Kenbaarheidsvereiste

[Demi89]

Ik weet niet of ik het hier goed plaats, maar ik heb even een vraag over het kenbaarheidsvereiste.
Ik ben afgelopen week begonnen aan de opleiding Assistent-Makelaar, en ik kom het volgende tegen over de mededelingsplicht van de verkoper:

Verkoper is verplicht alle 'gekende feiten' over de woning mede te delen aan de potentiële koper, al dan niet via een makelaar.
Daarbij kan de verkoper uiteraard alleen maar informatie verschaffen die hij redelijkerwijs zou kunnen weten. Dit principe wordt ook wel het kenbaarheidsvereiste genoemd.

Nou heb ik even gezocht op google, maar ik kan niet helemaal vinden of de hele mededelingsplicht ook wel het kenbaarheidsvereiste wordt genoemd, of dat het kenbaarheidsvereiste enkel gaat over het feit dat verkoper alleen informatie kan verschaffen die hij redelijkerwijs zou kunnen weten.

Kan iemand me dat vertellen?
Alvast bedankt!

[gab]

Voor de verkoper geldt de mededelingsplicht: alle gekende feiten aangaande de woning moeten, eventueel via een makelaar, aan de koper medegedeeld worden.

Om (achteraf) te bepalen wat wel en niet medegedeeld had moeten worden, is het van belang wat de verkoper "redelijkerwijs had kunnen weten". Dat het dak lekt bijvoorbeeld, ook al wordt het huis verkocht in de zomer.

Maar dat er bij wijze van spreken een vooroorlogse bom onder het huis ligt, had de verkoper natuurlijk ook niet kunnen weten.

Bij het kenbaarheidsvereiste gaat het er dus om wat de verkoper had moeten weten (en dus moeten doorgeven) of wat hij redelijkerwijs had kunnen weten. Zo is het feit dat je nooit op zolder komt geen excuus als je een huis verkoopt waarvan het dak lekt, zonder dat door te geven.

De mededelingsplicht wordt dus ondersteund door het kenbaarheidsvereiste: de verkoper is verplicht alle gekende feiten door te geven aan de potentiële koper op grond van de mededelingsplicht. Wat die gekende feiten dan zijn, wordt bepaald door het kenbaarheidsvereiste: wat heeft de verkoper geweten of had hij redelijkerwijs kunnen weten.

[bona fides]

Het lijkt mij over art. 6:228 lid 1 sub b BW te gaan:

[marja.verstralen]

Dag,

Om het nog iets preciezer te formuleren:

Kopers kunnen met een beroep op dwaling de koopovereenkomst vernietigen, indien o.a. de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden (art. 6:228 lid 1 aanhef en onder b van het Burgerlijk Wetboek).

Deze mededelingsplicht voor de verkoper bestaat, indien:
- De verkoper de juiste stand van zaken kende, of behoorde te kennen, en
- Het kenbaarheidsvereiste: de verkoper moest weten dat de eigenschappen van de zaak waarover hij over informatie beschikt, essentieel zijn voor de beslissing van de koper tot het sluiten van de koopovereenkomst, onder de in de overeenkomst genoemde voorwaarden, en
- de verkoper er rekening mee moest houden dat de koper dwaalde en
- de verkoper de koper naar verkeersopvatting uit de droom moest helpen.

Nu rust er op de koper ook een onderzoeksplicht. Echter, als de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, kan hij een beroep op dwaling veelal niet afweren door te stellen dat de koper niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Aan deze onderzoeksplicht van koper zullen wel strengere eisen worden gesteld, indien koper zelf een makelaar ingeschakeld heeft.

[bona fides]

[marja.verstralen]

Ja, dit is het kenbaarheidsvereiste bij dwaling. (Hijma/Olthof, Compendium Nederlands vermogensrecht, Kluwer Deventer 2002, nr. 477).

Ook de aansprakelijkheid voor gebrekkige roerende zaken (art. 6:173 BW) kent een kenbaarheidsvereiste.

De term is dus blijkbaar een meervoudig inzetbare, wetenschappelijke term. Misschien heeft het kenbaarheidsvereiste in de makelaarswereld een autonome betekenis, of er is sprake van een onjuiste definitie.