bouwkundig gesplitst of niet?

[sam2]

Ik ben in het bezit van een koophuis met bestemming wonen. Het is een twee onder 1 kap met een grote aanbouw er aan, te bereiken via buitenom of via een tussendeur. Het had ook al bestemming wonen, maar er was een gehandicapten opvang in.

Mijn zoon is gehandicapt en dit huis bood ons een mogelijkheid voor hem om min of meer zelfstandig te wonen met begeleiding van mij. Vanwege de kosten besloot ik de bovenverdieping van de 2 onder 1 kap te verhuren. Daartoe heb ik een schuifdeur bovenaan de trap gemaakt. De huurders beschikken over keuken en badkamer. De buitenvoordeur delen ze met elkaar, maar zoon heeft ook een 'eigen' voordeur binnenshuis die naar zijn ruimte beneden toegang geeft. De tussendeur naar de achterruimte hebben we vanwege het geluid dichtgemaakt aan zijn kant met geluidsisolatie/gipswandje er voor. Ook hij beschikt over eigen keuken/badkamer, omdat hij ook zelfstandig moet leren wonen en koken.
De achterruimte woon ik en is nu toegankelijk met drie verschillende buitendeuren en heeft ook eigen keuken/badkamer.

We delen licht, water, gas, internet, telefoon en tv. Ieder betaalt een deel van de kosten.

Ik wil het gebouw helemaal niet officieel splitsen, ook ivm evt verkoop als mijn zoon echt in staat is zelfstandig te wonen.

Nu komt de gemeente dat dit in afwijking is met het bestemmingsplan/bouwregelgeving en ze willen binnen kijken of het drie afzonderlijke appartementen zijn.

Vragen: moet ik de gemeente binnenlaten?
Is dit nu echt een bouwkundig gesplitst gebouw? Zo ja in hoeveel delen?
Op welke regelgeving baseren zij dit? Aan de buitenkant van het gebouw is niets verandert, binnen dus alleen het schuifdeurtje boven en het gipswandje beneden.

[BartL]

[grmohlmann]

Vraag eens aan de gemeente waarvan ze zich nu precies op de hoogte willen stellen.
Zijn de benodigde omgevingsvergunningen wel, of niet verstrekt ?
De bestemming is toch nog steeds wonen, of niet ?
Misschien wil de gemeente er 3 afzonderlijke woz-objecten van maken en dan 3 woz-beschikkingen gaan uitreiken ?
wozexpertise.nl

[sam2]

Het bestemmingsplan gaf wonen aan. We wonen er gewoon in met onze zoon, dus dat zal het punt niet zijn. Of er sprake is van bouwkundige splitsing? Ik weet niet welke regels daarvoor gelden, kom daar ook niet achter via internet.
De ene gemeente heeft het over gescheiden nutsvoorzieningen en een gedeelde verblijfsruimte, de ander alleen over gescheiden nutsvoorzieningen.
Wat is een zelfstandige wooneenheid? Als er een tochtdeur tussen zit met een slot wel, zonder slot niet?

Ik was me ook totaal niet bewust dat ik iets deed waarvoor een vergunning nodig had, heb niet echt verbouwd, hooguit een paar kleine aanpassingen gedaan tbv zoon of mijzelf. De bovenhuurders wilden een keuken, vond ik geen probleem. Dat daarmee evt. gescheiden appartementen zijn ontstaan en dat niet zou mogen...voor mij bleef het 1 huis met boven twee kamers verhuurd.

Drie afzonderlijke wooneenheden zullen beslist niet toegestaan zijn vermoed ik, als het alleen om de WOZ gaat zal het niet veel uitmaken, afzonderlijk of als 1 geheel is de waarde niet veel anders.


Als je een groot huis hebt en daar twee keukens in hebt en twee badkamers ben je dan ineens bezitter van twee wooneenheden? Of in dit geval een badkamertje en een keuken zou ineens drie eenheden maken. Waren het voor die tijd dan twee eenheden? Terwijl ik het kocht als 1 eenheid?
De regels zijn me totaal onduidelijk, bij de gemeente kom ik niet verder op het moment omdat ik eerst duidelijk wil hebben wat ze nu eigenlijk 'fout' vinden en wat ze vinden dat ik had moeten doen.
Dus daar ga ik even geen vragen stellen tot ik zwart op wit van hen iets binnenkrijg.

Ik heb dus geen vergunningen, ook omdat voor een tussendeur binnenshuis plaatsen of een keuken volgens de vergunningcheck niet een vergunning gevraagd hoeft te worden.
En de bestemming is en blijft wonen.

Wat zou ik evt. kunnen doen om het dan weer als 1 eenheid te krijgen?

[grmohlmann]

Wat ik mij kan indenken is dat op grond van de wet woz door het plaatsen van tussendeuren en overige voorzieningen er meerdere zelfstandige woningen ontstaan welke dan als aparte woz-objecten kunnen worden afgebakend zodat 3 woz-beschikkingen voor 3 kleinere woningen kunnen worden uitgereikt en die wellicht tezamen een hoger bedrag voor de gemeente opleveren dan 1 beschikking voor 1 grote woning.
Aan de bestemming en bouwkundig en waarvoor dan eventueel een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd, is niets gewijzigd begrijp ik dus dat zou het niet zijn..

[sam2]

Zijn er ergens regels wanneer een woning bouwkundig gesplitst is? Wetten? Of is dat aan meneer of mevrouw de toezichthouder zelf om te bepalen?

Ik las trouwens dat een toezichthouder in beginsel geen toegang heeft tot woningen volgens de awb.

[Nico1979]

Veelal staat in de planregels (begripsbepalingen) dat een woonhuis een complex van ruimten is, bestemd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Mogelijk leidt uw situatie wat dat betreft dus tot strijd met het bestemmingsplan.

Verder leidt de realisatie van meerdere wooneenheden ertoe dat ook meerdere brandcompartimenten moeten worden gerealiseerd. Zie hiervoor het Bouwbesluit. Als u hiermee geen rekening heeft gehouden met de verbouwing, is dus mogelijk sprake van strijd met het Bouwbesluit. Ook inpandige bouwactiviteiten zijn omgevingsvergunningplichtig als deze gevolgen hebben voor de brandcompartimentering.

[BartL]

[BartL]

[grmohlmann]

Huur is toch geregeld in het huurrecht van BW 7:201 e.v. en niet in de voorschriften van een bestemmignsplan, of heb ik dat mis ?

[BartL]

[Nico1979]

Ja, maar strikt genomen is de privaatrechtelijke situatie natuurlijk niet bepalend voor de vraag of sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Verhuur van een volledige woning aan één afzonderlijk huishouden levert geen strijd op.

[BartL]

[Nico1979]

Het vormt wellicht in sommige gevallen een goede indicatie. Doorslaggevend is echter het feitelijk gebruik. Een student kan een kamer huren in een kamerverhuurpand, maar een werkgever kan ook een aantal personen huisvesten in een woonhuis. In beide gevallen is het pand kamergewijs in gebruik. Alleen in het eerste geval is sprake van een huurovk.