Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 1 van 1 |
|
|
|
| Auteur |
Bericht |
dof
Leeftijd: 39
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UA
Berichten: 188
|
 Geplaatst: zo 21 jan 2007 22:47 Onderwerp: Nagelvaste bevestiging aan een woning |
   |
|
Ik heb het volgende gevonden op de site vd Nederlandse Woonbond
13.6. Mag een verhuurder overnamekosten aan de huurder vragen?
Hier is het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken van belang. Roerende zaken zijn alle zaken die niet 'aard- of nagelvast' aan het huis verbonden zijn. Bijvoorbeeld vloerbedekking of gordijnen. Voor roerende zaken kan een verhuurder overnamekosten vragen. Deze kosten mogen niet hoger zijn dan de werkelijke waarde.
Door overnamekosten te betalen, koopt de huurder deze zaken van de verhuurder. De huurder wordt er dus de eigenaar van en kan er mee doen wat hij wil
Het gaat hier om het begrip nagelvast. Iemand beweert namelijk dat op grond van HR Depex/Curatoren van Bergel(HR 15-11-1991, NJ1993,316) het begrip nagelvast een verouderde definitie is en dat deze niet meer bestaat.
Mjin vraag is dan ook, als iets nagelvast zit aan een woning is het dan nog een roerend goed of toch niet. En waaruit blijkt dit? |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: zo 21 jan 2007 23:25 Onderwerp: |
|
|
Zie art 3:4 BW. Een zaak is deel van het huis wanneer het volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van het huis (lid 1), of wanneer het zondanig met het huis is verbonden dat het niet kan worden afgescheiden zonder beschadiging van betekenis aan één der zaken (lid 2).
Voor lid 1 moet je kijken of het woonhuis zonder de zaak nog een woonhuis zou zijn. Een verwarmingsketel is dus geen roerende zaak ook al zou je deze zonder schade kunnen loskoppelen.
Aard- of nagelvast lijkt me wel een juiste samenvatting. Aard is lid 1, nagelvast is lid 2. NJ 1993/316 lijkt me niet achterhaald, al had dat arrest nog betrekking op het oude BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 10 feb 2007 2:22 Onderwerp: |
|
|
Inmiddels weet ik hier iets meer van, dus tijd voor een correctie. Ik sluit echter niet uit dat wat ik hier schrijf nog steeds niet helemaal klopt.
| Quote: | | Hier is het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken van belang. Roerende zaken zijn alle zaken die niet 'aard- of nagelvast' aan het huis verbonden zijn. |
Dit klopt inderdaad niet helemaal. Of het vroeger wel heeft geklopt vraag ik me af. In Snijders lees ik dat onder het oude recht zaken door bestemming onroerend konden zijn, bijvoorbeeld hotelporcelein met hotelembleem. "Aard- of nagelvast" lijkt me meer het criterium voor bestanddelen. En dat is een ander criterium, weet ik nu.
Uit het Portacabin-arrest volgt dat een zaak onroerend is wanneer het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te zijn, waarbij dit naar buiten kenbaar moet zijn.
| Quote: | | Het gaat hier om het begrip nagelvast. Iemand beweert namelijk dat op grond van HR Depex/Curatoren van Bergel(HR 15-11-1991, NJ1993,316) het begrip nagelvast een verouderde definitie is en dat deze niet meer bestaat. |
Depex/Curatoren gaat niet over onroerend/roerend, maar over wel/geen bestanddeel. Een bestanddeel van een huis is natuurlijk vanzelf ook onroerend. Andersom hoeft dit echter niet zo te zijn; blijkbaar wordt hier momenteel in de literatuur druk over getwist.
Welk criterium (onroerend of bestanddeel) voor het beantwoorden van de vraag "mag een verhuurder overnamekosten aan de huurder vragen" bepalend is, is trouwens ook een leuke vraag.
Of aard- en nagelvast helemaal overeenkomst met art 3:4 BW durf ik eigenlijk niet te zeggen. Nagelvast betekent vastgehecht met spijkers. Komt dit wel neer op art 3:4 lid 2 BW?
| Quote: | | Mjin vraag is dan ook, als iets nagelvast zit aan een woning is het dan nog een roerend goed of toch niet. En waaruit blijkt dit? |
Als je iets niet zonder schade van betekenis aan het huis of het voorwerp kunt afscheiden, is het bestanddeel van het huis op grond van art 3:4 lid 2 BW, en daarmee automatisch onroerend omdat het huis onroerend is.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
rien_nl
Leeftijd: 53
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 53
|
| Geplaatst: vr 23 feb 2007 10:20 Onderwerp: nagel en aardvast |
|
|
Nu de volgende vraag
Wat verstaat de wet onder aardvast
Valt bestrating daar ook onder ?
_________________
Late haver komt ook op |
|
|
|
|
|
mieke2
Leeftijd: 72
Geslacht: 
Sterrenbeeld:
Berichten: 305
|
| Geplaatst: vr 23 feb 2007 14:37 Onderwerp: Re: nagel en aardvast |
|
|
| rien_nl schreef: | Nu de volgende vraag
Wat verstaat de wet onder aardvast
Valt bestrating daar ook onder ? |
Aardvast bedoelt te zeggen "vast in de aarde" (de grond, de bodem).
Dus afgezien van gebouwen met name bomen, struiken, planten, bloembollen in de grond. Maar ook de (eventueel in beton gegoten) huls waar je zo'n parasol met waslijnen in zet in een tuin. Erfafscheidingen als muur, schutting, hek. Afhankelijk van de constructie bijv. een carport. Maar ook ondergrondse leidingen.
Over bestrating: in Limburg vinden ze van wel (att: PDF)
Op blz. 2 daar:
| Quote: | | Voorbeelden van onroerende zaken zijn een toilet, keuken, tegelvloer, carport en bestrating. Onroerende zaken zitten zogezegd aard- en nagelvast aan de woning of de grond die bij de woning hoort. |
Merk op dat Limburg schrijft "Onroerende zaken zitten zogezegd aard- en nagelvast aan de woning of de grond die bij de woning hoort." M.i. moet het eigenlijk aard- of nagelvast genoemd worden. Een boom die bijvoorbeeld stevig in de stalen tuien staat, is beslist een uitzondering.
Bestrating is onroerend goed en wordt gerekend tot het "aardvaste". Wat niet wegneemt dat je bij een eventuele eigendomsoverdracht natuurlijk kunt afspreken dat de verkoper een stuk bestrating verwijdert (meeneemt). Alles afhankelijk van specifieke omstandigheden en toelaatbaarheid, en van een accoord tussen partijen. (Bijv. een bouwwerk dat aan een gemeente of projectontwikkelaar wordt verkocht i.h.k.v. een groter bouwplan en met bestemming sloop. Daar wil het nog weleens lukken, weet ik uit ervaring, om prachtige oude klinkers en allerhande "nagelvaste" goederen te verwijderen voor gebruik elders, zonder dat de koper daar bezwaar tegen heeft).
Er zijn gemeenten die een beding hebben laten vastleggen dat optreedt bij iedere eigendomsoverdracht van een woning, en dat regelt wat de eigenaar wel en niet aan de straatzijde qua bestrating, inrit, te gebruiken materiaal mag veranderen. Een dergelijke bepaling hebben wij ook in ons koopcontract staan. (Er valt overigens goed mee te leven).
Een uitstervend onderwerp qua "aard- en nagelvast": TV-antennes op een dak of aan een gevel. Op veel plaatsen met kabeltelevisie bestaat zelfs de verplichting buitenantennes te verwijderen (maar worden "schotels" intussen gedoogd). Ook daarover legt ons koopcontract (eigendomsbewijs) ons beperkingen op, en datzelfde geldt voor de hele woonwijk.
_________________
...free as a bird... |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 23 feb 2007 15:31 Onderwerp: |
|
|
Inmiddels heb ik het idee dat ik het helemaal mishad toen ik hierboven schreef dat "aard- en nagelvast" eerder over wel/geen bestanddeel gaat dan over roerend/onroerend. Wel gaat Depex/Curatoren over wel/geen bestanddeel, niet over roerend/onroerend. Ik vermoed nu dat "aard- of nagelvast" het roerend/onroerend-criterium is geweest in het oude BW (weet iemand dat met zekerheid?).
Mijn interpretatie van aard- en nagelvast lijkt ook verkeerd te zijn, in ieder geval wat betreft aardvast. Ik dacht daarbij aan "naar zijn aard...", iets met verkeersopvattingen. Maar het is kennelijk niet anders dan "vast in de aarde". Althans, ik vind geen aanwijzingen voor het tegendeel.
In ieder geval is "aard- of nagelvast" niet meer het criterium voor het onroerend zijn van een zaak. Het gaat er nu om of de zaak bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, waarbij de bestemming naar buiten toe kenbaar dient te zijn (Portacabin-arrest). De definitie die in Limburg gegeven wordt is dus niet meer correct, tenminste wanneer je het criterium aard- of nagelvast letterlijk neemt. (De HR beweert dat er bij de overgang naar het nieuwe BW op dit punt niets is veranderd, dus misschien werd het criterium al ruimer uitgelegd.)
Het is naar buiten toe kenbaar dat straatstenen bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, dus straatstenen zijn onroerend.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
mieke2
Leeftijd: 72
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 305
|
| Geplaatst: vr 23 feb 2007 16:47 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | Mijn interpretatie van aard- en nagelvast lijkt ook verkeerd te zijn, in ieder geval wat betreft aardvast. Ik dacht daarbij aan "naar zijn aard...", iets met verkeersopvattingen. Maar het is kennelijk niet anders dan "vast in de aarde". Althans, ik vind geen aanwijzingen voor het tegendeel. |
 Dan ben jij vast geen Steenbok... (Capricorn = aardeteken ; van kleuter af aan heb ik instinctief altijd begrepen dat "aardvast" moest betekenen "met z'n voeten in de grond" ).
Even wat losse opmerkingen nog t.b.v. deze thread (roerend/onroerend, aard- & nagelvast, overname).
Ik kan me hélemaal vinden in het Portacabin-arrest in die, specifieke, zaak. En wat de Fiscus als partij daar aangaat, daar moet een behoorlijk onervaren dan wel zeer slaperige jurist aan het werk zijn geweest. De motivatie van de Fiscus klopt van geen kant, gelet op praktijksituaties door heel het land heen en inclusief de participatie van financiers/banken voor de lange termijn bij dat soort "bouwsels". Hetgeen dus ook wel iets mag zeggen over het gebrek aan kwaliteit (kennis) van de rechters die zich oorspronkelijk over de affaire hadden gebogen.
In het hart van het dorp Blaricum staat een smederij, van oudsher. Gaandeweg de afgelopen 50 jaar uitgegroeid tot een onderneming die bijv. ook stalen trappen fabriceert, en nog veel meer dat groot en zwaar is en van ijzer/staal. Men kreeg behoefte aan een kraan (hijskraan), die dan een vaste installatie zou worden ("onroerend"). ± Jaren '70 weigerde de gemeente daar toestemming voor, m.h.o.o. bescherming dorpsgezicht en de "visuele vervuiling" die zo'n hoog object zou veroorzaken. Daarop is een hijskraan gearriveerd die inmiddels al tientallen jaren op dat grote erf z'n werk doet: staande op luchtbanden. Inderdaad, hij kan een klein stukje rijden. Vele pogingen zijn ondernomen om met hulp van de rechter van dat apparaat af te komen, tevergeefs. Waarbij aangetekend moet worden dat het gemeentebestuur ook nooit fatsoenlijk en doortastend heeft willen meewerken aan verplaatsing van het bedrijf (uit de dorpskom vandaan).
En wat dof's 1e post hier betreft over verhuurders, huurders en overnamekosten:
Waar je in het normale, particuliere verkeer bij eigendomsoverdracht van woonruimte vaak gehouden bent een aantal "nagelvaste" voorzieningen niet te verwijderen, was en is het bij huren van een woningbouwvereniging dikwijls precies andersom.
Woningbouwverenigingen stellen vaak als eis dat als je vertrekt alles wat je "aard- of nagelvast" veranderd of zelfs verbeterd hebt, door de nieuwe huurder die zij selecteren moet worden geaccepteerd. Maar wat nu in die (vele) gevallen dat wanneer je je huur hebt opgezegd en feitelijk het huis hebt ontruimd, er nog géén definitieve kandidaat-huurder bekend is? Dan valt er dus ook niets te overleggen, en verplicht de verhuurder (woningbouwvereniging) bijv. om parketvloeren te verwijderen, gordijnrails idem, een op eigen kosten aangebrachte douchebak of badkuip idem (in van die badkamers met alleen maar een granieten vloer met afvoerputje + douchekop), een eventuele keurige luifel bij de voordeur idem, extra keukenkastjes idem, zonwering (binnen, buiten) idem, enzovoorts. Omdat men bij die grote verhuurders de regel hanteert dat het gehuurde in exact dezelfde staat moet worden teruggebracht bij vertrek, en bij gebrek aan een nieuwe huurder die verklaart er graag gebruik van te zullen maken. (E.e.a. dus volledig los van eventueel gevraagde overnamekosten).
Is dat een vorm van "rechtsongelijkheid"? Ik vind van wel. Omdat de vertrekkende huurder immers nauwelijks tot geen invloed kan uitoefenen op het toelatingsbeleid en mate van activiteit van de verhuurder bij het selecteren van een nieuwe huurder. En de vertrekkende huurder wordt zodoende nog even (enorm) op kosten gejaagd, terwijl de nieuwe huurder uiteindelijk een totaal "gestript" huis aantreft. |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 1 van 1 |
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
