Klacht tegen advocaat (opzegging dringend eigen gebruik)

[Hakkelaar]

Geachte dames en heren,

Een vriendin van mij woont op kamers en heeft 3 huisgenoten. Zij delen geen huishouden.

Zij ontvangen allen een exploot. Het betreft een door een advocaat namens de verhuurder (particulier) opgestelde opzeggingsbrief wegens dringend eigen gebruik van de woning (renovatie) en waarin om toestemming wordt gevraagd. In de brief staat overigens dat geen van de huurders terug kan, omdat "plan is dat de individuele kamers komen te vervallen".

Dan de twee punten die ik klachtwaardig acht van de advocaat (n.b. volgens de website expert huurrecht en expert vastgoedrecht):
1. In de brief wordt een bedrag van € 3000 aangeboden als tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. Er staat echter "zij het, nu sprake is van onzelfstandige woonruimte, feitelijk onverplicht". Wanneer niet tijdig wordt toegestemd met de opzegging wordt een bodemprocedure aangekondigd, krijgt men dit bedrag niet, en wordt aangegeven dat de proceskosten worden verhaald.
2. In de brief staat "omdat het goed mogelijk is andere woonruimte te verkrijgen".

Ad 1. Bij niet-zelfstandige woonruimte is er geen forfaitaire verhuisvergoeding in de wet opgenomen. Echter ook bij onzelfstandige woonruimte is het doodnormaal dat een tegemoetkoming voor verhuizing en inrichting wordt toegekend door de rechter, zeker indien men niet eens terug kan keren. Zie bijvoorbeeld juridischloket.nl en Hof Den Haag 2025 punt 5.8. De advocaat stelt dus doodleuk dat een tegemoetkoming onverplicht is. Dat is juridisch onjuist. Ik neem aan dat een advocaat richting een wederpartij (leek) geen onjuiste juridische stellingen mag doen?

Ad 2. Al járen staat het in de media bol van berichten over tekorten aan kamers. Er wordt zelfs expliciet bericht over een tekort aan kamers in Den Haag (de stad waar de woning gelegen is). Zie bijvoorbeeld jovd.nl medio 2025. De stelling van de advocaat inzake is dus pertinent feitelijk onjuist.

Het effect van de pertinent onjuiste stellingen - nota bene afkomstig van een deurwaarder + advocaat - is dat die vriendin de andere huisgenoten niet/nauwelijks meekrijgt in het voor de rechter laten komen. Zij moet hen daartoe namelijk éérst overtuigen dat ze bij een eventuele gerechtelijke veroordeling tot ontruiming óók een tegemoeting toegewezen kunnen krijgen. Aangezien een advocaat aanzien geniet (en een deurwaarder intimiderend is) kiest een leek al snel eieren voor z'n geld.

Het lijkt erop dat de huisgenoten gaan instemmen. Dat is weer nadeling voor de vriendin omdat van de zijde van de verhuurder kan worden aangevoerd dat zij nu de enige dwarsligger is en hij al 3x 3000 kwijt is.

Mijns inziens toepasselijke wet- en regelgeving:
Artikel 1 lid 4 Gedragsregels advocatuur:
De advocaat dient zich zodanig te gedragen dat het vertrouwen in de advocatuur, noch zijn eigen beroepsuitoefening wordt geschaad.

Artikel 8 Gedragsregels Advocatuur:
De advocaat dient zich zowel in als buiten rechte te onthouden van het verstrekken van feitelijke informatie waarvan hij weet, althans behoort te weten, dat die onjuist is.

[bona fides]

[Hakkelaar]

Geachte bona fides,

Hartelijk dank voor uw reactie. Het gaat mij echt om de klacht bij de Orde. Het gaat zo te zien niet naar de rechter. Uiteraard wel dank voor de aangehaalde jurisprudentie.

BLUF (Bottom Line Up Front): De advocaat haalt expliciet de onzelfstandigheid aan om de onverplichtheid te staven. Ogenschijnlijk lijkt dat een vreemde actie, omdat hij gewoon had kunnen stellen dat in z'n algemeenheid geen verplichting tot het doen van een aanbod bestaat. De reden waarom hij expliciet op de onzelfstandigheid wijst, is dus puur omdat dat (mede) de indruk wekt dat de bijdrageverplichting helemaal niet van toepassing is bij onzelfstandige woonruimte. Het is slinks en wordt pas duidelijk als je er even over nadenkt.
/BLUF

Voor de goede orde hier de exacte tekst: