Wonend zonder huurcontract

[Erikvane]

Situatie:

Ruim 10 jaar reeds wonend zonder huurcontract.

10 jaar geleden ben ik hier komen wonen. Destijds ben ik mondeling een gentlemens agreement aangegaan met de eigenaar maar zonder het opstellen van een huurcontract. Ik mocht hier komen wonen voor een behoorlijk lage prijs maar met de mondelinge overeenkomst dat wanneer de eigenaar weer over zijn huis wil beschikken dat ik daar met een redelijke opzegtermijn gehoor aan zou moeten geven.

Maandelijks maak ik de huur over per bank. (de huur is in al die tijd met geen euro verhoogd).

In de tussentijd heb ik allerlei dingen verbeterd/verbouwd aan het huis, zoals de tuin maar ook het nodige achterstallig onderhoud. Ik heb hier nooit overleg over gepleegd met de eigenaar. Mede doordat ik voor zo’n lage prijs huur. (geen slapende honden wakker maken).

Mijn huurbedrag bedraagt denk ik 60% van de marktconforme huur

Kort geleden heb ik een brief ontvangen van de eigenaar dat hij de huur wil opzeggen, verder zonder opgaaf van reden.

De relatie tussen mij en de huurder is niet zoals het was, doordat mijn vriendin (ook bij mij inwonend) een conflict heeft gehad met de verhuurder.

Moet ik gehoor geven aan het opzeggen van de huur?

De aanpassingen/verbeteringen die ik gedaan heb, zijn deze legaal of kan de eigenaar deze ongedaan maken?

Ik wil hier eigenlijk niet weg, gezien de verslechterde relatie tussen mij en de verhuurder verwacht ik dat hij er alles aan zal doen om mij weg te krijgen. Wat kan ik allemaal verwachten?

Alvast bedankt voor het meedenken!

[Bronza]

Allereerst ik ben een student rechten, heb mij niet aangemeld op dit forum. Puur om te oefenen in concrete gevallen; dus beschouw mijn advies niet als wet, al streef ik daar natuurlijk wel naar.

u zegt dat het om een gentleman´s agreement gaat. Dit is niet juist.
Een huurovereenkomst heeft geen vormvereiste en kan dus mondeling gesloten worden, ook zonder contract dus.
Dat het huurbedrag lager is dan wat marktconform is, heeft hier geen invloed op. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding, dus deze is geldig gesloten

De verhuurder kan de huur opzeggen via art. 7:271 lid 4. Hij moet daar wel een redelijke termijn in acht bij nemen (art. 7:271 lid 5 sub b). Deze termijn wordt vastgesteld op: niet korter dan 3 maanden + voor elk jaar dat je het gebruikt hebt een maand erbij met een maximum van 6 maanden. De redelijke opzegtermijn volgens de wet is dus 6 maanden in uw geval.
Deze opzegging door de verhuurder moet per brief, mocht uw vriendin medehuurder zijn ook aan haar. In deze brief moet hij de gronden vermelden waarom hij de huurovereenkomst wil beëindigen. Vervolgens moet hij u in die zelfde brief mededelen dat u 6 weken de tijd hebt om de verhuurder mede te delen (ook schriftelijk) of u wel dan niet akkoord bent.

Antwoordt u niet binnen deze tijd of geeft u aan niet akkoord te zijn, dan kan hij naar de rechter om de opzegging te vorderen.

De rechter kan op diverse gronden de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen. LET OP: Hij zal alleen vorderen op de gronden die de verhuurder u al schriftelijk heeft medegedeeld (dus de opzegging); art. 7:371 lid 1.

De toewijzingsgronden zijn te vinden in art. 7:274 lid 1, in het kort:
a. Als u zich niet als een goed huurder heeft gedragen
b. niet relevant
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik (hij mag het niet te koop zetten), belangenafwegend, en dat u zelf een passende andere woning kan vinden
d. e. f. ook niet relevant.

De rechter zal vervolgens een datum bepalen waarop de overeenkomst eindigt, maar de rechter zal u daar in beschermen en een redelijke termijn geven.

Mijn advies: Een huurovereenkomst met een beding erin, dat hij de overeenkomst kan beëindigen wanneer hij weer over het huis wil beschikken , kan dus vanaf zijn kant beëindigd worden, wel met de in de hiervoorgenoemde termijn van 6 maanden. Deze termijn gaat in op het moment dat hij die brief stuurt. U moet vervolgens akkoord gaan binnen 6 weken ( ook per brief ).

Wat betreft de werkzaamheden die u hebt verricht aan het huis/tuin. Zover ik weet (correct me if im wrong): Ook al is dit niet in overleg gebeurd, het bedrag waarvoor de verhuurder is verrijkt, kunt u bij hem vorderen. Dus eigenlijk de waardevermeerdering van het huis, kunt u bij hem opeisen via onverschuldigde betaling/ ongerechtvaardigde verrijking, waarbij het eerste meer zou opleveren. Het laatste doelt namelijk alleen op materiaalkosten.

[Erikvane]

Bronza, Allereerst hartelijk dank voor je reactie daar kom ik weer een stapje verder mee.

Wel wekt het vragen op:

Jij zegt er is sprake van een mondeling overeenkomst ipv gentlemensagreement. Eigenlijk zijn het feitelijk dezelfde dingen. Hoe is deze mondelinge overeenkomst te bewijzen? Stel dat de verhuurder mij er uit wil zetten en ik wil kunnen bewijzen dat ik er woon wat dan?

Wat betreft de verbouwingen/ verbeteringen die ik heb gedaan. Een vriend van me zei ooit dat bij alle verbouwingen, veranderingen die je aanbrengt aan een huurhuis je deze moet overleggen met de verhuurder? Gezien dat ik voor zo weinig geld dit huis huur heb ik dat nooit gedaan. Ik twijfel dus of het zo is dat je de gemaakte materiaal kosten en of werkzaamheden welke gezorgd hebben tot waardevermeerdering terug krijgt. Ook moet dit op een bepaalde manier worden aangetoond lijkt me.

Stel dat uiteindelijk de huur wordt opgezegd, zijn er naast opzegtermijnen ook verplichtingen voor de verhuurder? Zoals verhuiskosten en vergelijkbare woonruimte? (dat laatste lijkt me behoorlijk lastig doordat ik voor een laag bedrag huur).

De huurder heeft aangekondigd foto's van het pand te willen nemen ben ik verplicht hem medewerking te verlenen?

Ik heb het perceel kadastraal opgezocht maar het pand staat niet ingetekend heeft dit nog consequenties voor mij als huurder? In feiten bestaat mijn huurhuis dus niet.

Het zijn weer een aantal vragen... alvast bedankt voor je medewerking het helpt!!

[Bronza]

Een gentlemen's agreement is een niet afdwingbare afspraak, komt voor in bedrijfsleven bijvoorbeeld. Een mondelinge huurovereenkomst brengt met zich mee dat de regels van het huurrecht hier van toepassing zijn: Boek 7 titel 4.

Het bewijzen dat je er woont: Misschien mailcontact met de verhuurder omtrent de bewoning, inschrijving bij gemeente, adresgegevens bij verschillende instellingen etc etc.

Ik heb de verbouwingen en verbeteringen even nagezocht, die kan je inderdaad niet verhalen op de verhuurder. Dit kan alleen als hij daarmee heeft ingestemd (schriftelijk). art. 7:215/216

Als de verhuurder de overeenkomst wilt beëindigen, omdat hij het "Dringend nodig heeft voor eigen gebruik" (ook als hij een renovatie wil doen, die niet mogelijk is als u er woont) of omdat hij een geldend bestemmingsplan wil verwezenlijken, dan is hij u verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd. En als het om eigen gebruik/renovatie gaat moet hij ook aantonen dat er passende vervangende woonruimte voor u beschikbaar is in de omgeving ( hij hoeft niet in contact te treden met verhuurders/verkopers, slechts moet hij aantonen dat er vervangende woonruimte voor u is, u zelf moet dus daar een actieve rol in hebben).

Als ik u was, zou ik hem eerst vragen waarom hij foto's nodig heeft. Mijn vermoeden wekt dat hij het ofwel opnieuw wil verhuren of misschien wel verkopen. Dit zal hem een probleem opleveren, want dan zou hij de huurovereenkomst dus niet kunnen beëindigen. U hoeft hieraan niet mee te werken. Hij mag niet zonder toestemming in de gehuurde ruimte komen. Veel verhuurders kunnen dit wel, maar dat staat dan duidelijk in het huurcontract, wat hier niet aanwezig is.

Wat betreft de kadastrale registratie, geen idee. Misschien dat u de kadastrale kaart moet opvragen? Misschien is de woning ooit opgesplitst in een a en een b deel en is dat niet geregistreerd? Lijkt me sterk dat het niet geregistreerd staat, een perceel zonder eigenaar is namelijk eigendom van de staat (art. 5:24)

[EdwinW1972]