bouwen tegen muur van buren

[Mea Culpa]

Beste forumleden,

Ik heb een paar vragen waar ik zelf niet goed uitkom.

De achterbuurman van mijn oom heeft zonder overleg 3 weken geleden langs de gehele achterkant van de woning en garage van mijn oom een verhoogde stenen plantenbak gebouwd. (9 meter lang, 1 meter hoog en 1,5 meter diep)

De constructie leunt dus volledig tegen de muur van mijn oom aan, waardoor alle (spouw)ventilatieroosters die in de muur nu zijn afgesloten. Hierdoor is in de garage direct al een temperatuurstiging te voelen. Dit was altijd de koelste ruimte van het huis, nu is het er zelfs warmer en benauwder dan in de woonruimte. Het ruikt ook niet meer fris.

Daarnaast is mijn oom ook bang dat hij nu problemen gaat krijgen met vocht en schimmel in de muren.

Met de buurman valt niet te praten over een oplossing. Hij heeft er zoals hij het zegt schijt aan, want het is niet zijn pakkie aan.

Na overleg met de gemeente blijkt dat voor de bouw van dit geheel een lichte bouwvergunning nodig was. Deze heeft de buurman nog niet eens aangevraagd en hij zegt dat hij dat alsnog gaat doen. De gemeente is van het bouwsel op de hoogte maar is op dit moment niet van plan iets te gaan ondernemen.

Wat is in deze situatie het handigste te doen? Eerst de publiekrechtelijke weg te bewandelen of direct naar de civiele rechter?

Aangezien er nog geen bouwvergunning is aangevraagd, kunnen er nog geen zienswijzen worden ingediend en kan er nog geen bezwaar tegen de verleende bouwvergunning worden ingediend.

Maar er staat dus wel een illegaal bouwwerk. Kan de gemeente hierop worden aangesproken en verzocht worden alsnog te gaan handhaven?

Alle tips zijn welkom.
_________________
A little sincerity is a dangerous thing, and a great deal of it is absolutely fatal.

[StevenK]

De gemeente heeft een beginselplicht tot handhaven, maar als het bouwwerk vergund kan worden, heeft dat weinig nut.

Een bouwvergunning wordt afgegeven 'behoudens rechten van derden' en het afsluiten van de spouwventilatie is een onrechtmatig handelen. Mij lijkt de civiele weg de beste. In kort geding verwijdering vorderen.

[Matthijs]

Dat de gemeente niet kan handhaven omdat er gelegaliseerd kán worden lijkt mij krom. Er kan alleen gedoogd worden áls er gelegaliseerd kan worden, dat betekent niet automatisch dat als er gelegaliseerd kán worden er niet gehandhaafd mág worden.

Ik meen dat Albers ooit heeft geschreven dat er concreet zich op legalisatie moet bestaan. De mogelijkheid dat er een vergunning kan worden afgegeven alléén is in die lezing niet voldoende, er zal dan ook een aanvraag moeten zijn ingediend. Want anders is het gevolg dat de gemeente illegale bouwwerken niet kan verwijderen / handhaven: men kán immers nog een vergunning aanvragen. De beginselplicht tot handhaving wordt zo een gedoogplicht.

Kortom: ik zou een verzoek tot handhaving bij de gemeente indienen, daarin aangeven dat je sowieso bezwaar maakt tegen een eventuele bouwvergunning om de door jou zelf genoemde reden en aangeven dat je jezelf als belanghebbende beschouwt en op de hoogte wilt worden gehouden over de voortgang rond een eventuele vergunning.

Daarnaast kun je ook al direct het civiele traject in door je buurman aan te schrijven en hem aansprakelijk te stellen voor ontstane en te ontstane schade aan de woning. Want vergunning of niet: publiekrechtelijke toestemming staat een onrechtmatige daad niet in de weg.

[bona fides]

[Matthijs]

Dat ben ik niet met je eens; je kunt de vergunningaanvraag afdwingen waardoor je bezwaar kunt indienen. Zonder handhavingsverzoek heeft de buurman duidelijk geen prikkel om überhaupt een bouwvergunning aan te vragen.

[bona fides]

[Matthijs]

Over nog eens lezen gesproken:

[bona fides]

Ok, stap voor stap dan maar.

StevenK schreef: handhaven heeft weinig nut als het bouwwerk vergund kan worden.

Jij schreef: Dat de gemeente niet kan handhaven omdat er gelegaliseerd kán worden lijkt mij krom.

StevenK schreef echter helemaal niet dat er niet kan worden gehandhaafd. Hij schreef alleen dat het geen nut had als duidelijk is dat er gelegaliseerd kan worden.

Dat is ook wat ik schreef.

Ik voegde eraan toe: als het niet duidelijk is dat er gelegaliseerd kan worden, dan heeft het wel zin om een handhavingsverzoek in te dienen.

Ik heb geen idee hoe je het hier niet mee eens kan zijn, tenzij je gewoon niet goed leest.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Mea Culpa]

Afgelopen zondag heb ik een verzoek tot handhaving in elkaar geflanst en maandag bij de gemeente afgeleverd.

De buurman heeft inmiddels ook een mooie brief mogen ontvangen.

Mijn voorkeur gaat uit naar het civiele traject. Gezien het feit dat de buurman ook al brutaal heeft aangegeven een soort van (tuin)huisje te willen bouwen tegen het huis van mijn oom aan, denk ik dat het ook wel die kant op zal gaan.

Bestuursrecht ligt mij sowieso al niet en van regelgeving omtrent bouwen is mijn kennis nihil. Ik heb geen idee of dit bouwwerk uberhaupt kan worden vergund. Het is nu even afwachten.
_________________
A little sincerity is a dangerous thing, and a great deal of it is absolutely fatal.

[Furr]

Troost je: bij ons naast zit al 3 jaar ILLEGAAL een Kinderdagverblijf en de gemeente houdt ze de hand boven het hoofd
Succes ermee.

[pacta sunt servanda]

[DENNIS79]

[Leon78]

[pacta sunt servanda]

Tenzij voor het bouwwerk ook een ontheffing/projectbesluit nodig is omdat het niet in de huidige bestemming valt. Dan moet het BO namelijk andere belangen afwegen.
_________________
~Tempora mutantur, et nos mutamur in illis~