Recht van overpad

[Kees1976]

Afgelopen maand hebben we een hoekhuis gekocht met een oppervlakte van bijna 250m2. Daar gaat echter 100m2 overpad vanaf. Graag zou ik dit stuk ook bij onze tuin willen trekken. De situatie is als volgt:

Achter het rijtje woningen waar ons huis deel van uitmaakt, staan garages. Via onze tuin en de tuin van de bewoners van het andere hoekhuis zouden de eigenaars of huurders bij deze garages kunnen komen. Of de toegang via de andere kant ook daadwerkelijk van de bewoners van het andere hoekuis is, is niet duidelijk. Op het Kadaster staat het als een apart gedeelte aangegeven. Zo ook de grond voor de garages.

Het komt erop neer dat de eigenaars van de garages rond ons blok huizen kunnen rijden. Ware het echter niet, dat halverwege een primitief hekje staat van betonvlechtijzer. Naar mijn idee slechts om dat rondrijden te voorkomen.

In de oude koopovereenkomst staat niets beschreven over het verlenen van overpad. Nergens staat iets op papier. De vorige eigenaar had dat gedeelte van zijn tuin niet nodig.

Is het juridisch gezien mogelijk om te eisen dat dat hekwerkje weggehaald wordt en 'alle verkeer' (het zijn ongeveer 14 garages) via het pad aan de andere kant van het blok te laten rijden? Dan kunnen ze toch bij de garages komen, terwijl ik mijn rechtmatige grond kan gebruiken.

Voordat ik naar de notaris ga, zou ik daar graag uitsluitsel over willen. Wellicht is het van belang één en ander op te nemen in het koopcontract?

[bona fides]

Een paar dingen zijn mij niet duidelijk:
- je schrijft dat je het huis afgelopen maand hebt gekocht, maar vraagt je af of het van belang is nog iets in het koopcontract op te nemen. Heb je al gekocht of niet? Misschien heb je gekocht en denk je aan de leveringsakte?
- over welke "oude" koopovereenkomst heb je het? Is dat de overeenkomst op basis waarvan de vorige eigenaar het huis kocht?

Verder schrijf je dat er een recht van overpad is. Is dat alleen "feitelijk" (de andere bewoners rijden af en aan over een stuk grond, maar hebben daar eigenlijk geen recht toe), of is er ooit een erfdienstbaarheid gevestigd ten gunste van de andere bewoners?

Omdat je schrijft dat in de oude koopovereenkomst niets staat over een recht van overpad, lijkt het erop dat er in jouw koopovereenkomst wel iets over staat. Wat staat er in jouw koopovereenkomst?

Het zou mij niet verbazen als er ooit een erfdienstbaarheid is gevestigd. Dit hoef je niet terug te zien in het oude koopcontract. Erfdienstbaarheden worden via een notariële akte ingeschreven in het kadaster. Je kunt het kadaster eventueel tegen betaling een erfdienstbaarhedenonderzoek laten uitvoeren, maar wellicht kan de verkoper of de verkopende makelaar je vertellen dat het inderdaad om een bij erfdienstbaarheid gevestigd recht van overpad gaat.

Erdienstbaarheden kun je alleen met medewerking van eigenaars van de 'heersende erven' opheffen. Die zijn niet verplicht om hieraan mee te werken (en zullen dat zonder goed alternatief en financiële compensatie wel niet doen).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[tikSimone]

[Kees1976]

Bona Fides:

ik bedoelde het voorlopig koopcontract. De passeerdatum is nog niet geweest. En voordat deze komt, wil ik graag meer duidelijkheid, zeker ook omdat er wellicht iets notarieel vastgelegd moet worden.

De oude koopovereenkomst is inderdaad van de huidige bewoners.

Ik denk dat het recht van overpad feitelijk is. Temeer omdat de huidige bewoner niets op papier heeft staan. Het 'af en aan' rijden valt wel mee, per dag bezoeken ongeveer 4 - 5 mensen hun garage (van de .

In mijn koopovereenkomst staat totaal niets over dit recht van overpad. Met andere woorden: ik twijfel dus zeer of ik verplicht ben dit recht te verlenen. Overpad is volgens mij bedoeld om verplicht doorgang te verlenen aan mensen die niet bij hun huis / garage kunnen komen. ALs dat hekje weggehaald wordt kunnen ze via de andere kant. Hoewel ik direct toegeef dat dit niet zo sterk is: de eigenaar van het pad aan de andere kant kan staat maken op eenzelfde redenering en iedereen over mijn rijpad laten gaan.

Zowel de kopende als de verkopende makelaar adviseren om de zaak te laten rusten. Ik heb mijn bedenkingen daartegen.

[Kees1976]

tikSimone:

het huizenblok staat langs een doorgaande weg. Parallel aan het huizenblok staat aan de achterkant een rij garages. Langs onze (toekomstige) hoekwoning loop een pad en langs de hoekwoning aan de andere kant van het rijtje loopt ook een pad. Beide paden leiden naar de garages. De garages zijn slechts via deze twee rijpaden te bereiken. Achter het middelste huis van het rijtje staat het hekje. Van wie het is weet ik niet. Het ziet er zeer gammel uit, maar het dwingt mij wel om de garages aan mijn kant over pad te verlenen. Een situatie die ik eigenlijk niet wil omdat het mij bijna 100 m2 tuin kost.

Ik hoop dat dit verduidelijkend is.

[bona fides]

[Kees1976]

Bona Fides:

maar hoe kom ik te weten of er erfdienstbaarheid op mijn grond rust?

[bona fides]