Hoe kom je van een dienstwoning af?

[Legallyblonde2]

Meneer X heeft een bedrijfsruimte en een bedrijfswoning. Hij verkoopt de bedrijfswoning zonder bedrijfsruimte aan een werknemer.
Werknemer heeft ontslag genomen en moet volgens een vaststellingsovereenkomst de woning verlaten en aanbieden aan meneer X. Werknemer heeft een taxatierapport op laten stellen. Meneer X geeft aan dit ook te hebben gedaan, maar wil deze niet overleggen en doet vervolgens een bod welke buitengewoon laag is en derhalve niet martk-conform.

De gemeente heeft aangegeven dat Meneer X de woning maar moet terugkopen, aangezien de werknemer de dienstwoning niet kan verkopen zonder bedrijfsruimte.

Wat kan de werknemer doen? (behalve een poging om vrijstelling van het bestemmingsplan aan te vragen bij de gemeente om de dienstwoning aan te merken als burgerwoning?)

[ro-er]

De werknemer heeft zichzelf in een uitermate vervelende positie gebracht.
HIJ is namelijk degeen met een probleem.

Hij mag er op basis van het bestemmingsplan niets mee, tenzij hij een dure procedure doorloopt (als de gemeente medewerking wil verlenen).

verkoop aan een derde kan niet (zie vorige opmerking) dus het enige alternatief is verkoop aan de bedrijfseigenaar en een evt verlies nemen.

Een alternatief is zelf bedrijfsruimte op het terrein aankopen en een bedrijf starten.

[A.Verkerk]

Wat noem je markt-conform? In feite heeft deze woning voor niemand waarde, behalve voor X, omdat niemand anders er wat mee kan/mag van het bestemmingsplan.

Als X het huis liever niet wil, omdat hij niet van plan is er wat mee te doen, haalt hij zich alleen maar onderhoud op de hals.
Bij wijze van spreken zou een euro dan al te veel geld voor het huis zijn, vanuit de optiek van X.

Zoals ro-er al zei heeft die werknemer zichzelf in een zeer nadelige positie gebracht. Als hij de procedure bij de gemeente doorloopt moet je er ook nog rekening mee houden dat X belanghebbende is, omdat een burgerwoning zijn bedrijfsvoering ernstig kan benadelen en dan kan de ex-medewerker planschade moeten betalen aan X.
Áls de gemeente al mee wil werken.

[Legallyblonde2]

Zelf zat ik nog te denken aan art. 7:15 BW. Voor de werknemer is daar zeker het een en ander voor te zeggen.

Bedankt voor het meedenken.

[A.Verkerk]

Ik geef de werknemer weinig kans. Het soort beperkingen waar het in dat artikel om gaat, is de categorie erfpacht, recht van overpad, etc.
Dat het een bedrijfswoning is, is geen beperking of bijzondere last, maar een bepaling uit het bestemmingsplan. Dit had de koper zelf ook kunnen weten voor de koop. Bestemmingsplannen zijn gratis in te zien op het gemeentehuis.

Misschien zou de werknemer, als hij bijvoorbeeld een ton verlies lijdt op het huis binnen enkele jaren, kunnen stellen dat X zich ongerechtvaardigd verrijkt heeft, maar mijn civielrechtelijke kennis is erg roestig en waarschijnlijk achterhaald, dus ik heb geen idee of dat kans van slagen heeft.

[Legallyblonde2]

De bestemming is volgens de uitspraak NJF 2009,93 ook te beschouwen als een bijzondere last in de zin van art. 7:15 BW.

Dit arrest geeft ook aan dat indien de koper het bestemmingsplan niet heeft ingezien, dit niet aan hem kan worden tegengeworpen. Van de koper wordt hier verwacht dat hij de openbare registers raadpleegd. Een bestemmingsplan, waarin minder eenvoudig onderzoek is te doen, valt hier volgens de wetsgeschiedenis niet onder.

[ro-er]

dat lijkt me sterk.
Als een bestemmingsplan een bijzondere last is, zou dat betekenen dat bij elke koop/verkoop de woning bestemmingsplan vrij zou moeten zijn?
Onmogelijk.

Als het al een bijzondere last is, dan is het een last die de koper vrijwillig aanvaart, aangezien bestemmingsplaninformatie vrijelijk te verkrijgen is.

Nogmaals: de werknemer is zelf verantwoordelijk voor het verkrijgen van correcte informatie en heeft zichzelf in de problemen gebracht. Verkoop aan de vorige eigenaar of zelf een bedrijf starten op de locatie is de enige optie.

[Jay Gatsby]

Art. 7:15 BW zou relevant kunnen zijn. Het Hof Amsterdam heeft op 17 juli 2012 (RN 2013/26) een arrest gewezen waarin hij heeft bepaald dat de aanwijzing tot dienstwoning valt onder de beperkingen waar 7:15 BW aan refereert.

De gemeente vordert dat de bewoners de woning verlaten omdat ze geen binding meer hebben met het bijbehorende bedrijf. Bewoners ontbinden de koopovereenkomst op grond van 7:15 en vorderen dat de verkoper meewerkt aan de teruglevering van de woning onder terugbetaling van de koopsom. De rechtbank wijst deze vordering grotendeels toe. Het Hof bekrachtigt het arrest.

Relevant is de vraag of de kopers de aanwijzing tot dienstwoning uitdrukkelijk hebben aanvaard.

[Legallyblonde2]

Ik zou zeggen lees het arrest eens door.. Ben benieuwd of je dan nog steeds dezelfde mening bent toegedaan.

@ Gatsby. Inderdaad.

[A.Verkerk]

Interessant, ik kende deze jurisprudentie niet. Je zou verwachten dat met zulke vrij verkrijgbare informatie als een bestemmingsplan het risico niet volledig voor rekening van verkoper zou zijn.

Maar goed, ik kan me i.c. bijna niet voorstellen dat kopende partij niet wist dat het om een bedrijfswoning ging. Of het ook uitdrukkelijk is aanvaard, zal afhangen van de tekst van het koopcontract en/ de vaststellingsovereenkomst.

[ro-er]

Interessante uitspraak idd.
Is hij niet erg casuïstiek? Of algemeen toepasbaar?
Overigens verbaats het me wel dat de koper dus geen enkel verantwoordelijkheid lijkt te hebben over bewust zijn van hetgeen hij koopt.

[A.Verkerk]

[BartL]