inderdaad de wettelijke basis van mijn uitleg eerder....
(ok, ik had hem ff gemist, maar je moet maar denken: het zal je maar gebeuren als onwetende koper...) |
Ehh nee, ik bedoelde echt lid 5 (of heb ik een verouderd wetboek?).
| Quote: |
5. Een vordering, gegrond op eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c is niet toewijsbaar
b. indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. |
|
|
|
|
|
|
komodo
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 312
|
| Geplaatst: wo 18 feb 2009 12:34 Onderwerp: |
|
|
| lawyer schreef: |
Ehh nee, ik bedoelde echt lid 5 (of heb ik een verouderd wetboek?).
| Quote: |
5. Een vordering, gegrond op eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c is niet toewijsbaar
b. indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. |
|
Nee, ik maakte gebruik van www.wetboek-online.nl:
| Quote: | 4.
Een vordering, gegrond op eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c is niet toewijsbaar
a.
ten aanzien van woonruimte waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, zolang de verhuurder geen huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 1 van die wet overlegt behoudens het geval dat het eigen gebruik in iets anders bestaat dan bewoning;
b.
indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. |
Dat is blijkbaar verouderd. Maar goed, we hadden het wel over hetzelfde. Bij wetten.nl staat hij wel onder lid 5.  |
|
|
|
|
|
hanna_v
Leeftijd: 63
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 12
|
| Geplaatst: wo 18 feb 2009 14:49 Onderwerp: |
|
|
Klopt dit ???!!  
Volgens Landelijk Studenten Rechtsbureau (LSR) kun je wel een huurcontract beeindigen :
zie : http://www.kamernet.nl/dsp_lsr_casus.php?CID=6829
[...Je kunt een huurcontract voor bepaalde tijd vaststellen. dit kan
voor 1 jaar, maar ook voor 5 jaar. Belangrijk hier bij is dat je
dan na die overeengekomen tijd wel gewoon moet opzeggen. Dus
stel dat je een huurovereenkomst voor 1 jaar hebt, dan dien je
als verhuurder 3 maanden voor het einde van dat jaar de huur op
te zeggen. Anders loopt de huur gewoon door.
Je kan dit ook voor een periode van 5 jaar doen...]
Ze zeggen er niet bij dat dit bijna niet uitvoerbaar is. Zie ook de vraag waarop geantwoord is. |
|
|
|
|
|
|
|
