Onderhoudskosten doorberekend

[rvdboogaert]

Beste,

Ik heb onlangs een verstopping gehad in mijn toilet. Dit was een duidelijk geval van huurdersgedrag. (er was een parfumflesje in de wc pot gevallen)
Echter nadat de loodgieter door was verstuurd (Maaskant Wonen) gaf deze aan dat de pot vervangen moest worden en dat dit NIET onder huurdersgedrag viel. En dat er ook geen kosten in rekening gebracht zouden worden aan ons.
Ik heb hier verder niet bij stilgestaan dat een loodgieter dit niet kan weten. Maar de uitspraak van de loodgieter welke werk uitvoert in naam van Maaskant Wonen was gedaan. En hier berustte ik me op. Een paar dagen later ontving ik dus ook een factuur van ruim € 400,00 voor dit gebeuren. Loodgieter geeft aan deze uitspraak nu niet gedaan te hebben en dus zit ik een welles nietes spelletje.

Vanavond ga ik de huurdersbelangenvereniging inschakelen en kijken voor de huurdersgeschillencommissie. Want als ik geweten had dat het zoveel zou gaan kosten had ik immers een andere oplossing gezocht.

Ook indien de verhuurder dit doorzet ga ik alles aankaarten wat door achterstallig onderhoud niet goed is. Dit heb ik nooit gedaan (een aantal keren per jaar melding gedaan, maar nooit is een oplossing geboden) omdat ik binnenkort ga verhuizen.
Dit achterstallig onderhoud was ook de reden dat het parfum flesje bij het toilet stond. (een verzakking in de waterafvoer waardoor water niet goed kon wegstromen en stank-/wateroverlast gaf).

Echter zou ik graag willen weten of ik dit kan winnen? (van de toiletpot)
Indien dit niet zo is ga ik bovenstaande zeker ten uitvoer brengen en dat ik een huurverlaging aanvraag totdat het probleem is opgelost. De verhuurder geeft aan dat zij het nooit zelf hebben opgelost omdat ik te weinig er over had geklaagd.

Kan iemand mij advies in deze geven? Is de mondelinge uitspraak van de loodgieter welke in naam van de verhuurder handelt bindend?

Dank en groet,

Rob

[marja.verstralen]

Dag,


Met betrekking tot het herstel van de toiletpot:
- Art. 7:206 lid 1 Burgerlijk Wetboek: de verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Lid 2 Kleine herstellingen zijn echter voor verantwoordelijkheid en rekening van de huurder. Zie Besluit Kleine Herstellingen.
- Het vernieuwen van een toiletpot is geen kleine herstelling, maar een gebrek. Het vernieuwen van de toiletpot wordt dus door en op kosten van de verhuurder gedaan.
- Art. 7:206 lid 3 BW Pas als de verhuurder met het verhelpen van het gebrek in verzuim is, mag de huurder het gebrek op zijn kosten laten herstellen, eventueel de kosten in mindering brengen op de huur. Voor 'verzuim' is vereist dat de huurder de verhuurder in gebreke heeft gesteld (schriftelijk aanmanen).
- Naar ik begrijp, had u de verhuurder nog niet schriftelijk aangemaand en was u dus nog niet bevoegd op zijn kosten over te gaan tot herstel.

De verklaringen en gedragingen van de loodgieter:
- U bent van mening dat de loodgieter in naam van en op kosten van Maaskant Wonen handelde bij het aangaan van de overeenkomst tot reparatie van de toiletpot.
- De loodgieter is echter van mening dat hij in uw naam en op uw kosten handelde bij het aangaan van de overeenkomst tot reparatie van de toiletpot.
- Bij de vraag in wiens naam en op wiens kosten de loodgieter handelde, zijn alle verklaringen en gedragingen van belang (zie het arrest HR Kribbebijter). Art. 3:61 lid 2 BW Het vertrouwen dat een volmacht is verleend, mag alleen aangenomen worden op grond van verklaringen en gedragingen van de achterman (Maaskant Wonen). Maaskant Wonen heeft niet het vertrouwen gewekt dat sprake was van een volmacht tot het aangaan van een overeenkomst tot reparatie van de toiletpot. Op grond daarvan mocht u dus niet vertrouwen op het bestaan van die volmacht.
- Art. 3:70 BW De loodgieter heeft mijns inziens wel enigszins de schijn gewekt dat hij als gevolmachtigde van Maaskant Wonen handelde. Door zijn uitlating 'het komt niet voor uw kosten' en hij heeft u ook niet een offerte geboden voor het aangaan van een overeenkomst tot reparatie van de toiletpot (doet hij dat normaal wel?). Volgens mij moet de loodgieter nu zelf instaan voor de kosten van de reparatie.

Het is wat ingewikkeld (het kan zijn dat ik ergens een denkfout maak), maar volgens mij moet de loodgieter dus zelf instaan voor de kosten van de reparatie, omdat hij zich onterecht als gevolmachtigde van Maaskant Wonen heeft voorgedaan.

In ieder geval moet u voortaan, voordat u gebreken op kosten van de verhuurder laat herstellen, de verhuurder schriftelijk aanmanen.


Met vriendelijke groet,

Marja

[rvdboogaert]

Een offerte is zeker niet gemaakt in deze.
Wel heeft de reparatie van de wc-pot op dezelfde dag plaatsgevonden als de melding van het defect door een loodgieter ingehuurd door achterman (Maaskant Wonen), een bedrijf waar zij standaard mee werken.

Is de offerte verplicht in deze dan? (Als deze verplicht is dan kan ik hier op aan sturen)

[marja.verstralen]

Nee, een offerte is niet verplicht, maar daaruit zou blijken dat de loodgieter met u een overeenkomst heeft gesloten.

Maar ik ben te ingewikkeld aan het doen met mijn vertegenwoordigingsverhaal. De vraag is, of Maaskant Wonen de kosten moet voldoen van het repareren van de toiletpot. Dan is het antwoord 'nee', want u had Maaskant Wonen nog niet schriftelijk aangemaand, zoals vereist in art. 7:206 lid 3 BW.
De loodgieter heeft u onjuiste toezeggingen gedaan. Zijn toezegging kan niet aan Maaskant Wonen worden toegerekend, want daarvoor is hij een te lage functionaris. Dan komen de kosten helaas volgens mij toch bij u te liggen...

[rvdboogaert]

Dank je Marja,

Ik was hier al bang voor.
Dan ga ik het ze gewoon niet makkelijk maken.
Heb inmiddels al een herinnering ook ontvangen en daar hebben ze geen vervaldatum op gezet. Ook wordt niet aangegeven dat er kosten in rekening gebracht kunnen gaan worden. (dus niet WIK proof)
Bij de loodgieter ga ik een klacht indienen.
En bij Maaskant Wonen een schrijven met alle achterstallige onderhoud.

Groet,

Rob

[WimWest]

Ik begrijp uit uw verhaal dat u de loodgieter geen opdracht tot reparatie noch vervanging hebt gegeven.
Als de loodgieter i.o.v. de verhuurder komt voor een reparatie en aangeeft dat de toiletpot vervangen dient te worden is het gebruikelijk dat de loodgieter een opdracht vraagt aan de verhuurder, de opdracht uitvoert en de nota richt aan de verhuurder. De verhuurder heeft dan ook geen mogelijkheid deze vervolgens bij u te declareren.

Als het bovenstaande correct is verwoord, dan hoeft u inderdaad niet te betalen.
Als u opdracht heeft gegeven aan de loodgieter (zonder overleg met de verhuurder) dan is het logisch dat u wel dient te betalen.

[DENNIS79]

Ik begrijp het verhaal eigenlijk ook niet. De conclusies die Marja trekt zijn wel de juiste, als haar beschrijving van de casus ook klopt. Maar zelf kan ik die casus zo niet herleiden uit de vraag van de TS.

Dus voor de duidelijkheid heb ik een paar vragen over wat er nu precies is gebeurd en in welke volgorde.

1. Op welk moment heeft u geklaagd bij de woningbouwstichting over een verstopte toiletpot?
2. Wie heeft er vervolgens de loodgieter gebeld?
3. Met welke reden weigert de woningbouwstichting om de reparatie te vergoeden?


Ik lees de casus namelijk zo, dat TS zelf de verstopping heeft veroorzaakt, maar dat de loodgieter dat in eerste instantie niet gemerkt heeft. Nadat de fout van de huurder wel opgemerkt is, wil de huurder vervolgens de loodgieter aan diens woord houden.

In dat geval lijkt het mij dat de huurder "gewoon" moet betalen.
_________________
"Nusquam est, qui ubique est"

[marja.verstralen]

Ik las de casus zo, dat de reparatie van de toiletpot aan de orde kwam onafhankelijk van de verstopping. Reparatie van de verstopping is voor rekening van de huurder. Maar reparatie van de toiletpot? In beginsel komt dit voor rekening van de verhuurder. Is de loodgieter op eigen initiatief over gegaan tot reparatie, of is er instemming geweest met de overeenkomst door huurder?