Bouwbesluit // bestemmingsplan // welstand

[catalpa]

WELSTAND
Volgens mij moet een bouwvergunning worden getoetst aan:
bouwbesluit // bestemmingsplan // welstand
Naast ons is een bouwvergunning afgegeven die aan de eerste twee eisen voldoet, maar niet aan de Welstandsnota.
Onze welstandsnota blijkt in tegenspraak met het bestemmingsplan te zijn.
Bestemmingsplan is van 1998, Welstandsnota van 2004.
De bouwvergunning wordt dus gehandhaafd. Kunnen wij de Gemeente aanspreken op deze grove nalatigheid?

[bona fides]

Als je het niet eens bent met de vergunningverlening kun je ertegen in bezwaar bij de gemeente en als dat niet helpt in beroep bij de bestuursrechter. Heb je dit gedaan, en is de vergunning door de rechter in stand gelaten?

Heb je nagelaten deze procedure te volgen, dan valt er denk ik weinig zinnigs te zeggen. Ik neem dus nu maar aan dat je wel in beroep bent gegaan, maar dat de rechter het beroep ongegrond heeft verklaard.

[catalpa]

Ik bedoel dat in de Welstandsnota staat dat nieuw te bouwen huizen niet erg veel mogen afwijken van wat er al staat. De nieuw te bouwen huizen worden 6 x zo groot qua inhoud en 2 x zo hoog. Dit alles mag volgens het bestemmingsplan, maar NIET volgens de Welstandsnota, die het karakter van de buurt en de rustige uitstraling wil bewaren.

[arizona]

In dat geval zou je denk kans maken als je bezwaar zou aantekenen tegen de bouwvergunning wegens strijd met eisen van welstand. De vraag is echter (zie reactie Bona fides) of dat nog kan, of dat de bezwaartermijn al verlopen is. Als dat zo is, kun je er niets meer dan doen.

[cia76]

[catalpa]

Wij hebben (25) bezwaren gemaakt, met de hele buurt.
Volgens de Welstandsnota mag er alleen iets gebouwd worden in lijn met de belendingen (dus laag) en volgens het bestemmingsplan mogen er twee bouwlagen met een kap. Hoogte dan bijna 12 meter.
Wij hebben een second opinion aangevraagd bij een andere welstandscommissie, zij zijn het met ons eens dat het NIET in de buurt past en niet zou mogen volgens de Welstandsnota. Maar het bestemmingsplan gaat voor de welstandsnota en dus moet er een bouwvergunning worden afgegeven.
Kan je dan de Gemeente aansprakelijk stellen omdat zij tegenstrijdige documenten maken en zo de burger op het verkeerde been zetten. Is het echt zo dat de Welstand ondergeschikt is aan het bestemmingsplan?

[fiasc o]

B&W mogen toch ook (gemotiveerd!) afwijken van een welstandsadvies, het lijkt me dan ook mogelijk dat een plan niet voldoet aan de welstandsnota maar dat het plan er toch komt (dwz een vergunning wordt afgegeven), in het geval andere belangen dan welstand zwaarder wegen.

[arizona]

[fiasc o]

De welstandnota is een nota waarin de welstandscriteria zijn opgenomen. Bij de aanvraag om een bouwvergunning moet het bouwplan door de welstandscommissie getoetst worden aan deze criteria. Deze commissie geeft vervolgens in een advies aan of het plan voldoet aan de redelijke eisen van welstand.

Zo kan het dus gebeuren dat een plan dat wel in het bestemmingsplan past, niet aan de redelijke eisen van welstand voldoet. (ik denk dat dit hier het geval is.) B&W hebben naar mijn mening besloten dat zij andere zaken belangrijker vinden dan de eisen van welstand.

De stelling bestemmingsplan gaat voor de welstandsnota, is naar mijn mening dan ook onjuist.

[bona fides]

[catalpa]

Ja, B&W heeft besloten de projectontwikkelaar te steunen omdat hij zijn 'relaties' heeft daar.
Zou het nog de moeite zijn om in beroep te gaan bij de bestuursrechter? De second opinion welstandscommissie geeft ons nl op het gebied van de welstand wel gelijk.
Zij geven een positief advies (bouwen mag) maar wel met de kanttekening dat het NIET volgens de welstandsnota had gemogen.

[arizona]

Ik zie nu wel echter artikel 12, derde lid Woningwet:

[bona fides]

[catalpa]

B&W heeft de bouwvergunning afgegeven. De Welstandscommissie Midden Nederland heeft ook goedkeuring gegeven. Zij zijn niet ter plekke geweest om te kijken.
De Welstandscommissie van de second opinion is wel ter plekke geweest.
Na bestudering van de stukken zijn zij tot de conclusie gekomen dat de bouwvergunning terecht is afgegeven met de aantekening erbij dat het bouwwerk in strijd is met de welstandsnota.
Toen wij vroegen of de welstandsnota dan alleen ambtelijke prietpraat bevatte werd ons gezegd dat het bestemmingsplan en het bouwbesluit zwaarder wegen dan de welstandsnota.
Het is vreemd, ons bestemmingsplan is dus sterk in afwijking van de welstandsnota. De welstandsnota is voor ons blijkbaar van nul en generlij waarde.
Art. 12 van de woningwet zegt ook dat als de criteria van de welstandsnota tegenstrijdig zijn aan die van het bestemmingsplan, die criteria achterwege kunnen blijven.

[bona fides]

Ah inderdaad, art. 12 lid 3 Woningwet. Dat verklaart een hoop.

Aangenomen dat er inderdaad sprake is van strijd tussen bestemmingsplan en welstandsnota, lijkt er mij weinig aan te doen. Het blijft natuurlijk wel mogelijk om beroep in te stellen om er de rechter nog eens naar te laten kijken.

Schadevergoeding vorderen wegens de welstandsnota die in strijd is met het bestemmingsplan lijkt mij zoals gezegd geen kans te maken. Ik vermoed zelfs dat de welstandsnota niet eens onrechtmatig is (laat staan jegens jou, en laat staan dat er schade als gevolg van die onrechtmatigheid is). Art. 12 lid 3 Woningwet geeft m.i. slechts een voorrangsregel en niet een norm waar de welstandsnota aan moet voldoen.

Het idee is denk ik dat op deze manier de welstandsnota voor een heel gebied globale regels kan geven en niet per perceel in overeenstemming hoeft te worden gebracht met het bestemmingsplan. Dat scheelt een hoop werk bij het opstellen van een welstandsnota. Als burger word je daar in principe niet door benadeeld, want de wet is er duidelijk over dat het bestemmingsplan voorgaat (al zal ik niet ontkennen dat ik zelf art. 12 lid 3 Woningwet niet kende).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.