Verkrijging door verjaring / Natrekking

[Robvdv]

Geachte medeleden van Rechtenforum,

Ik worstel al een poosje met een casus waar ik lastig uitkom.

Casus:

Partij A = eigenaar ondergrond in eerste instantie
Partij B = eigenaar ondergrond in tweede instantie
Partij C = Bouwer van een pand en tevens leverancier van materialen hiervoor (stichting)
Partij D = Horecaexploitant (eenmanszaak)

In 1984 krijgt partij C een grondperceel in bruikleen om niet van partij A. In 1988 besluit partij C op deze grond een pand te bouwen dat dienst doet als kantine en horecagelegenheid. Partij C vraagt de bouwvergunning aan (en verkrijgt deze op haar naam) en zorgt voor de bouwmaterialen middels sponsoring. Tevens realiseert partij C de bouw van het pand. Het pand wordt in 1988 in gebruik genomen door partij C die als enige toegang heeft (bezit van sleutels etc.) tot ieders tevredenheid. Het pand wordt echter niet ingeschreven in het Kadaster.

In 1995 verkoopt partij A de grond voor het symbolische bedrag van 1 gulden aan partij B. Partij B laat de zaken ietwat sloffen en de oude situatie gaat verder zoals dit al jaren het geval was.

In 2001 besluit partij C om het pand te gaan verhuren aan partij D die hiervoor een huurvergoeding betaalt van € 250,- per maand.

In 2006 besluit partij B om een opstalovereenkomst te overleggen aan partij C echter word deze overeenkomst nooit getekend en beland ongetekend in een stofla. In de tussentijd onderhoudt partij C het pand volledig. Zo worden o.a. om de 4 jaar alle houten kozijnen geschilderd en wordt een overkapping van 60 m2 aan het pand gebouwd, alles gerealiseerd en gefinancierd door partij C.

Zaken gaan vervolgens verder tot in 2013. Er ontstaat een meningsverschil over wie nu de eigenaar is van het pand. Partij B (eigenaar van de ondergrond) beweert eigenaar te zijn van het pand. Dit terwijl partij C al jaren de huurpenningen ontvangt van partij D, partij C tevens de verzekeringen betaald voor het pand en daarnaast ook het pand op de balans heeft staan. Inmiddels is het pand praktisch geheel afgeschreven op de balans van partij C. Daarnaast heeft partij B nooit en te nimmer een aanspraak gemaakt op het pand door bijvoorbeeld te stuiten.
VRAAG: wie is de eigenaar van het pand? Is dit partij C die de bouw heeft mogelijk gemaakt, het onderhoud verzorgt en de verzekeringen betaald en tevens het pand op de balans heeft staan? De eigendom zou dan zijn verkregen door verjaring (art 3:99 of 3: 105 BW)

Of is dit partij B die eigenaar is van de ondergrond (middels natrekking art 5: 20 BW). Partij B heeft echter nooit bezit gehad van het pand en werd pas eigenaar van de ondergrond toen het pand er reeds 7 jaar stond.

WIE IS EIGENAAR VAN HET PAND?
Partij B middels natrekking of partij C middels verkrijging door verjaring?

Hartelijk dank voor uw meedenken!

Rob

[Regin]

B is eigenaar van de grond en inderdaad via natrekking ook eigenaar van het pand.

C kan niet krachtens artikel 3:99 BW hebben verkregen, omdat zij geen bezitter te goeder trouw was. C kon immers op ieder moment het kadaster raadplegen om te achterhalen wie de eigenaar was van de grond (vgl. artikel 3:11 BW).

C kan wel krachtens artikel 3:105 BW verkrijgen, maar de termijn van twintig jaar verstrijkt pas in 2015. Enige rechtsvordering met betrekking tot het pand ontstond voor B namelijk pas op het moment van verkrijging van het eigendomsrecht van de grond in 1995. Bovendien kan het aanbieden van een opstalovereenkomst in 2005 worden uitgelegd als een stuitingshandeling, omdat B zich daarmee impliciet op zijn eigendomsrecht heeft beroepen.

Het is niet relevant dat B nooit het bezit heeft gehad van het pand, omdat de levering van onroerende zaken niet via bezitsverschaffing, maar per notariële akte geschiedt (vgl. artikel 3:89 en 3:90 BW).

[FlyingDutchman]

Ik ben het niet eens met Regin (de bevrijdende verjaring begint niet bij iedere nieuwe eigenaar opnieuw te lopen), al valt er iets te zeggen voor zijn antwoord.


Wat hield de bruikleen in in 1985?
C is daarmee m.i. houder geworden en een houder kan nooit bezitter worden. Verjaring is niet van toepassing lijkt mij daarom.

Een recht van opstal verkrijgen door bevrijdende verjaring terwijl je reeds een gebruiksrecht hebt op de (onder)grond lijkt mij twijfelachtig. Wellicht heeft B gedacht dat het houden van een gebouw op de (onder)grond onder het gebruiksrecht viel?