vaststelling huurprijs

[hassie]

Ik ben (door een erfenis) in het bezit gekomen van een woning die verhuurt is.
De huur prijs is voor 27 jaar nooit gewijzigd geweest omdat de huurder beweert dat hij de woning zou verbouwen / verbeteren. en dat was afgesproken dat de huurprijs het zelfde zou blijven door deze verbouwing.
ER is alleen in het eerste jaar een verbouwing geweest ,
Mijn vraag is ; ben ik nog steeds gebonden aan die mondelinge afspraak
die schijnbaar gemaakt is tussen de toenmalige verhuurder en de huurder
Is de huurder in gebreke als er verder geen verbeteringen worden gedaan
Bevat de huurprijs ook een gedeelte dat door de huurder betaalt behoord te worden door woning verbetering
graag uw mening hierover.

[Thessa]

Huur kan ook in natura betaald worden. Er is blijkbaar een huurovereenkomst (deze hoeft niet perse op papier te staan) waarbij jij de verplichting hebt om het pand ter beschikking te stellen en de huurder zich verplicht heeft tot betaling van een x bedrag en een deel van de huur te voldoen in natura.
(7:201/203 BW)

Is er ook afgesproken wat er dan gedaan moet worden aan de woning en in welke termijn?

Ik zou beginnen met communiceren met de huurder. Praat er eerst eens over. Maakt afspraken met hem over wanneer hij zijn afspraken na moet komen en wat hij dan precies moet doen om deze na te kunnen komen.
Ik zou zelf de voorkeur hebben om deze afspraken dan wel op papier vast te leggen, mocht het dan nog niet goed gaan (zoals de laatste 27 jaar) dan heb je iets concreters.

Voor je dit gesprek aangaat met je huurder is het handig om je eerst goed voor te bereiden. Wat betaald hij nu aan huur en hoe hoog zou de huur zijn wanneer deze wel elk jaar verhoogt zou zijn. Wellicht kun je met de puntentelling op de site van vrom een idee krijgen.
Dit geeft je vast iets om mee te onderhandelen. Als hij daar al jaren super goedkoop zit, zou je in je onderhandeling in alle redelijkheid toch een huur verhoging voor kunnen stellen, de eerste in 27 jaar (naast de verbouwing).

[bona fides]

[hassie]

Hartelijk dank voor de reacties zover.
Tot opheldering van mijun vraag .de huur is in 1984 aangegaan voor 500 gld per maand en is door omstandigheden nooit verhoogt geweest. het betreft een vrijstaande woning met ongeveer 200 punten.
het huur contract was voor een bepaalde tijd van 5 jaar geregeld en is daarna (automatisch) overgegaan naar een contract voor onbepaalde tijd
De afspraak dat de huurder de woning zou verbeteren en dat daardoor geen huurverhoging toegepast zou worden is mondeling geregeld volgens de huurder.
Er zijn geen details verschaft hoeveel of wat of welke waarde deze verbetering inhoudt
Kan ik er vanuitgaan als er geen woning verbetering is gedaan door de huurder dat hij dan in gebreke is met betaling volgens de overeenkomst
en dat dit gelijk staat met de (niet toegepaste ) jaarlijkse verhoging?
Ter verduidelijking er is voor de erfenis -verdeling van deze woning groot onderhoud gepleegd door alle erfgenamen

[Evil-cliniclown]

Geachte TS,

In dit geval dient u te bewijzen dat deze afspraak heeft bestaan en welke "verbeteringen en onderhoud" dan voor de rekening van de huurder zouden komen. Echter is het zo dat onderhoud van de huurwoning in principe in de huurprijs zit inbegrepen, maar er kunnen wel afspraken over gemaakt worden omtrent bijvoorbeeld onderhoud. In het huurrecht spreekt men over "tegenprestatie" Zie artikel 7:201 BW en HR 2 juni 1916, NJ 1916 p. 658 en HR 16 mei 1975, NJ 1975, 437 Drost/ van Dongselaar.

Maar zoals ik al zei, is het erg moeilijk om te bewijzen dat deze OVK bestond en welke werkzaamheden er nou precies bedoeld waren. En wie eist bewijst.

Artikel 7:250 BW regelt dat je de huur slechts 1x in de 12 maanden mag verhogen, en je in principe 1x mag inhalen (zie lid 3). Dus de huurder mag de voorgestelde verhogingen over alle andere jaren weigeren.

Mijn advies, ga in gesprek met de beste huurder. Wie weet kom je tot een bevredigende oplossing of probeer de oude afspraken op papier te krijgen.

[hassie]

Is het mogelijk dat ik mij kan beroepen op BW 6:227 (de tegenprestatie die partijen op zich nemen moet bepaalbaar zijn )
Ik kan mij niet indenken dat een rechter een oordeel kan vellen als niet vaststaat wat de tegenprestatie inhoud .
Kan een (huur) overeenkomst om die reden ontbonden worden?

[bona fides]

Als de overeenkomst vastlegt welk huis wordt verhuurd tegen welke prijs, is de inhoud van de huurovereenkomst voldoende bepaalbaar.

Voor zover onenigheid bestaat over wat precies is overeengekomen is dat een bewijsprobleem, geen bepaalpaarheidsprobleem.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[hassie]

Ja dat klopt wel als je het zo steld maar in mijn situatie is er overeengokomen dat er naast een bepaald geld bedrag ook verbeteringen aan de woning zouden gebeuren .
Het geld bedrag is schriftelijk overeengekomen en de woning verbetering is mondeling overeengekomen (met de vorige verhuurder).
Het probleem is om vast te stellen wat deze verbeteringen zijn ,
Al wat ik als nieuwe verhuurder bij kan gaan is wat de huurder volhoud
en dat is dat de huurprijs alle jaren hetzelfde blijft omdat hij verbeteringen aan het huis zou verrichten. voor de rest geen uitleg wat en wanneer en hoeveel etc.
Hij is niet bereid hierover te praten ,zo dat ik denk dat het een rechtzaak word
Daarom stel ik het op prijs wat de leden op dit forum voor een mening hebben.

[bona fides]

Hem dwingen tot het aanbrengen van verbeteringen, al dan niet op basis van die vage afspraak, zal in ieder geval niet lukken. Het is aan de verhuurder om de woning te onderhouden.

De mogelijkheden om als verhuurder de huur te verhogen zijn beperkt. Als ik het goed heb is de wettelijke huurbescherming in dit geval van toepassing, wat betekent dat je ieder jaar de huur kunt verhogen met maximaal het door de minister vastgestelde percentage.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.