verkoop grond door gemeente aan particulier

[sjak]

Aan welke wetten moet een gemeente zich houden als deze grond verkoopt aan een particulier? En kan een gemeente zich beroepen op een onderhandse afspraak die zij jaren geleden heeft gemaakt met een ander waardoor de grondverkoop nu ineens niet meer doorgaat?

[StevenK]

[cia76]

Ik sluit me bij Stevenk aan voor wat de algemene principes zijn. Ik ben echter wel benieuwd in wat voor vorm die onderhandse afspraak is gemaakt en op welke manier (en door wie) bepaalde verwachtingen zijn gewekt. In het geval je schadevergoeding zou willen ben ik benieuwd op welk soort schade (+ bedrag) je recht denkt te hebben.

[sjak]

Vanwege de aanleg van een nieuwe woonwijk zijn er in de jaren 2001/2002 diverse overleggen geweest met de bewoners die al in het gebied woonden. Wij mochten meedenken met de ontwikkeling van het gebied, om de bewoners tegemoet te komen is er, mits de gemeente de grond zelf zou kunnen aankopen, vastgelegd in o.a. verslagen van diverse bijeenkomsten maar ook een collegevoorstel uit 2002 dat iedere bewoner een stukje grond zou kunnen kopen. De projectleider is onze contactpersoon. De gemeente heeft de grond uiteindelijk pas in 2005 kunnen kopen en heeft een gedeelte van de grond in 2006 weer verkocht aan een ander. Over deze verkoop is volgens de gemeente al in 2002 onderhandeld en definitief geworden maar omdat de gemeente de grond toen nog niet zelf in eigendom hadden, hebben ze gewacht met het sluiten van de koopovereenkomst. Dit is gedaan door een taxateur in dienst van de gemeente. De gemeente beroept zich nu op een miscommunicatie tussen 2 ambtenaren. Om mij tegemoet te komen heeft de gemeente in overleg met degene die de grond gekocht heeft, mij een klein stukje aangeboden. Omdat ik dat niet wilde, zijn ze inmiddels gezakt tot de helft van de eerste vraagprijs.
Ik vind het allemaal heel vreemd, maar mocht ik hier ook niet op ingaan, wat zou ik dan voor schadevergoeding kunnen vragen?

[cia76]

Even een PERSOONLIJKE korte analyse

Zoals ik het begrijp zijn er dus gerechtvaardigde verwachtingen gewekt door het bevoegde orgaan. Blijkens de aanbiedingen die de gemeente al doet zien zij in dat zij dit op zijn minst niet correct hebben gedaan. De andere overeenkomst blijkt al gesloten te zijn. Daar komt de gemeente in principe niet meer onderuit ook al spelen jouw belangen nog zo hard mee. Dat gebied opeisen heeft dus weinig zin. Schadevergoeding is nu een optie. Maar welke schade heb je dan geleden? Hoe stel je de hoogte van zo'n schade vast. Ja en nu komt het grote antwoord daarop....... beats me! oftewel.. dunno...
Een vraag die nog relevant is is of je al bepaalde investeringen hebt gedaan met in het vooruitzicht dat stukje "eigen" grond. Ten eerste sta je dan sterker met een beroep op het vertrouwensbeginsel en ten tweede heb je dan echt schade geleden die je kan verhalen. Ik weet zelf niet of je nu in aanmerking komt voor schadevergoeding omdat het dan een soort van smartegeld zou zijn. Of dat hier aan de orde is??

ben wel benieuwd!

[bona fides]

Schadevergoeding kun je slechts vragen voor de schade die je hebt geleden. Wat voor stukje was je eerst beloofd, en tegen welke prijs? Hoe verhoudt zich dit tot het stukje dat je nu wordt aangeboden? Als dit kleinere stukje volstrekt niet uitwisselbaar is, kun je ook kijken naar hoeveel een stuk grond zou kosten dat wel vergelijkbaar is met het beloofde land.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[sjak]

Het juridische eigendom tussen de gemeente en de nieuwe eigenaar is nog niet overgedragen, maakt dat nog verschil voor mij om toch misschien nog kans te hebben op de grond? Op het stuk achter mijn woning staat een loods, die als het aan mij ligt zou zijn afgebroken maar die door de nieuwe koper gebruikt gaat worden voor de uitoefening van zijn bedrijf. De loods mag wel blijven staan op grond van het overgangsrecht in het bestemmingsplan maar de nieuwe activiteiten mogen niet. Het stuk dat mij nu aangeboden is 100m2 en is het stuk tussen mijn woning en de loods. Het hele stuk is 650 m2. De vraagprijs is 80 euro per m2. Niet dat ik mijn huis zou willen verkopen maar wanneer ik grond zou willen kopen in de wijk die achter mijn huis wordt aangelegd, moet ik tussen de 300 - 400 euro per m2 betalen.

[StevenK]

Als ik het goed begrijp zegt de gemeente: 'wij hebben de grond, waar we nog geen eigenaar van waren, al aan een ander beloofd en daarom kunnen we de afspraken in het kader van de herinrichting die gemaakt zijn met de huidige bewoners niet nakomen' ?

Ik kan me goed voorstellen dat ik overtuigend zou kunnen argumenteren dat de gemeente op die manier niet alleen afbreuk doet aan het beginsel van rechtszekerheid, maar op een ongeoorloofde manier grondpolitiek bedrijft, aangezien er kennelijk geen deugdelijke belangenafweging ten grondslag ligt aan het beleid.

[bona fides]

Het lijkt erop dat de gemeente wel erkent dat ze fout zit, ter compensatie is de prijs van het andere stukje grond immers al gehalveerd.

Was het duidelijk hoeveel grond de gemeente je in eerste instantie heeft beloofd? Is dat die 650m2? En tegen 80 euro/m2 of was dat toen nog 160 euro/m2 (de prijs is later pas gehalveerd)?

Mijns inziens bedraagt je schade de huidige marktprijs voor dat in eerste instantie aangeboden stuk grond minus de indertijd afgesproken vraagprijs van de gemeente, en dit vermeerderd met eventuele kosten die je gemaakt zou kunnen hebben afgaand op het door de gemeente gewekte vertrouwen.

Simpel gezegd moet je je huidige vermogenssituatie vergelijken met die waar je in zou zijn gekomen had de gemeente haar belofte wel gestand gedaan.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[sjak]

De vraagprijs was 80 euro/m2 en is nu gehalveerd tot 40 euro/m2. Vandaag schriftelijke reactie van de gemeente: ze geven ruiterlijk toe dat er een fout is gemaakt, betreuren deze gang van zaken, de wethouder biedt zijn verontschuldigingen aan. Maar ze geven ook aan dat de gemeente nooit van plan is geweest het perceel aan te bieden zonder loods. En omdat zij hoge kosten moeten maken om de loods te verwijderen, en ik nooit heb gezegd dat ik de loods wilde hebben, zij volkomen in hun recht staan om de grond aan een ander te verkopen en dat dus inmiddels ook hebben gedaan.

[sjak]

Omdat ik bewijsstukken moest hebben om mijn verhaal te onderbouwen heb ik diverse documenten bij de gemeente opgevraagd op basis waarvan zij de grond en een loods achter mijn woning hebben verkocht aan X. Het blijkt dat de vorige eigenaar de grond en een loods heel graag wilde verkopen aan X maar dat dit onmogelijk was omdat hij dan niet meer geholpen zou worden door de gemeente met het zoeken naar een nieuwe bedrijfslocatie. De ambtenaar die verantwoordelijk is voor deze bedrijfsverplaatsing is dezelfde als die de grondverkopen aan de omwonenden en X afhandelt. Hij heeft de afgelopen jaren veelvuldig contact gehad met X. X heeft een bedrijf waarvan de echtgenote van zijn compagnon een collega is van de ambtenaar die dit alles heeft afgehandeld, maar dit terzijde.
Op 21 maart 2006 stuurt de ambtenaar een brief aan X met het verzoek contact met hem op te nemen wanneer X de grond en de loods nog wil kopen. Er wordt geen vraagprijs genoemd. Ook aan de omwonenden (behalve mij dus) stuurt hij een dergelijke brief. Hierin noemt hij wel een vraagprijs. Op 25 april 2006 stuurt hij een brief met de koopovereenkomst in tweevoud die ondertekend moet worden. Hij geeft aan dat deze overeenkomst aan het gemeentebestuur ter goedkeuring zal worden voorgelegd. Op 16 mei 2006 stuurt hij een koopovereenkomst ondertekend door zijn afdelingshoofd terug naar X. In de koopovereenkomst wordt vermeld dat de verkoop geschiedt onder voorbehoud van bekrachtiging door het college van B/W. De koopovereenkomst is ondertekend op 8 mei 2006. Uit deze koopovereenkomst blijkt trouwens dat X een veel lager bedrag betaalt voor de grond en de loods dan het bedrag (80 euro/m2) die de omwonenden moeten betalen voor de grond. De taxatie van de grond en de loods is in 2005 ook door dezelfde ambtenaar gedaan. Uit documenten hiervan blijkt dat hij voor deze taxatie ook contact met X heeft gehad. Ik ga er dan ook vanuit dat X volledig op de hoogte was van het taxatiebedrag, voordat X zogenaamd is gaan onderhandelen. In de notariële akte wordt vermeld dat deze akte wordt opgemaakt ter uitvoering van het besluit van het hoofd van de afdeling, welk besluit genomen is op 8 mei 2006… etc.
De wethouder die ik hierover gesproken heb, houdt vol dat de ambtenaar geen voorkeursbehandeling heeft gegeven aan X, maar dat de ambtenaar niet wist van de afspraken die met de omwonenden zijn gemaakt, en dat de gemeente pas nadat ik aan de bel trok op 23 mei 2006, erachter kwam dat de ambtenaar een fout had gemaakt door de grond en de loods niet aan mij aan te bieden. Hij blijft er bij dat het besluit om de grond aan X te verkopen niet in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dat de gemeente zich gebonden acht aan de overeenkomst. Ik heb gevraagd om het collegebesluit met motivering en belangenafweging etc. maar volgens de wethouder is er nooit een collegebesluit genomen, en is dat ook niet nodig volgens hem. Waarom wordt er dan wel verwezen in de notariële akte naar een besluit? Mis ik iets? Controleert een notaris ook of er werkelijk een collegebesluit is?
Misschien naïef maar ik dacht dat integriteit bij de overheid een hot-item was en het lijkt mij toch overduidelijk dat dit van te voren gepland is en niet dat er per ongeluk een fout is gemaakt. Wat kan ik nog doen om de gemeente zover te krijgen om dit echt te laten onderzoeken? Als ik kan aantonen dat de verkoop door fraude tot stand is gekomen, is het dan nog mogelijk dat de verkoop teruggedraaid wordt? Alvast weer bedankt voor het meedenken.