Huur te laat, wanneer incasso?

[hanini]

Hallo,

Ik heb een vraag, wanneer start een woningstichting (Den Helder) normaal gesproken een incassoprocedure?

Afgelopen dinsdag ben ik op gesprek geweest bij de 2 incasso medewerkers van mijn verhuurder (woningstichting Den Helder).

Deze afspraak is tot stand gekomen nadat ik een aanmaning kreeg van ze waarin stond dat ik op kantoor voor het eind vorige maand de huur van oktober en november moest komen voldoen.
Daarop heb ik een brief geschreven met de uitleg waarom dat niet kon en bood ik ze aan aankomende mei 2x huur ipv 1x huur over te maken.
Hun antwoord was dus dat ik op een afspraak moest komen. Prima doe ik.

Wat is het verhaal;
Ik woon sinds 1-7-97 in deze woning.
Tot ca 2007 betaalde ik de huur keurig voor de 1e van de maand.
Vervolgens raakte ik arbeidsongeschikt en betaalde het UWV mijn uitkering op de 14e/15e van de maand.
Elke 14e/15e betaalde ik dus de huur van de lopende maand.
In feite 15 dagen te laat, dus af en toe kwam er een herrinering maar die kruisde mijn betalingen. Ik heb dus altijd elke maand huur betaald.
1x Heeft iemand van woningstichting mij gebeld de reden weet ik niet meer precies, het is jaren geleden. Het was een normaal gesprek, niets aan de hand.

Sinds mei dit jaar betaald het UWV opeens op de 24e en betaal ik dus op de 24e mijn huur. Dus op 24 november betaal ik de huur die per 1 november binnen had moeten zijn.

Zoals gezegd kwam er eind vorige maand de brief dat ik te laat was met betalen (aanmaning) met daaronder handmatig geschreven dat ik 2 maanden huur moest komen voldoen.
Uit fatsoen heb ik daarop schriftelijk geantwoord en het voorstel gedaan in mei 2x te betalen.

Tijdens het gesprek was er geen enkel begrip of ruimte.
Ik had met het UWV een voorschot moeten regelen zodat ik op tijd had kunnen betalen. Hele verhalen over hoe zij dat allang wisten over het verschuiven van de betaaldatum, dat de kranten vol gestaan hadden over hoe zij als woningstichting daarmee om zouden moeten gaan. (ik lees geen lokale krant waar dat blijkbaar in gestaan heeft).
Volgens hun ben ik nalatig geweest in het aanvragen van een betalingsregeling die ik had moeten aanvragen al toen ik de huur op de 15e ipv de 1e ging betalen, omdat ik al jaren te laat betaal is dat een gepasseerd station volgens hun. Ze gingen zelfs een uitdraai van de betalingen maken zodat ik kon zien wat ik allang wist dat ik al een paar jaar te laat betaal.
Mijn voorstel om in mei 2x te betalen was onbespreekbaar, als ze mij dat toestaan moeten ze dat anderen ook toestaan was de reden die ze gaven.
Enfin om een lang gesprek kort samen te vatten, voor eind december moet "de achterstand" zijn opgelost anders starten ze een incassoprocedure, als ze dat starten kan ik dan wel weer een betalingsregeling treffen maar dat wordt een zeer langdurig traject aangezien die kosten hoog zijn (hun woorden).

Bij het weggaan was 1 van de heren nog zo vriendelijk om te zeggen " ik kan U nu vast zeggen dat de huur van december nog hoger is".

Ik moet namelijk dit jaar E 657 huurtoeslag terugbetalen (ik doe dit ook voor het afgelopen jaar al E 562 teveel ontvangen , 50 euro per maand, via de huur).
Het stapelt zich nu op, omdat ik chronisch ziek ben en daar kosten voor moet maken van een uitkering van E 1056, de afgelopen jaren torenhoge tandartsrekeningen moest betalen, de belastingteruggave die door de belastingmaatregelen veel lager uitvalt waardoor het belastbaar inkomen met sprongen stijgt waardoor dan weer teveel huurtoeslag gegeven wordt etc etc etc.
Ik hou ca. 200 over om van de eten en heb dus geen enkele ruimte meer voor wat dan ook, of dat nu een betalingsregeling dan wel een iets anders.
Bijzondere bijstand voor kosten die daarvoor in aanmerking komen krijg ik in mijn gemeente niet, ik zit welgetelt EEN EURO per jaar boven hun norm! Kortom ik betaal alle 100 % van gemeentelijke belastingen, waterschappen, eigen risiko's etc.

Goed mijn vraag na dit lange verhaal is...............
-is het redelijk wat de woningstichting doet?
-moet ik nu E 500 gaan lenen bij zo'n woekeraar om toch maar die 3 maanden in 2 maanden te betalen?
-of moet ik ze gewoon het incasso traject laten starten en het uiteindelijk voor laten komen?
Ik weet niet meer wat wijsheid is in deze, hopelijk weet iemand van jullie het.

Alvast bedankt!

[Guthman]

Ik ben van mening dat verhuurder een punt heeft wanneer ze zeggen dat je, vanaf het moment dat je de huur pas op de 15e kon voldoen, al aan de bel had moeten trekken bij de verhuurder en had moeten melden wat je zou ondernemen om de achterstand in te lopen of wat de redenen zijn waarom je dat niet zou kunnen.

De verhuurder kan wel incassomaatregelen starten maar doorgaans (vrijwel altijd) zal de kantonrechter de huurovereenkomst niet ontbinden als deze niet drie maanden of meer bedraagt.

Ik beginsel is het natuurlijk altijd zo dat jij moet betalen, en daar verantwoordelijk voor bent. De verhuurder heeft niks te maken met jouw persoonlijke problemen. Dat klinkt hard, maar zo is het.

De afwijzing van jouw voorstel om in mei alles te voldoen vind ik redelijk, maar ik kan de de houding van de verhuurder ook wel begrijpen.

Mijn advies aan jou: Stuur een (aangetekende) brief naar de verhuurder met daarin dit hele verhaal en dat je, zelfs als je zou willen, niet in staat bent om direct alles te betalen. Leg duidelijk uit wat jouw voorstel is en of zij dat voorstel alsnog zouden willen overwegen. Op deze manier heb je je voorstel op schrift.

Of het slim is om €500 te gaan lenen tegen een (hoog) rentetarief weet ik niet, je geeft aan dat je ca. 200pm overhoudt voor consumptie, elk tientje dat daar af gaat lijkt me er een te veel. Maargoed, dat kan jij het beste zelf inschatten.

Dus: Schrijf en verstuur de brief en blijf betalen zoals je nu al doet. Je zult vanzelf merken of ze een incassoprocedure starten. Als het eventueel voor de rechter komt kan je je verhaal doen en de rechter laten weten dat je zelf actie hebt ondernomen om e.e.a. in der minne te regelen. Ik heb niet zoveel praktijkervaring met huurzaken bij de kantonrechter dus ik kan je niet vertellen wat een waarschijnlijk oordeel van de rechter kan zijn op basis van deze feiten.

[hanini]

Dank je voor je advies.
Ze hebben mijn voorstel en verhaal op papier, de brief sturen heb ik onmiddelijk gedaan naar aanleiding van die brief is het gesprek tot stand gekomen.
Ik moet betalen daarover is iedereen het eens, ik had aan de bel kunnen/moeten trekken toen ik pas per de 15e kon gaan betalen, maar hadden zij ook niet aan de bel moeten trekken en mij vertellen dat het onacceptabel was en er een regeling getroffen moest worden?
Ook toen ik de 24e ging betalen hoorde ik niets en hebben ze dit gewoon vanaf mei zonder bijkomend gemor geaccepteerd.
Nooit hoorde ik iets in de trant van "onacceptabel er moet eerder betaalt worden" van ze totdat ik antwoorde op de aanmaning en zelf een voorstel deed.

[WimWest]

Recentelijk is een verhuurder door de rechter in het gelijk gesteld, dat bij stelselmatig te laat betalen er sprake is van wanbetaling door de huurder en de verhuurder gerechtigd was de huurovereenkomst te ontbinden.

U kunt op dit moment niet meer dan dan u al heeft gedaan en is m.i. ook alleszins redelijk. Of de rechter het ook zo bekijkt is niet te voorspellen.

[Jet]

[hanini]

Dank voor de informatie zover.

Er is geen sprake van dat de verhuurder het huurcontract wil ontbinden.
Wat ze willen is dat ik binnen nu en 31 dec 3 maanden huur ipv 2 betaal zodat de huur van januari weer vooruit betaalt is.

Ik zou het graag doen, ik heb er alleen de mogelijkheid niet toe.

Dat heb ik geschreven en mondeling ook nog eens toegelicht.
Als ik het niet doe starten ze een incassoprocedure (dat is het enige dreigement) waarvan de kosten natuurlijk voor mij zijn. Op het moment dat ze dat gedaan hebben mag ik voor de huur EN de incassokosten een betalingsregeling treffen. Dan kom je dus van de regen in de drup...

Mijn vraag is dus; kunnen ze een incassoburo in de arm nemen als de huur altijd binnen 31 dagen nadat het verschuldigd is betaald wordt?
Is er ergens een termijn vastgelegd waarna een incassoburo ingeschakeld mag worden.......of mag dit gewoon altijd bij te laat betalen?
(de huur die ik altijd op de 24e betaal is eigenlijk de 1e verschuldigd, eigenlijk dus een achterstand van 23 dagen)

[Evil-cliniclown]

Geachtde TS,

FF een andere ingang: heb je al geprobeerd om een betalingsregeling te treffen met de belasting zodat je niet in 1x het gehele bedrag hoeft te betalen? Zover ik weet zijn ze coulant mits je het in een redelijk termijn voorstelt. Ik geloof zelfs dat ze in dit soort gevallen een 12 maanden termijn als zeer redelijk wordt ervaren.

[Jet]

[WimWest]

Belastingdienst = uitvoerder huurtoeslag zie AWIR voor betalingsregelingen)

[Evil-cliniclown]

Geachte TS en Dr. Dunno,

Ik druk me soms niet heel helder uit (is echt iets van mij), maar het gaat om het volgende: TS heeft een huurachterstand omdat ze volgens de belasting nog 657,- euro huurtoeslag moet terugbetalen. Hiervoor kan ze een regeling treffen, waar ik van weet dat de belastingdienst erg toeschietelijk kan zijn.
Als ze een betalingsregeling treft over de huurtoeslag, kan ze de huur dus wel betalen en hoeft er door de verhuurder geen maatregelen te worden getroffen.

Bedankt voor het verhelderen van mijn antwoord.