|
|
| Auteur |
Bericht |
BartL
Leeftijd: 49
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 442
|
 Geplaatst: do 08 aug 2013 15:00 Onderwerp: Re: Ontbinding contract door verhuurder mogelijk wegens dwaling? |
   |
|
| BartL schreef: | | De Haviltexnorm is een instrument voor het uitleggen van de contractsvoorwaarden maar kan op zichzelf toch geen aanvulling van het contract bewerkstelligen? Ik lees nergens over een bepaling die ook maar enigzins kan worden uitgelegd als een verbod op bewoning door meer dan 1 persoon. |
| Regin schreef: | | De letterlijke tekst van het contract is niet maatgevend. Het gaat om de bedoeling van partijen die kan blijken uit hetgeen zij over een weer hebben verklaard en van elkaar mochten verwachten. Een uitleg met behulp van Haviltex kan (dus) een aanvulling op de letterlijke tekst van het contract met zich meebrengen. |
Ok. Het is overduidelijk iets te lang geleden dat ik dat heb bestudeerd. Bedankt.
| BartL schreef: | | Verder ligt een beroep op 7:214 BW ook niet voor de hand. Er er nu juist uitdrukkelijk overeengekomen dat de gehuurde zaak voor bewoning is bedoeld. De aard van de zaak (woning) biedt ook geen contra-indicatie. |
| Regin schreef: | | De vraag is niet of het gehuurde voor bewoning is bedoeld, maar hoeveel personen het gehuurde mogen bewonen. Het gehuurde is een rijksmonument. Waarom zou dat geen indicatie kunnen zijn dat de woning niet bedoeld is voor drie jonge kinderen? |
Waarom wel? Er wonen volledige families in monumenten en in casu is geen sprake van overbewoning (zie bericht hierboven). Ik vind dat dus op zichzelf geen sterke indicatie. Het is een woning die wordt gebruikt als woning.
| BartL schreef: | | Dan ligt dwaling meer voor de hand. Een beroep op 7:213 BW is ook niet kansloos maar lastiger denk ik. Dan is vooral van belang hoe ongeschikt de woning echt is voor bewoning door kinderen en of er daadwerkelijk sprake is van schade aan een Rijksmonument. |
| Regin schreef: | | Volgens mij hecht je te weinig waarde aan het feit dat de huurder op schrift tweemaal heeft gelogen over de wijze waarop zij gebruik zou gaan maken van de woning. Linksom of rechtsom moet dat kunnen leiden tot tenminste een verbod op bewoning door meer dan één persoon. |
Dat was nu juist mijn punt. Het feitencomplex laat vooralsnog ruimte voor een uitleg waarin de huurder niet heeft gelogen. Wanneer verhuurder kan aantonen dat er is gelogen dan hebben we geen discussie en is er sprake van dwaling. Kan er niet worden aangetoond dat er is gelogen dan wordt de route dwaling (of goed huurder) een stuk lastiger dan tot nu toe wordt voorgedaan. |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: do 08 aug 2013 16:19 Onderwerp: |
|
|
De belangrijkste vraag lijkt mij of er objectief sprake is van overbewoning (waarbij het Bouwbesluit m.i. niet beslissend hoeft te zijn).
Als er sprake is van overbewoning, dan gedraagt de huurder zich, ook gelet op de informatie die haar voor het aangaan van de huurovereenkomst is verstrekt, niet als een goed huurder.
Als er objectief geen sprake is van overbewoning, dan zal er m.i. naar andere argumenten moeten worden gezocht waarom de verhuurder het inwonen van de kinderen niet hoeft te gedogen. Het enkele feit dat de huurder hier wellicht niet helemaal eerlijk over is geweest is, lijkt mij niet voldoende. Hoe de huurder haar leven inricht is haar zaak.
TS schrijft dat de huurprijs is afgestemd op huur door één persoon. Dat lijkt mij geen goed argument. De huurprijs is gerelateerd aan het verhuurde object, niet aan de huurder. Voor zover de verhuurder de energiekosten e.d. voorschiet, mag hij de extra kosten natuurlijk wel verrekenen (maar dat moest toch al gebeuren).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Regin
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 1042
|
| Geplaatst: do 08 aug 2013 16:58 Onderwerp: Re: Ontbinding contract door verhuurder mogelijk wegens dwaling? |
|
|
| BartL schreef: | | Dat was nu juist mijn punt. Het feitencomplex laat vooralsnog ruimte voor een uitleg waarin de huurder niet heeft gelogen. Wanneer verhuurder kan aantonen dat er is gelogen dan hebben we geen discussie en is er sprake van dwaling. Kan er niet worden aangetoond dat er is gelogen dan wordt de route dwaling (of goed huurder) een stuk lastiger dan tot nu toe wordt voorgedaan. |
| Jeroen1967 schreef: | 3) Op het inschrijfformulier van het bemiddelingsbureau staat bij de persoonlijke informatie van de huurster vermeld : "Geen kinderen".
(...)
4) Het bemiddelingsbureau checkt de inkomensgegevens van de huurster, en naar aanleiding van de hoogte van de toeslag KGB wordt schriftelijk de vraag gesteld of er soms een kind meeverhuist. Per email is het antwoord van de huurster: "Ik kom alleen in XXX wonen, mijn zoon is naar zijn vader in YYY gegaan."
(...)
6) Na enkele weken blijken er opeens 3 kinderen in de leeftijd 10-15 jaar in te wonen. |
De huurder heeft schriftelijk gelogen over het feit dat zij kinderen heeft en dat die kinderen bij haar zouden gaan inwonen. Hoe kunt u dan ruimte zien voor een uitleg waarbij de huurder niet heeft gelogen? |
|
|
|
|
|
BartL
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 442
|
| Geplaatst: vr 09 aug 2013 9:20 Onderwerp: Re: Ontbinding contract door verhuurder mogelijk wegens dwaling? |
|
|
| Regin schreef: | | BartL schreef: | | Dat was nu juist mijn punt. Het feitencomplex laat vooralsnog ruimte voor een uitleg waarin de huurder niet heeft gelogen. Wanneer verhuurder kan aantonen dat er is gelogen dan hebben we geen discussie en is er sprake van dwaling. Kan er niet worden aangetoond dat er is gelogen dan wordt de route dwaling (of goed huurder) een stuk lastiger dan tot nu toe wordt voorgedaan. |
| Jeroen1967 schreef: | 3) Op het inschrijfformulier van het bemiddelingsbureau staat bij de persoonlijke informatie van de huurster vermeld : "Geen kinderen".
(...)
4) Het bemiddelingsbureau checkt de inkomensgegevens van de huurster, en naar aanleiding van de hoogte van de toeslag KGB wordt schriftelijk de vraag gesteld of er soms een kind meeverhuist. Per email is het antwoord van de huurster: "Ik kom alleen in XXX wonen, mijn zoon is naar zijn vader in YYY gegaan."
(...)
6) Na enkele weken blijken er opeens 3 kinderen in de leeftijd 10-15 jaar in te wonen. |
De huurder heeft schriftelijk gelogen over het feit dat zij kinderen heeft en dat die kinderen bij haar zouden gaan inwonen. Hoe kunt u dan ruimte zien voor een uitleg waarbij de huurder niet heeft gelogen? |
Het lijkt mij waarschijnlijk dat de huurder met 'geen kinderen' wilde aangeven dat er geen kinderen mee naar een eventuele woning gingen. Ik zou het ook zo opvatten want wat heeft een bemiddelingsbureau te maken met het feit of ik wel of geen kinderen heb wanneer dat op dat moment voor de verhuur niet relevant is? Deze uitleg wordt ook gesteund door het feit dat ze in de e-mail aangeeft in ieder geval een zoon te hebben. Daaruit blijkt dat ze op dit punt de verhuurder zelf niet heeft proberen voor te liegen.
Het formulier en de e-mail kunnen op dat moment dus naar waarheid zijn opgesteld. Omstandigheden kunnen veranderen waardoor de verklaring in de e-mail niet meer klopt. Dat noem ik niet liegen. Enigzins ten overvloede maar toch: juist daarom is het zo belangrijk om in het contract de gebruiks- en verbodsbepalingen helder op te nemen.
Het is onwaarschijnlijk dat het zo is gegaan maar probeer als verhuurder maar eens het tegendeel te bewijzen. |
|
|
|
|
|
Jeroen1967
Leeftijd: 57
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 174
|
| Geplaatst: vr 09 aug 2013 9:35 Onderwerp: |
|
|
Ik probeer de gang van zaken rond het tekenen van de huurovereenkomst helderder te krijgen. In aanvulling op de discussie van de laatste posts omtrent het al dan niet gelogen hebben over de kinderen blijkt nu ook het volgende te zijn gebeurd: tijdens het tekenen van de overeenkomst, waarschijnlijk met de pen al in de hand zwevend boven het papier, schijnt huurster tussen neus en lippen te hebben vermeld 3 kinderen te hebben. Mijn vader (85) zal het ongetwijfeld niet eens hebben verstaan, mijn moeder (73) dacht toen iets van "boeie, ik heb ook 2 volwassen kinderen", gezien de leeftijd van huurster nam ze aan dat het niet om minderjarige kinderen zou gaan. Huurster had, gezien het hele voorgaande traject en gegeven informatie, ook net zo goed kunnen zeggen dat ze 6 koeien had. Daarvan verwacht je dan ook niet dat die opeens in de woonkamer van het verhuurde staan... En krabbeldekrabbel, de handtekening was gezet.
Nu blijkt verhuurster zich er opeens op te beroepen vooraf melding te hebben gemaakt van haar kinderen en denkt dat rechten aan te ontlenen. Citaat "dan hadden jullie daar maar op moeten doorvragen, over die kinderen van mij". De gore lef zeg... Tegen zo'n stel hoogbejaarden.
Wat mij betreft werkt dit juist tegen haar. Ze kan zich er niet meer op beroepen dat de situatie met de kinderen is ontstaan na het tekenen van de overeenkomst. Uit alles blijkt dat ze heeft gelogen, informatie achtergehouden, en op het laatste moment nog probeert om mijn ouders een loer te draaien met een 'list'.
Vooruitlopend op de ongetwijfeld nog volgende discussie: nogmaals dank voor alle reacties, het zal ons zeker helpen. |
|
|
|
|
|
DENNIS79
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 1754
|
| Geplaatst: vr 09 aug 2013 13:49 Onderwerp: |
|
|
| BartL schreef: | | Blijft over dwaling. Daar is al genoeg over gezegd. De vraag is of de kosten en risico's van die procedure opwegen tegen de risico's van bewoning gedurende de looptijd van het jaarcontract. Die afweging kunnen jullie alleen zelf maken. |
Volgens mij misken je het gegeven dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet automatisch eindigt aan het einde van de looptijd van dat contract, maar dat een dergelijke overeenkomst bij wet wordt voortgezet voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Voor het beëindigen van een huurovereenkomst (bepaalde en onbepaalde tijd) is een opzegging dus altijd vereist. Het enkele verstrijken van de tijd lost dus in casu helemaal niets op voor verhuurders, maar betekent alleen maar meer (beweerdelijke?) schade.
| Jeroen1976 schreef: | | Nu blijkt verhuurster zich er opeens op te beroepen vooraf melding te hebben gemaakt van haar kinderen en denkt dat rechten aan te ontlenen. Citaat "dan hadden jullie daar maar op moeten doorvragen, over die kinderen van mij". De gore lef zeg... Tegen zo'n stel hoogbejaarden. |
Dit vind ik geen argument voor de verhuurder. Ik denk overigens niet dat het veel aan de uitkomst van de casus verandert, maar het feit dat de verhuurders bejaarden zijn, verandert niets aan hun rechten en/of plichten.
Het (bewijstechnische) voordeel voor de verhuurder is dan weer wel dat er op schrift een en ander in eerder stadium anders is verklaard. Bovendien verandert het hebben van kinderen niets aan de beoordeling van het antwoord op de vraag of er ook kinderen in de woning gaan wonen.
Wellicht is het al aan bod geweest, maar wonen de kinderen permanent in, of wonen de kinderen wel officieel bij hun vader en verblijven ze af en toe bij hun moeder?
_________________
"Nusquam est, qui ubique est" |
|
|
|
|
|
BartL
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 442
|
| Geplaatst: vr 09 aug 2013 15:27 Onderwerp: |
|
|
| BartL schreef: | | Blijft over dwaling. Daar is al genoeg over gezegd. De vraag is of de kosten en risico's van die procedure opwegen tegen de risico's van bewoning gedurende de looptijd van het jaarcontract. Die afweging kunnen jullie alleen zelf maken. |
| DENNIS79 schreef: | | Volgens mij misken je het gegeven dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet automatisch eindigt aan het einde van de looptijd van dat contract, maar dat een dergelijke overeenkomst bij wet wordt voortgezet voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Voor het beëindigen van een huurovereenkomst (bepaalde en onbepaalde tijd) is een opzegging dus altijd vereist. Het enkele verstrijken van de tijd lost dus in casu helemaal niets op voor verhuurders, maar betekent alleen maar meer (beweerdelijke?) schade. |
Waar schrijf ik dat? Ik ga er natuurlijk wel vanuit dat de huurovereenkomst gewoon wordt opgezegd ja. Ik hoop toch niet dat ik ergens de induk heb gegeven dat dat van rechtswege gebeurd. Maar daarna heb je dus wel een veel sterkere grondslag mocht een beroep op de rechter noodzakelijk zijn.
| DENNIS79 schreef: | | Dit vind ik geen argument voor de verhuurder. Ik denk overigens niet dat het veel aan de uitkomst van de casus verandert, maar het feit dat de verhuurders bejaarden zijn, verandert niets aan hun rechten en/of plichten. |
Eens |
|
|
|
|
|
Jeroen1967
Leeftijd: 57
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 174
|
| Geplaatst: vr 09 aug 2013 16:02 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | | Wellicht is het al aan bod geweest, maar wonen de kinderen permanent in, of wonen de kinderen wel officieel bij hun vader en verblijven ze af en toe bij hun moeder? |
Dat is mij nog onduidelijk. In elk geval zijn ze de afgelopen weken permanent in huis geweest.
| Quote: | | Dit vind ik geen argument voor de verhuurder. Ik denk overigens niet dat het veel aan de uitkomst van de casus verandert, maar het feit dat de verhuurders bejaarden zijn, verandert niets aan hun rechten en/of plichten. |
Kom je hier niet op het terrein van "redelijkheid en billijkheid"? Je mag bij een 40-jarige ervan uitgaan dat een terloopse opmerking adequaat wordt opgepakt, maar mag je diezelfde maatstaf dan ook zomaar toepassen op hoogbejaarden waarvan algemeen bekend is dat ze het meestal allemaal niet meer zo snel doorzien, of zelfs niet eens goed verstaan? Iets met "de omstandigheden van het geval"... |
|
|
|
|
|
Regin
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 1042
|
| Geplaatst: vr 09 aug 2013 19:04 Onderwerp: Re: Ontbinding contract door verhuurder mogelijk wegens dwaling? |
|
|
| BartL schreef: | | Het lijkt mij waarschijnlijk dat de huurder met 'geen kinderen' wilde aangeven dat er geen kinderen mee naar een eventuele woning gingen. Ik zou het ook zo opvatten want wat heeft een bemiddelingsbureau te maken met het feit of ik wel of geen kinderen heb wanneer dat op dat moment voor de verhuur niet relevant is? Deze uitleg wordt ook gesteund door het feit dat ze in de e-mail aangeeft in ieder geval een zoon te hebben. Daaruit blijkt dat ze op dit punt de verhuurder zelf niet heeft proberen voor te liegen. |
De vraag of de huurder wel of geen kinderen was wel relevant voor het bemiddelingsbureau, omdat in de advertentie stond: "De woning is alleen geschikt voor 1 werkend persoon zonder kinderen en huisdieren." Die relevantie wordt onderstreept door het feit dat het bemiddelingsbureau bij het bestuderen van de inkomensgegevens schriftelijk heeft nagevraagd of er misschien kinderen zouden meeverhuizen. Ik kan de handelwijze van de huurder niet anders kwalificeren dan misleidend.
| BartL schreef: | | Het is onwaarschijnlijk dat het zo is gegaan maar probeer als verhuurder maar eens het tegendeel te bewijzen. |
Zo werkt het bewijsrecht niet. De verhuurder moet aannemelijk maken en zo nodig bewijzen dat de huurder heeft gelogen. Met de genoemde bewijsmiddelen lijkt mij dat zeker mogelijk: de huurder heeft wel kinderen en de kinderen zijn wel meeverhuisd, integendeel tot hetgeen huurder schriftelijk had verklaard en in strijd met de advertentievoorwaarden. De verhuurder hoeft niet te bewijzen dat een eventuele uitleg van de huurder niet klopt. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 09 aug 2013 22:05 Onderwerp: |
|
|
Ik vind het nog steeds niet erg interessant of de huurder nou wel of niet eerlijk is geweest over haar privésituatie. Waar het m.i. alleen om gaat is of er objectief sprake is van overbewoning. Als dat objectief niet het geval is, dan zie ik in het (bestaan en) inwonen van de kinderen geen grond om de huurovereenkomst te ontbinden of op te zeggen.
Waarom is die woning slechts geschikt voor 1 persoon? Hebben de ouders van TS daar niet (samen) gewoond (misschien zelfs met kinderen)?
Dat het contract hier verder over zwijgt maakt de positie van de ouders van TS ook niet sterker. Misschien kunnen ze beter hun beklag doen bij het bemiddelingsbureau dat blijkbaar niet in staat is geweest om zoiets wezenlijks als een verbod op kinderen(!) in het contract op te nemen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
DENNIS79
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 1754
|
| Geplaatst: ma 12 aug 2013 12:11 Onderwerp: |
|
|
| BartL schreef: | | BartL schreef: | | Blijft over dwaling. Daar is al genoeg over gezegd. De vraag is of de kosten en risico's van die procedure opwegen tegen de risico's van bewoning gedurende de looptijd van het jaarcontract. Die afweging kunnen jullie alleen zelf maken. |
| DENNIS79 schreef: | | Volgens mij misken je het gegeven dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet automatisch eindigt aan het einde van de looptijd van dat contract, maar dat een dergelijke overeenkomst bij wet wordt voortgezet voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Voor het beëindigen van een huurovereenkomst (bepaalde en onbepaalde tijd) is een opzegging dus altijd vereist. Het enkele verstrijken van de tijd lost dus in casu helemaal niets op voor verhuurders, maar betekent alleen maar meer (beweerdelijke?) schade. |
Waar schrijf ik dat? Ik ga er natuurlijk wel vanuit dat de huurovereenkomst gewoon wordt opgezegd ja. Ik hoop toch niet dat ik ergens de induk heb gegeven dat dat van rechtswege gebeurd. Maar daarna heb je dus wel een veel sterkere grondslag mocht een beroep op de rechter noodzakelijk zijn. |
Omdat je volgens mij met deze opmerking bevestigt wat ik al vermoedde, namelijk dat je miskent dat het enkele verstrijken van de tijd geen grond is voor beëindiging van de huurovereenkomst.
Lees artikel 7:271 lid 4 BW jo. 7:274 lid 1 BW nog eens door. Opzegging zonder reden, of een andere reden dan genoemd in 7:274 lid 1 BW is nietig. Het verstrijken van de termijn is geen reden die genoemd is als geldige reden en is dus een nietige reden.
De enige reden die verhuurder kan gebruiken voor opzegging in casu is de reden dat huurder geen "goed huurder" is.
| bona fides schreef: | | Ik vind het nog steeds niet erg interessant of de huurder nou wel of niet eerlijk is geweest over haar privésituatie. Waar het m.i. alleen om gaat is of er objectief sprake is van overbewoning. Als dat objectief niet het geval is, dan zie ik in het (bestaan en) inwonen van de kinderen geen grond om de huurovereenkomst te ontbinden of op te zeggen. |
Ik denk dat ik het niet eens ben met je. Wat mij betreft doet haar privésituatie niet ter zake, en is dat ook niet relevant geweest voor de verhuurders. Waar het wel om ging is, met hoeveel bewoners huurder de de woning zou gaan bewonen en dat verhuurders daar specifieke eisen aan stelden.
Het overeengekomen gebruik van het gehuurde was op dat punt gespecificeerd. Uiteraard kun je op dat punt twisten of dat het voldoende duidelijk is geweest dat er een grens aan de maximale bewoning was gesteld, maar voor zover die grens vaststaat, lijkt me dat er wel degelijk consequenties aan overschrijding van die grens verbonden kunnen worden. Zonder dat een beroep op "privésituatie" daar verandering in brengt...
_________________
"Nusquam est, qui ubique est" |
|
|
|
|
|
BartL
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 442
|
| Geplaatst: ma 12 aug 2013 14:51 Onderwerp: Re: Ontbinding contract door verhuurder mogelijk wegens dwaling? |
|
|
| Regin schreef: | | BartL schreef: | | Het lijkt mij waarschijnlijk dat de huurder met 'geen kinderen' wilde aangeven dat er geen kinderen mee naar een eventuele woning gingen. Ik zou het ook zo opvatten want wat heeft een bemiddelingsbureau te maken met het feit of ik wel of geen kinderen heb wanneer dat op dat moment voor de verhuur niet relevant is? Deze uitleg wordt ook gesteund door het feit dat ze in de e-mail aangeeft in ieder geval een zoon te hebben. Daaruit blijkt dat ze op dit punt de verhuurder zelf niet heeft proberen voor te liegen. |
De vraag of de huurder wel of geen kinderen was wel relevant voor het bemiddelingsbureau, omdat in de advertentie stond: "De woning is alleen geschikt voor 1 werkend persoon zonder kinderen en huisdieren." Die relevantie wordt onderstreept door het feit dat het bemiddelingsbureau bij het bestuderen van de inkomensgegevens schriftelijk heeft nagevraagd of er misschien kinderen zouden meeverhuizen. Ik kan de handelwijze van de huurder niet anders kwalificeren dan misleidend.
| BartL schreef: | | Het is onwaarschijnlijk dat het zo is gegaan maar probeer als verhuurder maar eens het tegendeel te bewijzen. |
Zo werkt het bewijsrecht niet. De verhuurder moet aannemelijk maken en zo nodig bewijzen dat de huurder heeft gelogen. Met de genoemde bewijsmiddelen lijkt mij dat zeker mogelijk: de huurder heeft wel kinderen en de kinderen zijn wel meeverhuisd, integendeel tot hetgeen huurder schriftelijk had verklaard en in strijd met de advertentievoorwaarden. De verhuurder hoeft niet te bewijzen dat een eventuele uitleg van de huurder niet klopt. |
Na enkele weken is geconstateerd dat er ook kinderen in de woning aanwezig zijn. Of dit vanaf de start van de huurperiode al het geval is en of dit voor de gehele huurperiode het geval zal zijn is volgens mij nog niet geen zekerheid. Dit kan van invloed zijn op de vraag of er door de huurder bewust is misleid.
Daarnaast hebben wij volgens mij geen verschil van mening over hoe het bewijsrecht werkt maar of het voor de huurder mogelijk is om een eventuele stelling van verhuurder dat er gelogen is door de huurder onderuit te halen. Een discussie waar wij volgens mij op grond van deze informatie geen overeenstemming gaan bereiken. Dat kan. |
|
|
|
|
|
BartL
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 442
|
| Geplaatst: ma 12 aug 2013 15:37 Onderwerp: |
|
|
| BartL schreef: | | Blijft over dwaling. Daar is al genoeg over gezegd. De vraag is of de kosten en risico's van die procedure opwegen tegen de risico's van bewoning gedurende de looptijd van het jaarcontract. Die afweging kunnen jullie alleen zelf maken. |
| DENNIS79 schreef: | | Volgens mij misken je het gegeven dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet automatisch eindigt aan het einde van de looptijd van dat contract, maar dat een dergelijke overeenkomst bij wet wordt voortgezet voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Voor het beëindigen van een huurovereenkomst (bepaalde en onbepaalde tijd) is een opzegging dus altijd vereist. Het enkele verstrijken van de tijd lost dus in casu helemaal niets op voor verhuurders, maar betekent alleen maar meer (beweerdelijke?) schade. |
| BartL schreef: | | Waar schrijf ik dat? Ik ga er natuurlijk wel vanuit dat de huurovereenkomst gewoon wordt opgezegd ja. Ik hoop toch niet dat ik ergens de induk heb gegeven dat dat van rechtswege gebeurd. Maar daarna heb je dus wel een veel sterkere grondslag mocht een beroep op de rechter noodzakelijk zijn. |
| DENNIS79 schreef: | Omdat je volgens mij met deze opmerking bevestigt wat ik al vermoedde, namelijk dat je miskent dat het enkele verstrijken van de tijd geen grond is voor beëindiging van de huurovereenkomst.
Lees artikel 7:271 lid 4 BW jo. 7:274 lid 1 BW nog eens door. Opzegging zonder reden, of een andere reden dan genoemd in 7:274 lid 1 BW is nietig. Het verstrijken van de termijn is geen reden die genoemd is als geldige reden en is dus een nietige reden.
De enige reden die verhuurder kan gebruiken voor opzegging in casu is de reden dat huurder geen "goed huurder" is. |
In het geval van een huurcontract voor bepaalde tijd kom je over het algemeen een heel eind met dringend eigen gebruik. Ik zie niet in waarom dat nu niet het geval is. Of wil je betogen dat voor huurcontracten voor bepaalde tijd opzegging met als de grond 'geen goed huurder' normaal gesproken de meest aangewezen route is?
Het discussiepunt was hier niet hoe aan de opzegging inhoud moet worden gegeven dus ben ik daar niet op ingegaan. Wel goed dat dit punt even wordt aangestipt overigens.
| bona fides schreef: | | Ik vind het nog steeds niet erg interessant of de huurder nou wel of niet eerlijk is geweest over haar privésituatie. Waar het m.i. alleen om gaat is of er objectief sprake is van overbewoning. Als dat objectief niet het geval is, dan zie ik in het (bestaan en) inwonen van de kinderen geen grond om de huurovereenkomst te ontbinden of op te zeggen. |
| DENNIS79 schreef: | Ik denk dat ik het niet eens ben met je. Wat mij betreft doet haar privésituatie niet ter zake, en is dat ook niet relevant geweest voor de verhuurders. Waar het wel om ging is, met hoeveel bewoners huurder de de woning zou gaan bewonen en dat verhuurders daar specifieke eisen aan stelden.
Het overeengekomen gebruik van het gehuurde was op dat punt gespecificeerd. Uiteraard kun je op dat punt twisten of dat het voldoende duidelijk is geweest dat er een grens aan de maximale bewoning was gesteld, maar voor zover die grens vaststaat, lijkt me dat er wel degelijk consequenties aan overschrijding van die grens verbonden kunnen worden. Zonder dat een beroep op "privésituatie" daar verandering in brengt... |
Ten aanzien van het dikgedrukte.
Je kunt wel meer dan daarover twisten. Er is in de huurovereenkomst niets opgenomen over maximale bewoning. Het enige dat we hebben is een advertentie die je ook als informatief kunt uitleggen in plaats van dwingend. Dat noem ik niet specifiek. |
|
|
|
|
|
DENNIS79
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 1754
|
| Geplaatst: di 13 aug 2013 16:56 Onderwerp: |
|
|
| BartL schreef: | In het geval van een huurcontract voor bepaalde tijd kom je over het algemeen een heel eind met dringend eigen gebruik. Ik zie niet in waarom dat nu niet het geval is. Of wil je betogen dat voor huurcontracten voor bepaalde tijd opzegging met als de grond 'geen goed huurder' normaal gesproken de meest aangewezen route is?
Het discussiepunt was hier niet hoe aan de opzegging inhoud moet worden gegeven dus ben ik daar niet op ingegaan. Wel goed dat dit punt even wordt aangestipt overigens. |
Ik heb het idee dat je een beetje loopt te draaien om maar niet toe te hoeven geven dat je iets miskend hebt.
In casu hebben we een verhuurder die gewoon graag z'n woning permanent wilt verhuren, en niet slechts voor een jaar om daarna de woning voor eigen gebruik op te eisen.
Echter wordt deze verhuurder geconfronteerd met een situatie die hem niet welgevallig is en waar hij een einde aan wilt maken. Hij wil dus enkel deze specifieke huurder uit z'n huis hebben, omdat hij bang is voor schade en omdat hij meent afspraken gemaakt te hebben die door huurder geschonden worden.
Jij zei daarover het volgende: | BartL schreef: | | Blijft over dwaling. Daar is al genoeg over gezegd. De vraag is of de kosten en risico's van die procedure opwegen tegen de risico's van bewoning gedurende de looptijd van het jaarcontract. Die afweging kunnen jullie alleen zelf maken. |
Hiermee adviseer jij om geen procedure op te starten vanwege de kosten en risico's van zo'n procedure, omdat deze niet opwegen tegen de kosten en risico's van bewoning voor een jaar.
Ik heb je vervolgens aangegeven dat het jaarcontract dus niet automatisch eindigt. Je dient als verhuurder namelijk een reden te hebben om de overeenkomst op te zeggen. Er zijn slechts een paar geldige redenen om op te zeggen. Zie daarover de artikelen die ik genoemd heb.
Ofwel moet je jouw advies dan zo interpreteren dat je de kosten en risico's van een procedure moet opwegen tegen de kosten en risico's van bewoning (zonder tijdsduiding). De wijze waarop de casus gebracht wordt, maakt al duidelijk dat verhuurder de risico's van bewoning als zwaarste inschat en derhalve beëindiging van de huur wil voortzetten.
Verhuurder wil de woning daarbij niet zelf gaan gebruiken, dus dringend eigen gebruik kan hij niet als reden gebruiken. Ook biedt de casus geen enkele aanknopingspunt voor één van de andere gronden voor opzegging. Blijft over alleen de reden dat huurder geen goed huurder is.
Dit is bovendien de reden die ook nu al speelt in het dwaling verhaal en een reden die door de rechter beslecht zal moeten worden. (Gezien namelijk het feit dat die reden nu al gebruikt is tegen huurder, en huurder daar niet mee instemt).
Lang verhaal kort, als de verhuurder in zijn wens volhardt om de huur te beëindigen dan is die juridische procedure, waarvoor jij waarschuwt, onafwendbaar. Of je nu een jaar wacht, of dat je de procedure nu al opstart. Jouw advies slaat in dat geval dan nergens op.
_________________
"Nusquam est, qui ubique est" |
|
|
|
|
|
|
|
