Taxatie rapport/annuleringskosten hypotheek aanvraag

[ed kaandorp]

Hallo,
Voor mijn nieuwe huis heb ik een taxatie laten maken voor de hypotheek aanvraag. Nu heeft de taxateur onterecht vermeld:

Verwacht wordt dat de kosten voor herstel van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik

Ja, het getaxeerde object dient aan de binnenzijde en deels aan de buitenzijde te worden aangepast aan de huidige wooneisen.

Onder dergelijke onderhoudskosten wordt verstaan de kosten die direct gemaakt moeten worden om verdere
schade of vervolgschade aan het object te voorkomen. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud is uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen).

Nu heb ik via een tussenpersoon de offerte van de ING Bank getekend en dus ook de evt. annuleringskosten van 1% van de hypotheeksom. Volgens de tussen persoon was dit maar een formaliteit en kijkt de bank er anders niet eens naar. Ik ging dus accoord met de offerte maar de ING begon naar aanleiding van de taxatie vragen te stellen als:
Hoe gaat U de E 20.000 noodzakelijke onderhoudskosten betalen als U al aan Uw max. hypotheek zit? Kunt U meer loonstroken overhandigen, enz.
Dit duurde zolang dat ik ook de Rabobank heb ingeschakeld omdat ik al nattigheid voelde en de (ver)koop datum erg dichtbij kwam en ik de verkopers dan zo'n E18000 verschuldigd zou zijn.

Naar mijn idee heeft de taxateur dus een grote fout gemaakt want ik woon er nu prins heerlijk en alles werkt, geen lekkages, gaslekken of instortgevaar. ( is wel gedateerd maar daarom interresant voor mij)
De ING bank heeft de aanvraag dusdanig vertraagd dat ik ze dus de annulerings kosten moet betalen omdat ik noodgedwongen een andere bank heb ingeschakeld. Ze hadden naar mijn idee de aanvraag kunnen weigeren maar dan lopen ze natuurlijk de annuleringskosten mis!
Nu ben ik zo'n E2000 achter de wagen en vraag me af of ik dit zomaar moet accepteren en of een evt rechtzaak zin heeft.
Is er geen beslissings termijn waarbinnen de bank een hypotheek offerte moet goed/afkeuren?
Moet ik de taxatie kosten betalen die hieraan hebben meegeholpen. Ze hebben wel een rectificatie nagestuurd maar het kwaad was al geschied.
Is 1% annuleringskosten van de hypotheek som geen oplichterij?


vr gr Ed

Ps: de taxatie wordt rechtsteeks naar de betreffende bank gestuurd

[bona fides]

Het lijkt mij dat je bij ING moet klagen over de vertraging waardoor je gedwongen werd naar een andere bank te gaan.

Vraag is wel of je het ING tijdig duidelijk hebt gemaakt dat je binnen een bepaalde termijn uitsluitsel moest hebben.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[JZ]

Ten eerste lijkt het me het minste dat een taxateur vermeld dat er mogelijkerwijs veel onderhoud aan zit. Immers was dit niet gebeurd betekent dit dat je misschien een woning krijgt waar nog veel verdere kosten aan verbonden zitten die de klant misschien niet kan betalen.
Dat vervolgens de bank hier vragen bij stelt is dan ook niet geheel verwonderlijk ze willen weten wat de toestand van het pand is. Hence je taxatie rapport.
Dat je het vervolgens deels zelf uitvoerd is iets waar een taxateur weinig mee van doen heeft.
Het enigste wat je je misschien mag afvragen waarom het allemaal telangzaam is verlopen. Ligt dit bij de taxateur of de bank of misschien jezelf vanwege dat je te traag hebt gereageert cq dat de antwoorden niet voldoende waren richting bank. Dat een andere bank hier minder lastig over doet lijkt me niet echt relevant.

[ed kaandorp]

Er is toch een groot verschil tussen direct noodzakelijk achterstallig onderhoud en het naar jouw wensen opknappen van de woning.
Ook zijn deze kosten niet noodzakelijk en knap je een woning toch op met de jaren.
Nogmaals alles werkt naar behoren. Het feit dat de taxateur zijn rapport heeft aangepast zegt toch al voldoende.
De volgende text staat ook in het rapport:
- binnenonderhoud Voldoende
- buitenonderhoud Voldoende
- bouwkundige constructie Goed
Dus wat is nu direct noodzakelijk?
Nu is de woning wel voorzien van gevelkachels en is een cv wel wenselijk maar toch niet noodzakelijk.(gevaarlijk)

De 1% annulerings kosten zie ik nog steeds als pure diefstal, dat er een deadline was wisten ze. Normaal gesproken vraag je een offerte aan, bespreek je die en ga je ermee accoord of niet. Nee bij de Ing betaal je dus annulerings kosten. Dus voor mij nooit meer deze waardeloze bank.
Maar heb denk geen poot om op te staan.
Leve de graaicultuur

[JZ]

Ik blijf het makkelijk vinden. Laat ik voorop stellen dat ik noch een jurist ben noch een bankier maar wel me bevind in het vastgoed. Een taxateur zal een rapport dermate opstellen dat hij met zijn rug veilig staat en niet achteraf kan worden geconfronteerd met het missen van noodzakelijk herstel. Als hij ergens aangeeft dat er dus verder onderhoud nodig is bijvoorbeeld een verouderde CV (misschien is die ouder dan 10 a 15 jaar) is het geheel terecht dat hij hier een melding van maakt. De bijbehorende kosten die hij inschat zijn nog steeds inschattingen en kunnen zowel positief als negatief uitvallen. Dat je vervolgens ervoor kiest om deze zelf te herstellen, mbv wat polen of wat dan ook is verder niet relevant voor de taxateur zijn onderbouwing zolang maar helder is wat de staat is.
Vervolgens dat dit rapport te laat aankomt over de datum is zo lastig te achterhalen voor de ander waar dit aan te wijten is. Neemt niet weg dat het makkelijk is om de schuld bij de bank te leggen dat zij zich aan hun regeltjes houden. Draai het even om stel je voor ze zouden het klakkeloos accepteren en doordat het rapport erg laat is kunnen ze vervolgens pas laat hun papierwerk rondmaken zodat jij telaat bent bij de overdracht klaag je toch ook bij de bank zelf? Dit heeft niets met graai cultuur te maken maar simpelweg met stiptheid.

[ed kaandorp]

Geef mij nu eens een definitie van noodzakelijk herstel.
Ben zelf werkzaam als bouwkundige dus kan zelf zeer goed de situatie inschattten en Polen heb ik niet nodig.
Je zelf indekken is prima maar dan wel gegrond en niet alleen maar door simpelweg een standaard software programma te beantwoorden met ja en nee.

Onder dergelijke onderhoudskosten wordt verstaan de kosten die direct gemaakt moeten worden om verdere schade of vervolgschade aan het object te voorkomen. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud is uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen).

Een zin als: De woning dient gemoderniseerd/aangepast te worden aan de huidige standaard leest toch al een stuk vriendelijker en geef dan tenminste aan wat deze punten (kunnen) zijn. (als je capabel genoeg bent)

Dat de bank(en) 1% Annulerings kosten berekend is toch ten hemel schreiend. Ze hadden de komende jaren goed aan mij kunnen verdienen. Als ze er geen vertrouwen in hebben geef dit dan aan. Ze hebben dik een maand de tijd gehad om dit te onderzoeken. In deze tijd bouw ik een complete aanbouw met alles erop en eraan. Ik kan (helaas) geen annulerings kosten verhalen voor mijn offerte's Zou echter wel een hoop zorgen schelen.

Dus wat is nou makkelijk?

Nog een simpele vraag: Als de bank zekerheid wil hebben over het vastgoed object, waarom betaald de verstrekker dan ook niet de kosten van de taxatie? Het is toch hun investering?

ps: herziene taxatie was erg snel gecorrigeerd

[bona fides]

Nogmaals: