VVE

[Borr]

Hallo, ik heb een vraag over de volgende kwestie:
een huurder van een kantoorpand claimt een bepaald onderhoud aan dat pand bij de verhuurder. De verhuurder is lid van een VvE die eigenaar is van het complete pand. Het betreffende onderhoud is gemeenschappelijk en valt dus onder de VvE, welke oordeelt dat het onderhoud niet uitgevoerd zal worden. Verhuurder deelt dat mede aan huurder, maar deze laatste stelt niets met de VvE te maken te hebben omdat enkel de verhuurder tegenpartij is in de h.o.k.. Er is gebruik gemaakt van een standaardhuurcontract voor kantoorruimtes, waarin een artikel staat dat huurder zich onderwerpt aan een eventueel reglement van de VvE, dus de huurder wist dat er een VvE is. Echter, de huurder heeft wel degelijk recht op bepaald onderhoud volgens h.o.k. en alg. bep.

Kan de verhuurder zich verschuilen achter de VvE? Zo ja, waar is dat geregeld? Zo nee, kan de verhuurder dan de VvE dwingen om het onderhoud op zich te nemen ? (de VvE is immers opgericht met het kantoor als afzonderlijke eenheid).
Als de VvE zou weten dat de verhuurder als eigenaar van dit app.recht het onderhoud op zich moet nemen zal zij immers in de toekomst altijd onderhoud voor dat deel van het gebouw afwijzen!

Bedankt.

[dr.dunno]

Ik vind je verhaal niet heel duidelijk geschreven, temeer je het eerst hebt over een kantoorpand en later over een appartementsrecht.

Maar m.i. heeft een huurder, buiten de plicht zich als goed huurder te gedragen (waar in beginsel ook het naleven van algemene fatsoenregels uit het VVE-reglement bij hoort) inderdaad formeel niets te maken met de VVE. Hij is immers geen eigenaar van het pand en dus ook geen partij in de VVE. Welke verplichtingen hij ook heeft, die heeft hij rechtstreeks naar de eigenaar toe en niet naar de VVE.

Omgekeerd kan de huurder van de verhuurder verlangen dat hij normaal onderhoud pleegt, de huurder hoeft hiervoor de VVE niet aan te spreken, want daar heeft hij immers niets mee te maken. Hij kan wel de VVE op basis van de verlengde arm constructie aanspreken voor al het onderhoud dat de VVE jegens de eigenaren verplicht is uit te voeren.
_________________
Catapultum habeo. Isi pecuniam omnem mihi dabis, ad caput tuum saxum immane!

[bona fides]

[dr.dunno]

[bona fides]

[dr.dunno]

[bona fides]

[DENNIS79]

Op basis van de geschetste casus is het lastig te beoordelen wie er verantwoordelijk voor is het onderhoud. Daarnaast is elk van de genoemde partijen ook zelf verantwoordelijk voor een bepaald soort onderhoud, waarbij duidelijke grenzen niet aan te geven zijn.

Zo is de huurder in principe verplicht het dagelijks onderhoud zelf te verrichten, zoals schoonmaak en kleine reparaties. De verhuurder is jegens de huurder verplicht om groter onderhoud te plegen en te garanderen dat bepaalde voorzieningen goed functioneren. De VvE is dan weer verplicht om het groot onderhoud aan het pand te regelen met een speciaal daartoe opgericht fonds (5:126 lid 1).

Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de verhuurder wel verplicht is een nieuwe C.V. installatie te plaatsen, terwijl de VvE daar niets mee te maken heeft.
_________________
"Nusquam est, qui ubique est"

[Borr]

Nou, we zijn een tijdje verder en zaken zijn wat duidelijker geworden.

Eerst zal ik even uitleggen hoe het met de appartementsrechten zit gezien de discussie hierboven: het gebouw is gesplitst in 2 appartementsrechten, een appartementsrecht heeft betrekking op een woning, het anders op een commerciele ruimte (verhuurd als kantoor). Beide appartementsrechten zijn in handen van verschillende particulieren.

De appartementseigenaar/verhuurder van de commerciele ruimte moet volgens het huurcontract voor het buitenschilderwerk van die ruimte zorgen. Die is lokaal niet helemaal in orde omdat een luifel boven de voordeur van de commerciele ruimte lekt. Herhaald schilderen op kosten van de eigenaar/verhuurder levert dus geen goed resultaat op, daarvoor zou de luifel gerenoveerd moeten worden. Echter, daar geeft de VvE (waaronder de luifel volgens de statuten valt) geen toestemming voor (ik ga even niet in op het hoe en waarom hiervan want dan wordt het een erg lang verhaal, ik stel dit dus even voor als een feit).

Nu schrijft de rechtsbijstandsverzekeraar de verhuurder aan en sommeert tot onderhoud over te gaan omdat er nu een gebrek zou zijn zoals bedoeld in art. 7:204 BW. Men dreigt de huurder zelf het onderhoud te laten plegen en dat te verrekenen met de huur, dus zonder tussenkomst van een rechter.

Mijn 2 vragen op dit moment:
-wat wordt bedoeld met art 7:204 lid 3?
-kan een huurder zomaar verrekeningen doen zonder tussenkomst van een rechter? Er is immers niet eens in objectiviteit vast komen te staan DAT er achterstallig onderhoud is en op deze manier kan iemand op kosten van een ander wel vanalles laten verbeteren.

Graag jullie gewaardeerde mening!