Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 1 van 1 |
|
|
|
| Auteur |
Bericht |
bvisser
Leeftijd: 52
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 4
|
 Geplaatst: vr 30 mei 2008 8:39 Onderwerp: vraag over geldigheid verjaringakte |
   |
|
Hallo, ik heb een vraag over een verjaringsakte.
Situatie:
Wij huren een huis (particuliere sector) en zijn zo’n 2 jaar geleden de mogelijkheid geboden om het huis te kopen. Nu bleek voor de verkoop bij het kadaster dat ‘onze’ tuin voor ruim 1/3 eigenlijk toebehoort aan de buurman (deze verhuurt zijn huis ook). Er is echter al sinds begin jaren 70 een betonnen schutting die de percelen verdeelt zoals ze nu zijn. Dit betekende wel dat de koop moest wachten totdat er iets geregeld werd.
Onze huisbaas is zich gaan beroepen op verkrijgende verjaring om zo de huidige situatie vast te kunnen laten leggen. Hiervoor zijn voldoende bewijzen verzameld (getuige-verklaringen en foto’s) om voor een notaris aanleiding te geven om de huidige situatie vast te leggen in een verjaringsake. Dit is inmiddels ook gebeurd en onlangs kregen we opnieuw het huis te koop aangeboden. Ook worden de verandering doorgevoerd door het Kadaster op basis van deze akte. Een ding ‘baart me echter zorgen’:
De tegenpartij (buurman) heeft niet gereageerd op schrijven en verzoeken om contact over dit onderwerp met de makelaar en de notaris van onze huisbaas. De verjaringsakte is echter toch opgemaakt. Mijn vraag is nu of een notaris wel ‘eenzijdig’ zo’n verjaringsakte kan/mag opstellen. Is er geen handtekening nodig van de tegenpartij? Na wat zoeken heb ik nl. begrepen dat dit bij verjaring in overstemming moet gaan met de tegenpartij. Is dit zo (en is dit stilzwijgen dus een slimmigheidje van de buurman) of is niet reageren op herhaaldelijk schrijven en pogingen tot contact in dit geval gelijk aan instemmen? We zijn een beetje bang dat wij na koop alsnog in de problemen gaan komen (bij evt verkoop van het huis in de toekomst) mocht de buurman gaan protesteren.
Ik hoop dat iemand mij hier antwoord op kan geven. Alvast dank!
B. Visser |
|
|
|
|
 |
arizona
Leeftijd: 49
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 721
|
| Geplaatst: vr 30 mei 2008 18:27 Onderwerp: |
|
|
| Volgens mij geschiedt verjaring van rechtswege, dus instemming van de wederpartij is niet nodig, mits uiteraard aan de wettelijke vereisten voor verjaring is voldaan. Dit vastleggen in een akte lijkt me alleen maar handig voor de duideiljkheid, maar is juridisch volgens mij niet eens nodig. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: za 31 mei 2008 1:23 Onderwerp: |
|
|
De verjaring treedt inderdaad van rechtswege in, los van de notariële akte en van wat er in het kadaster staat. Maar als je ooit een beroep op je eigendomsrecht wilt doen (bijv. als de buurman vraagt 'zijn' stuk grond terug te geven), zul je wel moeten kunnen bewijzen dat de verjaring is voltooid. En dan weet je nooit waar de buurman opeens mee op de proppen komt.
De vraag is of inschrijving van de verjaring in het kadaster je (bewijs)positie versterkt.
Op grond van art. 3:17 lid 1 sub i BW kan een verjaring worden ingeschreven in de openbare registers. Hiervoor is nodig:
| art. 34 Kadasterwet schreef: | Artikel 34
Ter inschrijving van een verjaring wordt een authentiek afschrift van een door een notaris met inachtneming van artikel 37 opgemaakte verklaring aangeboden, inhoudende dat naar de verklaring van degene die de inschrijving verlangt, de verjaring is ingetreden, alsmede
a. welk registergoed door verjaring is verkregen, dan wel welk beperkt recht op een registergoed is tenietgegaan;
b. tegen wie de verjaring werkt, indien dit bekend is;
c. welke feiten tot de verjaring hebben geleid, en
d. dat de verjaring wordt betwist of niet wordt betwist door degene tegen wie zij werkt, zo dit bekend is. |
Uit art. 37 Kadasterwet leid ik af dat de overlegde bewijsstukken de notaris ertoe hebben gebracht te verklaren dat genoegzaam is aangetoond dat de verjaring zich heeft voorgedaan (art. 37 lid 1 sub b), zodat het echt gaat om een inschrijving en niet slechts om een voorlopige aantekening waarvoor je nog naar de rechter moet (art. 37 lid 2). Klopt dit?
Om te bepalen wat je precies aan de inschrijving hebt, lijkt het me van belang om te weten wat de ingeschreven verklaring vermeldt over de punten b. en d.
Om te beginnen neem ik aan dat de ingeschreven verklaring vermeldt dat de verjaring (in ieder geval) tegen de buurman werkt. Als de verklaring vermeldt dat de buurman de verjaring erkent, dan is art. 3:25 BW van toepassing:
| art. 3:25 BW schreef: | | Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling ter verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel wordt ingeschreven, een feit met betrekking tot dat registergoed in de registers was ingeschreven krachtens een authentieke akte waarin het feit door een ambtenaar met kracht van authenticiteit werd vastgesteld, kan de onjuistheid van dit feit aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij hij deze onjuistheid kende of door raadpleging van de registers de mogelijkheid daarvan had kunnen kennen. |
Dit houdt in dat de eventuele onjuistheid van de verjaring (bijv. als je buurman ooit nog eens op de proppen komt met bewijs dat de verjaring tijdig is gestuit) nadat het huis aan jou is overgedragen niet aan jou kan worden tegengeworpen. Ofte wel, er kan je dan niets meer gebeuren.
Maar de buurman heeft de verjaring niet ten overstaan van de notaris erkend, dus normaal gesproken heeft de notaris dat ook niet opgeschreven. Dus waarschijnlijk is art. 3:25 BW niet van toepassing en is art. 3:26 BW van belang:
| art. 3:26 BW schreef: | | Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling ter verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel wordt ingeschreven, met betrekking tot dat registergoed een onjuist feit in de registers ingeschreven was, kan de onjuistheid van dit feit door hem die redelijkerwijze voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen, aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij deze de onjuistheid kende of door raadpleging van de registers de mogelijkheid daarvan had kunnen kennen. |
De eventuele onjuistheid van de verjaring kan jou na de overdracht niet worden tegengeworpen door de persoon die redelijkerwijze had kunnen zorgdragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid, tenzij je de onjuistheid kende of door raadpleging had kunnen kennen.
Doordat de buurman niet heeft gereageerd, heeft hij de verjaring niet ten overstaan van de notaris betwist, dus neem ik aan dat de ingeschreven verklaring ook niet vermeldt dat de buurman de verklaring betwist. Ik zou zeggen dat de "tenzij"-clausule van art. 3:26 BW dan niet van toepassing is, maar als ik het goed begrijp zijn de verschillende rechtsgeleerden het daar onder elkaar niet over eens (en de HR heeft zich daar blijkbaar nog niet over uitgelaten). Of het niet-reageren hierbij een rol speelt is een interessante vraag.
Aangenomen dat de "tenzij"-clausule niet van toepassing is, ben je beschermd zolang de buurman (in het geval dat hij later met bewijs komt van stuiting) geldt als persoon "die redelijkerwijze voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen". Het lijkt erop dat de buurman weet heeft van de inschrijving (niet alleen omdat hij is aangeschreven, maar ook omdat het Kadaster hem moet hebben geïnformeerd). Als de buurman op dit moment kan bewijzen dat de verjaring niet heeft plaatsgevonden (d.w.z. tijdig is gestuit), dan moet hij niet te lang wachten, of hij had "redelijkerwijze voor overeenstemming van de register met de werkelijkheid kunnen zorgdragen". Maar als hij dat op dit moment niet kan bewijzen, maar over een paar jaar wel, dan ben ik bang dat hij dat later alsnog kan, zonder dat jij je op art. 3:26 BW kunt beroepen.
Mijn voorlopige conclusie is daarom dat de inschrijving wel nuttig is en je wat extra zekerheid geeft, maar nog geen absolute zekerheid. (Tenzij de notaris uit het niet-reageren door de buurman heeft afgeleid dat de buurman de verjaring heeft erkend. Maar dat lijkt me onwaarschijnlijk.)
Op grond van je koopcontract kun je normaal gesproken de verkoper aanspreken als het stuk grond je later alsnog ontglipt.
(Als iemand een fout ontdekt in het bovenstaande hoor ik het graag!)
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
bvisser
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 4
|
| Geplaatst: za 31 mei 2008 10:12 Onderwerp: |
|
|
| Dank voor je antwoord! Het bevestigt wel een beetje mijn gevoel, maar het moet inderdaad voldoende zijn om later de verkoper nog aan te kunnen spreken mocht eea alsnog teruggedraaid worden. |
|
|
|
|
|
Flash
Moderator
Leeftijd: 44
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvA
Berichten: 1608
|
| Geplaatst: za 31 mei 2008 11:35 Onderwerp: |
|
|
Voor de notaris bestaan er twee soorten verjaringsakten. Dit is degene waarbij partijen het eens zijn en degene waarin dit niet het geval is.
De eerste spreekt voor zich, maar bij de tweede speelt iets vreemds. De notaris moet namelijk op de stoel van de rechter gaan zitten en beoordelen of er sprake is van verjaring. In die situatie heeft de notaris dan ook niet de handtekening van de tegenpartij nodig.
Overigens zijn er niet veel notarissen die genegen zijn om een dergelijke verklaring op te stellen en in te schrijven, juist vanwege het feit dat zij geen rechter zijn en het de taak van de rechter is om bewijsmateriaal een waarde toe te kennen en hieraan een oordeel te verbinden.
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig.... |
|
|
|
|
|
mvd
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 20
|
| Geplaatst: za 31 mei 2008 13:05 Onderwerp: |
|
|
In aanvulling op wat door Bona Fides en Flash is gemeld is ook artikel 37 kadasterwet van belang:
Artikel 37
1. Een notariële verklaring, als bedoeld in de artikelen 26, 30, 34 en 36, houdt behalve hetgeen in deze artikelen is voorgeschreven, tevens in een verklaring van de notaris:
a. hetzij dat allen die als partij bij het in te schrijven feit betrokken zijn aan de notaris hebben medegedeeld met de inschrijving in te stemmen;
b. hetzij dat bewijsstukken aan hem zijn overgelegd en aan de verklaring gehecht, die genoegzaam aantonen dat het in te schrijven feit zich inderdaad heeft voorgedaan dan wel, in geval van een verklaring als bedoeld in artikel 36, tweede lid, dat het recht bestaat;
c. hetzij dat hij niet aan het onder a en b gestelde kan voldoen.
2. In het in het eerste lid, onder c, bedoelde geval boekt de bewaarder de aanbieding van de notariële verklaring slechts in het register van voorlopige aantekeningen en kan inschrijving alleen plaatsvinden op bevel van de rechter. Het tweede, derde en vierde lid, eerste volzin, alsmede het vijfde en zesde lid van artikel 20 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek zijn van overeenkomstige toepassing met dien verstande, dat het bevel slechts wordt gegeven, indien de eiser naast de bewaarder allen die als partij bij het in te schrijven feit zijn betrokken, tijdig in het geding heeft geroepen.
Zoals Flash zegt zijn de meeste notarissen niet zo genegen om een akte te passeren waarbij de grondeigenaar de verjaring niet erkent.
Indien de notaris dat toch doet, dan zal hij meestal de verklaring sub c afleggen en niet een van de andere twee verklaringen. (De sub a verklaring kan uiteraard niet, en de sub b verklaring daar volgen nogal eens procedures uit, en daar zijn de meeste notarissen nogal huiverig voor.)
Indien de notaris de sub c verklaring afgeeft, dan komt de inschrijving in het zogenaamde "sukkelregister", en heb je als verkrijger eigenlijk nog niet zoveel. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: za 31 mei 2008 14:35 Onderwerp: |
|
|
| bvisser schreef: | | maar het moet inderdaad voldoende zijn om later de verkoper nog aan te kunnen spreken mocht eea alsnog teruggedraaid worden. |
Dan lijkt het me wel verstandig om te controleren dat in het koopcontract duidelijk tot uitdrukking komt dat je ook dat stuk grond koopt. Mocht dan later blijken dat het stuk grond nog van de buurman is, dan heb je niet geleverd gekregen wat je hebt gekocht.
Verder is het van belang zoals ook mvd aangeeft of het om een echte inschrijving gaat of om een voorlopige aantekening.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 1 van 1 |
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
