Vernieuwen huurovereenkomst

[Jasperboe]

Ik woon met 5 vrienden in een zelfstandige particuliere huurwoning in de vrije sector. Bij de gemeente is geen vergunning aangevraagd voor onze woning.

Ik woon er nu zelf 4 jaar met de hoofdhuurder. Hij gaat echter verhuizen en daarom moet de huurovereenkomst vernieuwd worden. Helaas is er geen huurovereenkomst meer aanwezig. Niet bij huurder, niet bij verhuurder.

Tot op heden geen probleem, want de verhuurder en wij (de huurder) willen graag op dezelfde voet verder. Nu ontstaat er helaas wat discussie over het (maximaal) aantal bewoners. Ik heb begrepen dat dit maximum bepaald wordt aan de hand van het aantal slaapvertrekken. De definitie van een slaapvertrek is subjectief en de verhuurder erkent 5 slaapvertrekken, terwijl wij er 4 jaar met 6 personen wonen (en dit ook zo afgesproken hebben toen we er 4 jaar geleden ingetrokken zijn).

Wat zijn de (eventuele) consequenties voor ons (de huurders) als we een huurovereenkomst voor maximaal 5 personen tekenen en er toch met 6 (blijven) wonen?
Kunnen we een huurovereenkomst voor (maximaal) 6 personen "afdwingen"?

[komodo]

Als je een overeenkomst tekent waarin je bent overeengekomen dat er maximaal 5 mensen zullen wonen, dan dien je je daaraan te houden. Je pleegt wanprestatie als je er toch met 6 mensen gaat wonen.

Je kunt mensen, dus ook verhuurder, niet dwingen iets overeen te komen wat zij niet willen.

[Jasperboe]

Ik neem aan dat je als huurder beschermd bent als je al ergens 4 jaar woont met 6 mensen, de verhuurder er niet zomaar 5 van kan maken?

[Regin]

Je schrijft dat de hoofdhuurder gaat verhuizen. Is er sprake van onderhuur? Krachtens art. 7:269 lid 1 BW wordt de onderhuurovereenkomst voortgezet door de verhuurder als de overeenkomst tussen de (hoofd)huurder en verhuurder eindigt. Deze contractsovername geschiedt van rechtswege. Het is dus niet noodzakelijk dat de huurovereenkomst vernieuwd wordt. In een beperkt aantal gevallen kan de verhuuder aan de rechter verzoeken de onderhuurovereenkomst te beëindigen (zie lid 2).

Een schriftelijke overeenkomst is in beginsel niets meer dan een bewijsstuk. Je kunt het bestaan van een overeenkomst ook op andere manieren aantonen. Als je al vier jaar lang maandelijks huurtermijnen voldoet en de verhuurder gedurende die tijd jullie zonder protest met zes personen in één huis laat wonen, is er al sprake van een huurovereenkomst. Het is verstandig dat de verhuurder de overeenkomst alsnog op schrift wil stellen. Maar je hoeft niet akkoord te gaan met minder dan waar de huidige -- op gedragingen gebaseerde -- overeenkomst recht op geeft. Ik zou je daarom adviseren om niet een huurovereenkomst voor vijf personen te tekenen. Als je niet tekent, kan de verhuurder je er niet zomaar uitzetten door te roepen dat er dan geen huurovereenkomst bestaat. Die overeenkomst bestaat namelijk wel, alleen niet in schriftelijke vorm.