Kettingbeding

[axent]

Casus:
Bij de aankoop van een woning is door een Gemeente ivm de verkoop van een bedrijfswoning een kettingbeding bedongen. Dit kettingbeding is opgenomen in de akte van levering.

De volgende voorwaarden zijn beschreven:
1. de bestemming van de woning dient onveranderd bedrijfswoning te blijven; de bewonder dient een (toezichthoudende ) functie binnen het bedrijf van de verkoper te houden;
2. vervreemding van de bedrijfswoning door de koper is toegestaan, mits en voor zover de verkrijgende eigenaar/bewoner een functie binnen het bedrijf van de verkoper verkrijgt, dan wel behoudt.

Inmiddels is het bedrijf in handen gekomen van een nieuwe bedrijfeigenaar en is de huidige bewoner niet in functie van het huidige bedrijf. Nu wil de huidige bewoner/eigenaar van het huis, het huis verkopen.

Vragen
1. Hangt het kettingbeding alleen aan de vorige eigenaar van het bedrijf of ook aan de nieuwe bedrijfseigenaar?
2. Hoe hard is het kettingbeding en houdt dit stand aangezien de eigenaar van het bedrijf niet gelijk is aan de eigenaar van het huis. Vooral door bepaling 2 "mits en voorzover de verkrijgende eigenaar een functie binnen het bedrijf van de verkoper verkrijgt dan wel behoudt" zou ertoe kunnen leiden dat het huis nooit verkocht zou kunnen worden. De bedrijfseigenaar bepaalt namelijk wie hij in dienst neemt.
3. moet je voor een toezichthoudende functie indienst zijn? en welke verplichtingen heeft dit voor de huidige bedrijfseigenaar als het huis toch onverkoopbaar is?
4. Hoe is dit kettingbeding te vernietigen en bij wie dient dit aanhangig te worden gemaakt?
5. Als de huiseigenaar toch wil verkopen, welk advies zou u geven?

[lawyer]

Het kettingbeding dient opgenomen te zijn in de akte (dat is kennelijk hier het geval). In het kettingbeding is een verplichting opgenomen om dit beding ook op te leggen aan derden aan wie het onroerend goed op enig later moment zal worden verkocht.

Het kettingbeding volgt dus in principe de eigendom van het onroerend goed. De huidige bewoner/eigenaar is dan ook gebonden aan het kettingbeding. Op het moment echter dat de verkoper niet meer een bedrijf heeft binnen c.q. in de omgeving van het onroerend goed, levert dit dus een probleem op.

Onder omstandigheden kan een kettingbeding nietig zijn. Zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam 16 augustus 2007, NJF 2008/1. In dat geval ging het om een koopovereenkomst, waarin bij wijze van kettingbeding was vastgelegd dat de verkoper op geen enkele wijze de koper zou gaan hinderen bij diens bouwplannen (dus geen bezwaar etc. indienen). Rechtbank en Hof achtten een dergelijk "afhouden" van rechtsbescherming in strijd met de goede zeden, en dus nietig (nog daargelaten dat het beding niet in rechte tot niet-ontvankelijkheid zou hebben geleid).

Het kettingbeding waarvan hier sprake is, lijkt mij niet in strijd met de goede zeden. In beginsel kan een dergelijk beding dan ook toegestaan zijn.

Kennelijk is er op enig moment bewust een scheiding gemaakt tussen bedrijf en woning. Indien dit door de huidige bewoner is gedaan, zou hij dit niet in zijn eigen voordeel mogen uitbuiten (lees: de woning kunnen verkopen zonder oplegging van het kettingbeding). Overigens, indien de huidige eigenaar verkoopt zonder oplegging van het kettingbeding, rest de gemeente slechts een actie tegen de huidige eigenaar (die dan verkoper is). Immers, hij heeft het kettingbeding dan, in strijd met de tekst in het beding waaraan de verkoper is gebonden, niet aan zijn opvolger opgelegd, en het kettingbeding is daarmee komen te vervallen.

In praktijk leidt dit thans waarschijnlijk tot een praktisch onverkoopbaar huis. Een manier om het kettingbeding buiten werking te stellen, is dat de koper de gemeente in kort geding dagvaardt teneinde te gehengen en gedogen dat een akte wordt gepasseerd zonder dat daarin het kettingbeding wordt opgenomen.