kernbeding of algemene voorwaarde

[hzpcmaster]

Ik ben in het kader van een opdracht voor een bepaald vak bezig met een casus over een echtpaar dat één van de kavels (die de gemeente op een gegeven moment wil verkopen) koopt om daar een huis op te bouwen.
In de koopovereenkomst is vervolgens door de gemeente een zelfbewoningsbeding opgenomen. De reden hiervoor is, aldus de gemeente, de krapte op de woningmarkt en het voorkomen van speculatie.

Ik zit nu met het volgende probleem: zou dit beding nou aan te merken zijn als een kernbeding of is hier sprake van een algemene voorwaarde?

[bona fides]

Het lijkt me hier om een consumentenkoop te gaan in de zin van richtlijn 93/13/EEG (ik zie in die richtlijn geen uitzondering voor onroerende goederen). Als die richtlijn inderdaad van toepassing is, moet richtlijnconform bepaald worden wat onder de algemene voorwaarden valt. Indien over het zelfbewoningsbeding niet afzonderlijk is onderhandeld, is dit een algemene voorwaarde.

Maar ja, als het echtpaar het huis werkelijk voor speculatie heeft gekocht is het waarschijnlijk weer geen consumentenkoop .

Als de gemeente heel duidelijk heeft aangegeven dat zelfbewoning een absolute voorwaarde voor de koop is, lijkt het me wel om een kernbeding te gaan. Er is dan onderhandeld in de zin dat het niet onderhandelbaar was, al is dat wat tegenstrijdig geformuleerd. Het lijkt me dan ook een beding dat van belang is voor de bepaalbaarheid van de overeenkomst, dus ook geen algemene voorwaarde bij de gewone (niet-richtlijnconforme) lezing van de wet. Anders zou het nooit mogelijk zijn om een dergelijk beding op te leggen. Het ligt er m.i. dus aan hoe het tijdens de totstandkoming van de koop gepresenteerd is. Als ik lees "In de koopovereenkomst is vervolgens door de gemeente een zelfbewoningsbeding opgenomen." zeg ik algemene voorwaarde.

[Eva]

Is er sprake van een beding waardoor de ovk niet tot stand zou komen als die ontbrak? Dan ja, kernbeding. Zo nee, geen kernbeding.