Huur voor sportcomplex

[robbedoes22]

Beste,

Ik heb een vraag over een sportcomplex alwaar ik in het bestuur zit.

Het zit zo:

Wij hebben met de gemeente een contract voor onbepaalde tijd. Dit valt volgens mij onder huuregime 7:230A. Het gaat daarbij om onze kantine en een grasveld. Hierover betaalden we tot een paar jaar geleden altijd huur echter is de gemeente de laatste paar jaar vergeten een factuur te sturen.

Naast dit hebben we ook nog eens een kunstgrasveld laten aanleggen in eigen beheer samen met de plaatselijke bank. Hiervoor hebben we een ander huurcontract. Deze zou niet opzegbaar zijn en gelden voor 10 jaar met een verlenging van nog eens 10 jaar.

Nu is het zo dat tegenover ons een industrieterrein zit dat graag wil gaan uitbreiden. Nu zitten wij in de weg en wil de gemeente ons naar een buitenwijk gaan verhuizen. Dit willen wij uiteraard niet.

Mijn vraag is nu wat kan ik doen tegen deze opzegging? Kan de gemeente uberhaupt ons er wel uitgooien gezien het feit dat we contracten voor onebepaald etijd hebben en zelfs een optie op verlenging?

[lawyer]

Het enkele feit dat je geen factuur hebt ontvangen, betekent natuurlijk niet dat je geen huurprijs meer verschuldigd bent. Hiermee geef je de gemeente (mogelijk) een argument om de opzegging op te baseren, namelijk dat er sprake is van wanbetaling.

Huurovereenkomsten zijn alleen tussentijds opzegbaar indien dat uitdrukkelijk is bepaald (de overeenkomst bepaalt bijvoorbeeld: de aanvangstermijn is 5 jaar, daarna wordt de overeenkomst telkens voor 5 jaar voortgezet tenzij één der partijen opzegt met inachtneming van een opzeggingstermijn van 1 jaar). Daarbuiten kan de kantonrechter op vordering van een partij de overeenkomst ontbinden (bij woon- en bedrijfsruimte op beperkte, in de wet genoemde gronden, maar ik neem aan dat in dit geval bijvoorbeeld zou kunnen worden aangehaakt bij het "zich niet gedragen als een goed huurder" op grond van het niet-betalen van de huurprijs).

Als er kan worden opgezegd, dient de verhuurder ook expliciet de ontruiming aan te zeggen. De wet biedt in geval van opzegging slechts de ontruimingsbescherming van art. 7:230a (de overeenkomst zal dus zeker eindigen, alleen kan de termijn voor ontruiming maximaal 3 keer met maximaal één jaar per keer worden verlengd).

[hermanJ]

Wees er van bewust dat de zakken van de gemeente veel dieper zijn dan die van u. Dus als de gemeente procedure op procedure tegen u gaat voeren dan is uw sportvereniging binnen de kortste keren failliet (want ik verzeker u juridische procedures zijn duur, heel duur vooral als je een overheid als tegenstander hebt).
U kunt vanuit dit oogpunt wellicht beter gaan onderhandelen met de gemeente over een leuke afkoopsom en een nieuw mooi optrekje in die buitenwijk.

[DENNIS79]

Begrijp ik nu goed dat je geen eigenaar bent van de grond, noch beschikkingsbevoegd bent over dat stuk grond?

En begrijp ik goed dat jullie toch voor ruim honderduizend euro een kunstgrasveld hebben aangelegd, ZONDER daar met de eigenaar van de grond over te praten?

Begrijp ik goed dat jullie, omdat jullie geen factuur ontvangen hebben, niet voldaan hebben aan jullie contractueel overeengekomen verplichting? (Een factuur is slechts de herinnering, niet de verplichting an sich)

Zoals ik het dan even snel zie, hebben jullie een groot (financieel)probleem.

Zie de gemeente maar even snel als jullie vriend, en niet als de vijand! De gemeente is wellicht best te porren om voor een vereniging die voor haar burgers een vrijetijdsbesteding in leven houdt, ook extra moeite te doen.

Gaan jullie de gemeente als je vijand beschouwen, dan kunnen ze de huur van de afgelopen jaren alsnog gaan vragen, jullie verplichten het kunstgrasveld af te breken en uiteindelijk jullie - zonder nieuwe grond aan te bieden - van jullie huidige plek zetten...

[bona fides]

[robbedoes22]

Wij zijn inderdaad niet de eigenaar van de grond wij huren alleen.

De gemeente is ons vergeten de facturen te sturen waardoor wij niet meer hebben betaald. Ik weet neit of dit nog wat uitmaakt? Aangezien we geen facturen meer kregen hebben we ook niet meer betaald.

De grond waarop wij het veld hebben aangelegd is ons toegezegd met een huurcontract dat niet opzegbaar is voor 10 jaar met een met een van rechtswege zelfde periode van 10 jaar zou worden verlengd. In de financiering gingen wij ervan uit dat het veld maximaal 20 jaar zou meegaan.
We hebben wel recht van opstal maar dit is alleen voor de grond waarop de kantine staat.

Als ik jullie goed begrijp zit er niks anders op dan naar de gemeente te stappen en naar hun voorstellen over verplaatsing te luisteren?

[robbedoes22]

Nog even een vraag over het recht van opstal dat we hebben op de kantine. Van de gemeente kregen we deze reactie:

Recht van opstal:

Het recht van opstal vindt je in BW 5 en dat is dan vooral vanaf artikel 101 t/m 105. Daarnaast zijn er ook artikelen van erfpacht die betrekking hebben op het recht van opstal.

Het recht van opstal is een zogenaamd zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Degene met het recht van opstal (opstaller) is dus eigenaar van de schuur, boomgaard of andere zaken die gesitueerd zijn in, op of boven de grond waarop hij het opstalrecht heeft. Over het algemeen spreekt men van 2 essentiële kenmerken van het recht van opstal:
• de opstalhouder is eigenaar van de door hem opgerichte gebouwen en eventueel van de reeds bestaande gebouwen.
• het recht heeft een tijdelijk karakter en kan slechts toegekend worden voor een duur van maximum vijftig jaar, met mogelijkheid tot hernieuwing.

De hockeyclub heeft alleen opstalrecht over de grond waarop het kantine gedeelte is gerealiseerd en niet over de kunstgrasvelden of kleedaccommodaties. Door het recht van opstal ontstaat er een juridische scheiding tussen de ondergrond en het geen erop is gebouwd (de kantine). De hockeyclub kan ten aanzien van de kantine alle bevoegdheden nemen die nodig zijn om tot het volle genot van dit recht te zorgen. De hockeyclub heeft als plicht om:
• Een vergoeding te betalen indien afgesproken in contract.
• Eventuele belastingen te betalen als eigenaar van zaken die onder het opstalrecht vallen.
• Verplicht betalen van cijns (jaarlijkse wettelijke vergoeding).

Aan deze verplichtingen hebben wij voldaan!


Plichten gemeente:
De gemeente heeft als opstalgever alleen verplichtingen indien deze staan in de overeenkomst. Staan deze er niet in dan heeft de gemeente geen verplichtingen. Ik zie geen opgelegde verplichten in de tekst staan dus we gaan ervan uit dat de gemeente geen verdere verplichtingen heeft (behalve dan de grond ter beschikking stellen).


Opzeggen recht van opstal?

In dit geval het recht van opstal een zelfstandig recht (kan ook accessoir recht zijn in de zin van art. 3:7 in dat geval eindigt het recht als het de hoofdovereenkomst ook eindigt bijvoorbeeld de huurovereenkomst). Voor het beëindigen van het recht van opstal gelden dezelfde regels als voor het eindigen van de erfpacht. Deze worden beschreven in art. 5: 86,87,88,97 en 104. In dit geval heeft de gemeente geluk. Het recht van opstal is verleend in 1984, dat is nu ongeveer 26 jaar geleden. Volgens artikel 5:97 lid 1 kan de gemeente de rechter verzoeken het recht op opstal te beëindigen op basis van onvoorziene omstandigheden. Mocht de rechter dit toewijzen kan hij hier bepaalde voorwaarden aan stellen (art 5:97 lid 2).
De hockeyclub heeft ook na beëindiging nog eventueel recht op vergoeding. Dit op basis van de waarde van de aanwezige gebouwen, de kantine (art 5:99/105).


Deze reactie kreeg ik van de gemeente op de vraag van recht voor opstal (heb het wel zelf wat ingekort en bewerkt).

Klopt dat wel? Is erfpacht geen huurrecht en daarom niet van belang bij opstal.