|
|
| Auteur |
Bericht |
cia76
Leeftijd: 89
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvA
Studieomgeving (MA): UvA
Berichten: 1828
|
 Geplaatst: ma 28 dec 2015 18:02 Onderwerp: |
   |
|
| hilde12 schreef: | | Alleen is er in een normale woning bij 3 personen geen sprake van overbewoning. |
Dat is inderdaad geen overbewoning in de zin van het Bouwbesluit 2012 als je dat bedoelt.
| artikel 7.18 Bouwbesluit 2012 schreef: |
Artikel 7.18. Overbewoning
1. Een woonfunctie wordt niet bewoond door meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte.
2. Een woonwagen wordt niet bewoond door meer dan één persoon per 6 m2 gebruiksoppervlakte.
3. Het eerste en tweede lid zijn niet van toepassing op een woonfunctie waarin door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers opvang aan asielzoekers wordt geboden. |
|
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22902
|
| Geplaatst: ma 28 dec 2015 19:55 Onderwerp: |
|
|
| Regin schreef: | | bona fides schreef: | | Er zullen concrete aanwijzingen moeten zijn dat het mis is in de woning of dat er sprake is van overlast. Anders kan de huurder een inspectie gewoon weigeren en heeft het ook geen zin om aan te geven dat de verhuurder de huurder wil houden aan niet-afdwingbare afspraken. |
Het enkele gegeven dat sprake is van overbewoning lijkt me voldoende reden voor de verhuurder om de woning te inspecteren. Anders komt de verhuurder in een Catch 22: zonder inspectie geen concrete aanwijzingen, en zonder concrete aanwijzingen geen inspectie. |
Het lijkt mij heel wenselijk dat de verhuurder zonder concrete aanwijzingen niets kan ondernemen. Anders zou de verhuurder een inspectie kunnen eisen "want je weet maar nooit wat we daarbinnen zullen aantreffen".
Misschien verstaan we niet hetzelfde onder "overbewoning". Dat in de woning 3 mensen wonen terwijl het huurcontract max 2 zegt, levert voor mij nog geen overbewoning op. Onder overbewoning versta ik een situatie waarin er te veel mensen in een woning wonen voor een (naar Nederlandse maatstaven) leefbare situatie. (Art. 7.18 Bouwbesluit 2012 zegt max 1 persoon per 12 m2 tenzij het om een woonwagen of opvang van asielzoekers gaat. Ik denk niet dat die norm onverkort valt toe te passen in het huurrecht, maar het lijkt me een bruikbare indicatie.)
Als er sprake is van overbewoning (in de zin van onleefbaar) is een inspectie niet meer nodig en kun je direct naar de rechter. Maar je bedoelt waarschijnlijk dat "twee kinderen en een huisdier" voldoende reden geven om te vermoeden, maar nog niet bewijzen, dat er sprake is van overbewoning.
Ik kan me voorstellen dat een woning zo klein is dat er niet met goed fatsoen met 1 volwassene en 2 kinderen in valt te leven (waarbij het kan uitmaken of de kinderen 2 of 20 jaar oud zijn). Maar ik vraag me af of een inspectie dan nog wel nodig is. Het lijkt me dan eerder aan de huurder om te laten zien hoe het wel degelijk mogelijk is gebleken om met 3 personen in de woning te leven. (Maar dat komt er dus wel op neer dat de huurder verplicht is om mee te werken aan een inspectie omdat hij anders het risico loopt dat de rechter zal aannemen dat er sprake is van overbewoning.)
Als de grootte van de woning het op zich wel toelaat om er met 1 volwassene en 2 kinderen in te leven en het alleen gaat om "maar de huurovereenkomst zegt max 2 personen", dan komt het uitvoeren van een inspectie op mij over als een fishing expedition. Misschien is de toestand in de woning erbarmelijk, maar dat kan ook met 2 personen zonder huisdier het geval zijn.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
P de Witte
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 25
|
| Geplaatst: ma 28 dec 2015 20:40 Onderwerp: |
|
|
Per punt maak ik geen kans, dat is me helder, bedankt.
Bestaat er zoiets als 'opstapeling' van punten waarop de huurder wel aangesproken kan worden door rechter?
Feiten/ punten:
1 2p in contract, werkelijk 3p. De woning is groter dan (3x12 voor woonfunctie=) 36m2 dus formeel is het geen overbewoning.
2 Huisdier is niet toegestaan in contract maar wel aanwezig.
3 Het blijkt dat huurder ook sloten heeft vervangen zonder goedkeuring. Nu zegt het contract dat sloten vervangen niet toegestaan is en de wet zegt "Het uitgangspunt is dat huurder het gehuurde niet mag veranderen zonder toestemming van de verhuurder. De wet maakt wel een uitzondering voor het geval dat het gaat om een eenvoudige verandering die de huurder (niet de verhuurder!) aan het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan maken (zie artikel 7:217 BW)." Het slot kan waarschijnlijk "zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan maken". |
|
|
|
|
|
Regin
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 1042
|
| Geplaatst: ma 28 dec 2015 21:15 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | (Maar dat komt er dus wel op neer dat de huurder verplicht is om mee te werken aan een inspectie omdat hij anders het risico loopt dat de rechter zal aannemen dat er sprake is van overbewoning.) |
Precies. Linksom of rechtsom zal een enigszins onafhankelijk iemand op enig moment binnen moeten kijken hoe de woning eraan toe is. Het belang van de verhuurder bij nakoming van de huurovereenkomst zal moeten worden afgewogen tegen het belang van de huurder bij instandhouding van het huishouden. Ik ben het met je eens dat op basis van de bekende feiten die afweging zo goed als zeker in het voordeel van de huurder zal uitvallen. Zonder de afspraak over maximale bewoning zou de huurder geen inspectie hoeven dulden, maar nu die afspraak eenmaal gemaakt is, zal het belang van de verhuurder in kaart moeten worden gebracht.
| P de Witte schreef: | | Per punt maak ik geen kans, dat is me helder, bedankt. |
U maakt ook geen kans met de opeenstapeling van de punten die u heeft geformuleerd. Als het u niet om het geld gaat, waarom wilt u die huurder er dan zo graag uit? Of houdt u ervan proberen uw recht te halen, als hobby? |
|
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 59
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 1013
|
| Geplaatst: ma 28 dec 2015 21:40 Onderwerp: |
|
|
Een huurder mag altijd de cilinders van de sloten vervangen. Dat kan niet verboden worden, ook al staat het in de overeenkomst. Wel moet hij dit aan het einde van de huur ongedaan maken.
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl
Laatst aangepast door UwJurist.nl op di 29 dec 2015 11:46, in totaal 2 keer bewerkt |
|
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 1013
|
| Geplaatst: ma 28 dec 2015 21:41 Onderwerp: |
|
|
En net als Regin en bona fides (en ik) al vroegen, waar wilt u nu eigenlijk heen? Het lijkt er een beetje op dat u spijkers op laag water aan het zoeken bent. Om de huur maar te kunnen eindigen. Is dat wat u wil? Waarom?
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22902
|
| Geplaatst: di 29 dec 2015 2:44 Onderwerp: |
|
|
| P de Witte schreef: | | 3 Het blijkt dat huurder ook sloten heeft vervangen zonder goedkeuring. |
Iedere huurder heeft uiteraard het recht de sloten te vervangen ten einde de verhuurder, die niets in zijn woning te zoeken heeft, buiten te houden. Wat het contract daarover zegt is niet relevant.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
hilde12
Leeftijd: 124
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 1572
|
| Geplaatst: di 29 dec 2015 11:18 Onderwerp: |
|
|
Net als wij zal de rechter het niet begrijpen.
U koopt een verhuurd huis ter belegging.
De huurder betaalt netjes.
Er is geen overlast.
Wat is het probleem? |
|
|
|
|
|
P de Witte
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 25
|
| Geplaatst: di 05 jan 2016 19:58 Onderwerp: |
|
|
Nu na de drukte van feestdagen kan ik zeggen dat het me helder is.
Bedankt voor de antwoorden en toelichting erop en ik volg het advies op. Gewoon alles zo laten als het is.
Ik zal dit zo gaan doen en nogmaals dank.
mvg |
|
|
|
|
|
P de Witte
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 25
|
| Geplaatst: zo 17 jan 2016 7:59 Onderwerp: Update |
|
|
Update over de huursituatie: de huurder heeft zelf besloten om minder te betalen. Namelijk 600 ipv 900.
De genoemde reden: achterstallig onderhoud. Ik heb aangegeven het op te lossen binnen 2 weken maar dat ik wel gewoon 900 per direct verwacht. (de huurder is nu al 2,5 week te laat).
Ter info: De badkamervloer moet vervangen worden (gescheurd) en ik laat dat doen komende 2 weken plus de afzuigkap werking verbeteren (zuigt niet goed af).
Wat is nu slim om te doen naast het bouwkundig herstel? |
|
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 1013
|
| Geplaatst: zo 17 jan 2016 15:45 Onderwerp: |
|
|
Deze 'gebreken' rechtvaardigen niet het inhouden van zoveel huur. Bovendien moet een huurder zijn verhuurder een redelijke termijn voor herstel geven na melding.
U moet de huurder dus aantoonbaar sommeren tot huurbetaling, aangeven dat huurder in verzuim is (de betaaltermijnen zijn fataal) en de wettelijke rente en incassokosten aanzeggen.
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
|
P de Witte
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 25
|
| Geplaatst: zo 17 jan 2016 19:50 Onderwerp: |
|
|
Bedankt.
Het lijkt mij dat ik zowel een betaalherinnering van het volledige huurbedrag moet sturen.
En daarnaast ga ik de bouwkundige punten oplossen.
is dit het slimste? |
|
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 1013
|
| Geplaatst: ma 18 jan 2016 15:25 Onderwerp: |
|
|
U moet sommeren ter zake de openstaande huurbedragen, niet voor de hele huur.
En uiteraard moet u genoemde zaken herstellen.
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
|
P de Witte
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 25
|
| Geplaatst: zo 24 jan 2016 23:21 Onderwerp: |
|
|
| UwJurist.nl schreef: | U moet sommeren ter zake de openstaande huurbedragen, niet voor de hele huur.
En uiteraard moet u genoemde zaken herstellen. |
Bedankt, dat ga ik zo doen.
En dan over een week weer een brief als er geen reactie komt.
Inmiddels heb ik wel online gelezen dat een huurder automatisch in verzuim is en eigenlijk niet eens gesommeerd te worden.
Na 3 maanden (zonder gegronde reden) huurachterstand kan een huurder uitgezet worden. |
|
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 1013
|
| Geplaatst: ma 25 jan 2016 10:39 Onderwerp: |
|
|
Het klopt dat een huurder al in verzuim is door het overschrijden van een termijn. Maar niets schrijven is natuurlijk niet slim (over de achterstallige huur en sommeren tot betaling, ook volledig betaling in de toekomst). Niet doen betekent zeker dat u uw geld voorlopig niet krijgt.
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
|
|
|
