recht van eerste koop bij verkoop woning

[fs4justice]

Hallo iedereen,

Wij zitten momenteel in een vreemde situatie en zijn benieuwd naar de meningen van de lezers.

CASUS:
Wij zijn van doel om te gaan verhuizen per 1-11-06. Een huis hebben we al gekocht. Nu is het een kwestie van je eigen huis nog verkopen. Op zich geen probleem, maar bij ons is het anders, want de buurman heeft een recht van eerste koop op onze woning. Zie hiervoor een samenvatting “recht van eerste koop” uit het notariële contract.
Eerlijkheidshalve dient gezegd te worden dat wij en de buurman niet elkaars vrienden zijn.

Om problemen met de verkoop van onze woning te voorkomen, hebben wij een makelaar in de hand genomen. Deze heeft de woning schriftelijk en aangetekend te koop aangeboden aan onze buurman. En daar beginnen de problemen. Om jullie niet de een mening of visie in de mond te leggen, zeg ik nu even niet hoe wij het hebben aangeboden. In plaats daarvan stel ik een aantal vragen, over wat relevant is in deze zaak. Zo hopen wij te kunnen peilen of wij het goed hebben gedaan of niet. Lees daarvoor eerst “artikel 9” uit het notariële akte van levering

Vragen:
1. Moet er een taxatierapport mee worden gezonden bij brief, waarin wij de woning te koop aanbieden aan de buurman.
2. Indien wij in ieder geval besluiten om wel een taxatierapport mee te zenden naar de buurman:
a. Wie geeft opdracht tot taxatie van onze woning?
b. Wat voor eisen moet er aan een dergelijk taxatierapport worden gesteld.
3. Hoe moet volgens jullie visie de woning correct worden aangeboden, conform artikel 9.
4. Indien de buurman een taxatierapport ontvangt welke is opgesteld uit een door ons verstrekte opdracht tot taxatie, heeft hij dan conform artikel 9 volgens jullie visie het recht om de gedane aanbieding (het zij via een advocaat) onjuist te laten verklaren. Omdat hij bijvoorbeeld denkt dat:
a. de taxatie waarde klopt niet;
b. wij overvragen;
c. de taxateur is niet objectief;
d. wij de objectiviteit van de taxateur moeten waarborgen.
e. Indien één van bovenstaande voorbeelden speelt, hoe moeten wij daarop reageren?
6. Geeft artikel 9 ruimte alvorens de woning aan de buurman aan te bieden, te gaan spreken met potentiële kopers. Om feitelijk alles met deze poteniele koper rond te maken (incl. verkoopprijs) en om dan met dit zelfde verhaal (aanbod) naar onze buurman toe te gaan?
7. Treedt de boete clausule in werking, als:
a. Wij enkel en alleen een bord “te koop” in de tuin zetten en ons huis getoond wordt in de etalage van en op de website van de makelaar.
b. Wij in (voor)onderhandeling gaan met potentiele kopers.
8. Indien een derde zelf een bod uitbrengt, hoe is dan de procedure.
9. Wanneer treedt de boete clausule wel in werking? Kun je enkele voorbeelden noemen.

Ik hoop op heel veel reacties, omdat wij op dit moment in een moeilijke situatie zitten.
Jullie antwoorden zie ik graag op dit formum. Emailen mag ook: ddijkstra@castel.nl


(waar ## geplaatst zijn, zijn privé gevoelige gegevens weggehaald)
( “koper” – dat zijn wij)

[bona fides]

Johan,

Zonder veel ervaring met dit soort zaken kan ik alleen mijn indruk geven. Voordat je echt tot actie overgaat lijkt het me niet onverstandig om professioneel advies in te winnen.

1. Het aanbod moet gedaan worden op basis van een taxatierapport. Het lijkt me weinig zinvol het niet mee te zenden.
2.a. jij.
b. Dezelfde eisen als aan een normaal taxatierapport gesteld worden wanneer je een huis wilt verkopen.
3. Bepaal aan de hand van het taxatierapport je vraagprijs en andere condities en leg die per aangetekende brief aan je buurman voor.
4. Zolang jullie het huis onder dezelfde voorwaarden aan derden te koop aanbieden is er niets aan de hand, lijkt me.
6. Dit is wat problematisch omdat je dan de potentiële koper zelf bij de neus neemt, en die zou wanneer hij erachter komt wel eens schadevergoeding kunnen eisen. Als je open kaart speelt met zo'n potentiële koper en het die koper duidelijk is dat er pas sprake zal zijn van een aanbod aan hem zodra de buurman geen interesse toont, zal het wel ok zijn. Probleem is dat het normaal gesproken wat lastig zal zijn die potentiële koper te vinden.
7. Ik denk dat je iedere belangstellende om te beginnen moet duidelijk maken dat de buurman er nog tussen zit...
8. Als een derde een bod uitbrengt, en jij bent voornemens dat te aanvaarden, dan valt dat net zo goed onder artikel 9, zie "of zo koper voornemens is enige andere verbintenis aan te gaan of rechtshandeling te verrichten...".
9. Wanneer je daadwerkelijk verkoopt onder voorwaarden die je niet eerst aan je buurman hebt voorgelegd. Als de buurman niet op je eerste aanbod ingaat, je het huis te koop aanbiedt, en uiteindelijk met een koper akkoord gaat tegen een prijs die wezenlijk lager is dan het bedrag dat je aan de buurman hebt voorgelegd. Zie art 9 lid 2. Voordat je in prijs zakt zul je dus eerst opnieuw met je buurman moeten overleggen.

Heb je al eens aan een makelaar gevraagd hoe in het algemeen met zo'n bepaling wordt omgegaan?

Het lijkt me verder verstandig om je antipathie tegenover de buurman maar even te laten voor wat die is. Straks zie je hem toch niet meer.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[fs4justice]

Beste Johan,

Bedankt voor je supper snelle reactie.
Zo hoop ik, dat er nog veel meer mensen op dit probleem/case reageren.

Wij hadden vooraf al professionele kennis geraadpleegd. O.a. de notaris. een aantal bevriende juristen en 2 makelaars. De overeenkomstige adviezen van deze mensen hebben wij allemaal gebruikt in onze aanbiedingn richting buurman. Alleen de notaris is vaag. Die praat alle kanten uit en zaait alleen maar verwarring.

Onze makelaar heeft wel vaker met eerste koop te maken gehad, echter niet in gelijke vorm als onze situatie. Schijnt niet vaak voor te komen. Ik heb zelf ook heel internet afgezocht naar gelijke situaties, maar ik ben ze ook niet tegengekomen.

De meest relevante vragen op dit moment zijn:
1. Wij geeft opdracht tot taxatie en moeten wij conform artikel 9 kunnen waarborgen dat een taxateur objectief is?
2. Indien de buurman via zijn advocaat laat weten dat hij wel belang bij de woning te heeft, maar vindt dat wij de taxatie niet juist hebben laten uitvoeren (rapport is wel oke, maar rapport is niet objectief tot stand gekomen, volgens zijn mening) mogen wij dit dan opvatten, dat hij niet aanbod niet onvoorwaardelijk aanvaardt?
3. Enkel en alleen een bord in de tuin om potentiële kopers te zoeken, zonder daarmee direct bindende afspraken te maken. Zijn wij daarmee in overtreding? De buurman stelt, dat wij daarmee al artikel 9, lid 1 overteden en hij een boete kan verbeuren. Is deze stelling juist?

Ter zijner tijd geef ik nog wel meer info over werkelijke correspondentie tussen ons en de buurman. Ik wacht nu nog even meer reacties af van andere gasten van dit forum.

Wordt vervolgd.......

[bona fides]

1. Jij wilt verkopen, dan zul jij aan je plicht moeten voldoen, dus dan zul jij opdracht moeten geven tot de taxatie. De kosten kun je aan de koper (bijvoorbeeld de buurman) doorberekenen. Een taxatie door bijvoorbeeld een onbekwaam familielid is geen taxatie zoals in art 9 wordt bedoeld. Aan de andere kant moet je de taxatiewaarde slechts als richtsnoer zien. Je mag natuurlijk zelf bepalen wat je voor je huis vraagt! Alleen mag je het huis niet tegen gunstiger voorwaarden verkopen aan een derde dan wat je aan je buurman hebt voorgelegd.

2. Deze vraag lijkt er vanuit te gaan dat vraagprijs=taxatieprijs. Dat lijkt mij niet uit artikel 9 te volgen en lijkt me niet reëel. Volgens mij is de taxatieprijs maar zelden de prijs die uiteindelijk wordt betaald. De taxatie moet in mijn ogen plaatsvinden om zo de buurman in staat te stellen jouw aanbod beter op waarde te kunnen schatten. Om die functie te kunnen vervullen zal het wel een fatsoenlijke taxatie moeten zijn.

Het is me niet duidelijk wat voor taxatie je nu hebt laten uitvoeren, maar het klinkt een beetje als door een familielid. Indien dit niet klopt, en het rapport is niet om een andere reden schrijnend subjectief, dan moet de buurman maar zelf zijn conclusie trekken uit zijn bevinding dat jouw vraagprijs te hoog is. Hij weigert in mijn ogen dus inderdaad het aanbod, wat jou de kans geeft om een half jaar lang tegen diezelfde vraagprijs het huis aan derden aan te bieden. Het is je echter niet toegestaan om de vraagprijs wezenlijk te verlagen, of een wezenlijk lager tegenbod te aanvaarden, zonder dit eerst weer aan je buurman voor te leggen. Op die manier is je buurman volledig beschermd tegen getruc met de taxatie.

Het kan natuurlijk niet zo zijn dat de buurman voor jou mag bepalen met welke prijs jij akkoord moet gaan!! Zelfs al zou dat zo letterlijk in het artikel hebben gestaan, lijkt me dat een zo onredelijke bepaling dat de buurman daar geen beroep op zou mogen doen. Maar zo staat het er ook niet.

3. Over het bord ben ik niet geheel zeker, maar ik denk dat het wel mag. Een bord in de tuin of advertentie op een website is geen aanbod maar een uitnodiging tot het doen van een bod. Daarmee zit je nergens aan vast. Voordat je ergens op ingaat zul je het altijd eerst aan je buurman moeten voorleggen, tenzij het voor dezelfde prijs is als waarop de buurman al niet is ingegaan.

Je buurman lijkt van mening te zijn dat het artikel impliceert dat jij min of meer blind (zonder de markt te kunnen verkennen) hem een aanbod moet doen. Dat lijkt mij geen redelijke uitleg van het artikel. Het artikel is er om de buurman de kans te geven voor de marktprijs het pand te kopen, niet om alle marktwerking uit te sluiten.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.