|
|
| Auteur |
Bericht |
LM
Leeftijd: 52
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 569
|
 Geplaatst: vr 01 okt 2010 15:21 Onderwerp: Koop woning / bouwvergunning |
   |
|
In mijn omgeving wordt iemand met het volgende geconfronteerd.
A kocht recent een woning. De makelaar van de verkoper begeleide dit traject. De woning is voorzien van een dakkapel die al enkele jaren daarvoor is aangebracht. A heeft indertijd een verkoopbrochure ontvangen waarbij bouwtekeningen gevoegd zijn. Op deze bouwtekening staat de dakkapel afgebeeld, echter bij zorgvuldige bestudering had het A op kunnen vallen dat de dakkapel anders is uitgevoerd dan op deze tekening aangegeven. Volgens de tekening is de bovenzijde 50 cm onder de nokvorst geplaatst, terwijl de bovenzijde in werkelijkheid direct onder de nokvorst begint. In de brochure staat vervolgens wel specifiek vermeld (afvinklijst) dat de benodigde bouwvergunningen zijn verleend.
A koopt het huis en wordt enkele maanden daarna door de gemeente gesommeerd de dakkapel te verwijderden omdat deze niet volgens de verleende vergunning is uitgevoerd. Er blijkt inderdaad een bouwvergunning te zijn, echter had deze 50 cm lager moeten zitten.
Gelet op : http://www.kennedyvanderlaan.nl/KVdL/nl-NL/_main/Nieuws/Nieuwsbrief/Nieuwsbrief+juni+2010/Instandhouding+illegaal+bouwwerk_best/default.htm / is het goed te melden dat A na 01-01-2007 eigenaar is geworden, deze uitspraak lijkt voor hem derhalve geen betekenis te hebben.
Het lijkt erop dat A t.o.v. de gemeente aan het kortste eind gaat trekken. De gemeente stelt zich op het standpunt dat zij er niets aan kunnen doen dat A bij de verkoop wellicht niet goed geïnformeerd is dan wel zelf onvoldoende onderzoek heeft gedaan. A zegt: Wat kan nog meer van mij verwacht worden, ik koop mijn (1e) huis en in de brochure staat aangegeven dat er met vergunning is gebouwd? Moet ik dit dan ook nog gaan checken of mag ik daarvan uitgaan?
De vraag is nu of A iets kan ondernemen tegen de makelaar en / of de vorige eigenaar. Ik heb nog geen jurisprudentie aangetroffen van een vergelijkbare casus, maar kan mij voorstellen dat er onrechtmatig is gehandeld en A op het verkeerde been is gezet door te suggereren dat er een vergunning aanwezig was. Het heeft de kenmerken van een verborgen gebrek. Hierbij opgemerkt dat de vorige eigenaar de bouw helemaal zelf heeft uitgevoerd en dus moet hebben geweten dat de uitvoering niet overeenkwam met de vergunning. Daar zou tegenin gebracht kunnen worden (wellicht is dit wel subtiel om die reden gedaan) dat er een bouwtekening van de dakkapel in de brochure was opgenomen en A had kunnen zien dat de tekening niet overeenkwam met de uitvoering. Dit had voor A aanleiding kunnen zijn om vragen te stellen. Beschikt iemand over voorbeelden, uitspraken of heeft iemand een idee t.a.v. de mogelijkheden van A en op welke rechtsgrond? |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 01 okt 2010 15:42 Onderwerp: |
|
|
De gemeente heeft inderdaad geen boodschap aan de "onschuld" van A. Het gaat hier niet om schuld.
Het lijkt mij dat A zonder meer zijn schade op de vorige eigenaar kan verhalen. Als A al iets had moeten controleren, had de vorige eigenaar dat zeker ook moeten doen en A hieromtrent correct moeten informeren.
Je kunt je nog afvragen of A alleen de kosten van de verwijdering van het dakkapel kan vorderen, of ook de vermindering van de waarde van het huis die hierdoor ontstaat.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
pepperrrr
Leeftijd: 44
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 10
|
| Geplaatst: di 19 okt 2010 23:30 Onderwerp: |
|
|
Aanvullende vraag aangezien ik mijn kennis hierin probeer te verrijken:
Waar in de bouwvergunning wordt weergegeven wie de uitvoering voor zijn/haar rekening neemt ?? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: wo 20 okt 2010 1:46 Onderwerp: |
|
|
Simpel gezegd:
- Het is verboden te bouwen zonder vergunning.
- Het is verboden een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder vergunning in stand te laten.
Een bouwvergunning verplicht je tot niets, maar wil je bouwen dan moet je een vergunning hebben. Bouw je zonder vergunning, dan is na het bouwen de eigenaar in overtreding als hij het bouwwerk in stand laat.
Tegenwoordig is het geen bouwvergunning meer, maar een omgevingsvergunning. Volgens art. 2.25 Wabo:
| Quote: | 1. Een omgevingsvergunning geldt voor eenieder die het project uitvoert waarop zij betrekking heeft. De vergunninghouder draagt ervoor zorg dat de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften worden nageleefd.
2. Indien een omgevingsvergunning zal gaan gelden voor een ander dan de aanvrager of de vergunninghouder, meldt de aanvrager, onderscheidenlijk de vergunninghouder dat ten minste een maand voordien aan het bevoegd gezag, onder vermelding van de bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gegevens.
3. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen categorieën gevallen worden aangewezen, waarin de omgevingsvergunning slechts geldt voor degene aan wie zij is verleend. Daarbij kan tevens worden bepaald dat in daarbij aangewezen categorieën gevallen:
a. de omgevingsvergunning nog gedurende een daarbij aangegeven termijn blijft gelden voor rechtsopvolgers van degene aan wie zij is verleend;
b. de omgevingsvergunning ook geldt voor een rechtspersoon aan wie zij is overgedragen door een andere rechtspersoon, indien daarvoor door het bevoegd gezag toestemming is verleend. |
De AMvB bedoeld in lid 3 (het Besluit omgevingsrecht) lijkt alleen de omgevingsvergunning voor het bewonen van een recreatiewoning aan te wijzen.
Ik vraag me af hoe lid 1 en lid 2 zich tot elkaar verhouden. Wordt in beide leden wel hetzelfde met "gelden voor" bedoeld? Logischer lijkt me dat lid 2 ziet op het overdragen van de vergunning door de vergunninghouder aan een persoon die daardoor vergunninghouder wordt. Maar dan is lid 2 buitengewoon ongelukkig geformuleerd. Een andere mogelijkheid is dat de "eenieder" uit lid 1 pas daadwerkelijk iets mag doen na een melding als bedoeld in lid 2, maar dat vind ik ook wat vreemd.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Laurens02
Leeftijd: 38
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 467
|
| Geplaatst: wo 20 okt 2010 10:31 Onderwerp: |
|
|
De mvt (30844, 3, p.113) meldt bij toenmalig art 2.28 dat de vergunning zaaksgebonden is, dus als een overdracht van 'het project' plaatsvindt wordt de vergunning automatisch van de opvolger. Het tweede lid is er vooral op gericht de melding verplicht te stellen. Het eerste lid is een uitdrukking van de 'absolute geding' van de vergunning.
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato. |
|
|
|
|
|
|
|
