Overburen pikken tuin in van mijn huisbaas

[Marliek]

Ik woon in een grote stad in een huis met drie woonetages. Op de begane grond zit een winkel, het is een winkelstraat. Behalve van dit huis is mijn huisbaas ook eigenaar van de huizen aan weerskanten van het huis waar ik in woon, vier huizn op een rij zijn van hem. Achter de winkels die dus op de begane grond zitten, ligt een stuk grond waar die winkels niets mee doen. Ik zal het voor het gemak "onze tuin" noemen. Onze tuin was een groene zee van verwilderd groen, een genot om op uit te kijken. Onze tuin grenst aan de verschillende tuintjes van de overburen. Twee naast elkaar wonende overburen sloten vriendschap en zijn gezamenlijk "onze tuin" in gebruik gaan nemen. Eerst hebben ze paadjes vanuit hun tuintjes naar onze grote tuin aangelegd, vervolgens hebben ze er de nodige tafelts en bankjes neergezet, een kampvuurplaats aangelegd en verlichting aangebracht. Toen werden er 's zomers tot diep in de nacht tuinfeesten gehouden die zorgden voor rook- en geluidsoverlast voor de omwonenden. Overdag was onze tuin een plek waar de overburen hun tuinierhobby konden uitleven, er werd gesnoeid en nieuwe planten geplant. En onze tuin functioneerde ook als een soort buiten-kunstatelier voor ze, ze maakten er allerlei "kunst"-voorwerpen die ze in de tuin lieten staan of tegen een muur plakten. Kortom, weg prachtige groene wildernis. Je gaat ervanuit dat zoiets met toestemming van de huisbaas/tuineigenaar gaat, misschien heeft daarom niemand van de omwonenden echt actie ertegen ondernomen. De huisbaas zelf kennelijk ook niet. Er zijn inmiddels zo'n vijftien(!) jaar verstreken. De overburen hebben nu ook hun grofvuil van hun renovatiewerkzaamheden aan hun eigen huizen, in onze tuin gedumpt. Drie kwart van onze tuin ligt bezaaid met spullen of troep van hen, een waardeloos uitzicht. "Zicht-overlast" hebben we ervan, want we moeten dagelijks neerkijken op andersmans spullen en troep. Er zijn in de loop van de jaren wel klachten gestuurd naar de overburen en ook naar (reinigings)politie, stadsdeel, buurtregisseur - zonder merkbaar resultaat. De huisbaas zegt dat ie er niks tegen kan doen. Binnenkort krijgen zijn huizen een nieuwe eigenaar. Is er na zo'n lange tijd nog wat aan te doen?

[bona fides]

Waarom heeft de huisbaas er nooit iets aan willen doen? Het is natuurlijk onzin dat hij (of de persoon die de winkel huurt waar die tuin naar ik aanneem bij hoort) er niets aan heeft kunnen doen, want het is zijn grond.

Als de buren nog 5 jaar hiermee doorgaan, kan er echt niets meer aan worden gedaan. Op dit moment kan het denk ik nog wel. De huidige huisbaas vertikt het kennelijk, en dat zal wel niet veranderen. Wellicht is de nieuwe huisbaas je beter gezind.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Marliek]

Bedankt voor je reactie, Bona Fides. Ik kan niet voor mijn huisbaas spreken maar hij wil nog weleens problemen uit de weggaan. Wat ik van buren heb gehoord is dat zij de betreffende overburen hebben aangesproken, en de politie hebben gebeld. Pas de laatste tijd heb ik zelf de huisbaas erover gebeld, die zei dat hij er niets aan kon doen, dat hij die mensen had gezegd dat ze per 8 mei (morgen) de tuin ontruimd moesten hebben, dat hij anders hun spullen met containers weg zou laten halen. Maar ik moet dat nog zien, dergelijke daadkracht van hem. Er is gisternacht nog een tuinfeest met kampvuur gehouden, meerdere buren hebben de politie gebeld vanwege de geluids- en rookoverlast. Kampvuur even uit, kampvuur weer aan. Tijdje stil, dan weer lawaai.
Staat er twintig jaar voor? En dan zou het "legaal" zijn? Is dat ergens wettelijk vastgelegd? Ik zou het fijn vinden te weten waar dat staat. Misschien kun jij of iemand anders daar antwoord op geven. Alvast bedankt.

[Xman83]

Afdeling 3 van het burgerlijk wetboek gaat over verkrijging en verlies door verjaring.
_________________
It has been said that democracy is the worst form of government except all the others that have been tried.

Sir Winston Churchill

[Pax et iustitia]

Ik denk dat je huisbaas een bordje verboden toegang moet plaatsen, of hij zal de overburen duidelijk moeten maken dat hij dit niet wil. Recht van overpad kan volgens mij ook worden verkregen door verkijgende verjaring, dus ik zou maar snel zijn.
_________________
Pecunia omnia vincit

[tikSimone]

Ik hoop dat deze link naar Boek 3 BW werkt.

Heb het even voor je nagekeken en citeer hier losjes wat uit het boek Zwaartepunten uit het Vermogensrecht om het uit te leggen.

Je moet deze situatie zien als "bezit niet te goeder trouw". Die mensen weten immers heel goed van wie die tuinen zijn. Langs de weg van artikel 3:99 BW kan zo iemand nooit rechthebbende worden. De rechthebbende (jouw huisbaas) kan van de bezitter (de overburen) blijven eisen dat hij weer in het bezit van het goed wordt gesteld. MAAR: die mogelijkheid (de rechtsvordering) vervalt na een tijd. De termijn van 20 jaren is genoemd in artikel 3:306 BW.

Voor het overige zijn de artikelen 3:11 BW (over de bevrijdende verjaring) en 3:105 lid 1 BW van belang. Maar de kern van het antwoord op je vraag (over die 20 jaren) ligt in het bovenstaande.

Misschien kun je de waarde van de grond eens schatten (grondprijzen zijn wel bekend in het algemeen) en je huisbaas vragen waarom hij zo makkelijk bijv. een ton aan een ander geeft. Want daar komt het wel op neer als hij geen actie onderneemt.

Mocht hij dan nog geen actie ondernemen, dan is het wel handig dit punt aan te kaarten met de nieuwe huisbaas. Wil die er ook niets aan doen, dan kunnen jullie wellicht de grond voor een appel en een ei krijgen (tja, als men het toch voor niets wil weggeven, dan wil huisbaas het stuk grond ongetwijfeld voor een symbolisch bedrag ook wel verkopen) en langs die weg de buren het bezit van de grond ontnemen. Gewoon een schutting plaatsen. Weg met die troep en die feesten.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[Lexbridge]

[Marliek]

Fantastisch allemaal, al jullie antwoorden! Ik kom net thuis maar heb ze inmiddels allemaal goed gelezen. Hier kan ik wat mee! Ik ben zo blij dat we nog op tijd kunnen zijn. Wel genant dat ik dit pas na vijftien jaar juridisch probeer uit te zoeken... Ik ga nog de aangeraden links bekijken en dan jullie antwoorden aan elkaar plakken tot een overtuigend geheel voor de nieuwe eigenaren. Als je midden in een grote stad woont en je kunt uitkijken op groen, dat is zo waardevol. Bedankt jullie allemaal, en ik blijf evengoed kijken of er meer reacties komen. En de uitkomst zal ik t.z.t. laten weten.
P.S. Als ik mede-eigenaar van de tuin zou worden, zou ik met een touwladdertje vanaf de 2e etage de tuin in moeten komen... maar het blijft een goede optie)

[tikSimone]

Nu ja, als mede-eigenaar kun je er ook voor kiezen alleen maar heerlijk van bovenaf van het groen te genieten

Fijn om te horen dat je de voortgang nog zult posten.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[Marliek]

Ha ha, natuurlijk! En dan laat ik als "eigenaar" de boel weer helemaal verwilderen. I love natural nature!

Beste BonaFides, Xman83 (zo jong en dan zo wijs...), KevinB, tikSimone en Lexbridge.

Ik heb vanavond nog even mijn huidige huisbaas gebeld om over die verjaring te vertellen en zo. Tja, hij was weleens in die tuin geweest en had die mensen wel aangesproken over al die spullen, slap antwoord gekregen en toen is hij het een beetje vergeten. Zo veel andere dingen aan zijn hoofd... En nooit een huurder erover gehoord (er werd weleens door ons naar de politie gebeld). Hij vroeg of ik de info svp door wilde geven aan de nieuwe eigenaar, maar dat was ik toch al van plan geweest. Die brief was gauw klaar! Ik hoefde enkel jullie antwoorden te kopieren en te plakken (paar zinnetjes weggelaten die wat negatief waren over mijn huidige huisbaas, wat ikzelf overigens ook was geweest). En de info over de tuin verkopen aan die overburen ook maar weggelaten, want op dat idee wil ik de nieuwe huisbaas niet brengen! Maar evengoed al jullie antwoorden gebruikt, inleidinkje erbij en klaar. Kan ik toch nog op tijd naar bed. Als je de wet weet zoals jullie wordt alles zo simpel. Ik had een dag eerder zitten Googelen en bij burenrecht terechtgekomen en zag er zo tegenop om als eerste stap "de ruzie met de buren" bij te moeten leggen. Ik ben een leek en zat dus verkeerd te zoeken. Gelukkig kwam ik dit forum tegen. De brief gaat morgen op de post. Ik wens jullie welterusten en... nogmaals dank!

[Lexbridge]

[Xman83]

nou dat wijs valt wel mee hoor . Ik zei alleen maar waar iets stond

Rechten is dan ook een fantastisch vak heh
_________________
It has been said that democracy is the worst form of government except all the others that have been tried.

Sir Winston Churchill

[Marliek]

Hoi, daar ben ik weer. Vannacht goed geslapen, hoor! Tks, Lexbridge, jij ook neem ik aan?

Xman83, juist het feit dat je weet waar iets te vinden is, dat bedoel ik. Te meer ik zelf als leek op een heel verkeerd spoor zat (burenrecht).

tikSimone, ik had gisterenavond nog niet die link van je uitgeprobeerd, nu net wel, maar dat ging niet. Maar, ik heb de info zoals eerder geschreven, allemaal doorgestuurd naar de nieuwe eigenaar. Hij moet zelf ook wat moeite doen, toch?