Het recht op woongenot.

[josaremati]

Wist zo 123 geen andere titel te bedenken, maar het volgende is het geval:
Wij hebben zo'n 8 jaar geleden een woning gekocht waar wij aan 1 zijde van het huis maar 1 meter grond hebben. Normaal gesproken zou dit geen probleem hoeven te zijn ware het niet dat onze voordeur aan die zijde grenst. Tot voor kort geleden konden wij via de grond van de buurman onze grond en woning betreden. Helaas voor ons gaat hij op zijn kavel een woning bouwen en het plan in zijn geheel verkopen. Dit heeft voor ons als gevolg dat wij in de toekomst met de fiets niet meer achter het huis kunnen komen. Er staan op die meter grond nl. 2 lei-beuken in het midden van de strook.
Wij hebben ons kavel van die betreffende buurman gekocht. Toendertijd hebben wij al aangegeven dat wij 1meter niet voldoende vinden en dat wij graag 1.5 tot2 meter erbij zouden hebben. Hij heeft ons toen mondeling toegezegd dat wij de eerste recht van koop zouden hebben als hij de boel ging verkopen.
Helaas is het nu gebleken dat hij zich niet aan zijn woord zal houden. Daarentegen heeft hij al die jaren bij ons stroom weggehaald om zijn bedrijf(vis verkoop vanuit mobiele standplaats) te kunnen uitoefenen 2x in de week. Dit hebben wij toegestaan en in ruil hebben wij een ander stuk grond van hem in gebruik gehad.
Hierover heb ik de volgende vragen:
1) Kunnen wij hem nu aanpakken voor verkoop onder valse voorwendselen.
2) Wij willen wel eventueel, als het niet anders kan, een erfdienstbaarheid gaan bedingen. Kan dit? Zo ja hoe pakken wij dat het beste aan?
3) Is er nog een andere mogelijkheid voor ons?

Groetjes Saskia.................
(Ik hoop dat het verhaal niet te warrig overkomt)

[Flash]

Hoi Saskia,

ik moet eerlijk zeggen dat ik uit je verhaal niet een hele duidelijk situatie kan schetsen, maar ik zal proberen een beetje een duidelijk antwoord te formuleren.

In eerste instantie is het eigendomsrecht wat de buurman op zijn kavel heeft natuurlijk het meest omvattende recht wat er is. Hier wordt echter door het burenrecht een flinke beperking op gemaakt. Het burenrecht probeert de omgang tussen buren zo te reguleren dat er geen problemen meer kunnen zijn. Om te beginnen met je eerste vraag zal 'valse voorwendselen' niet veel opleveren. Het probleem met iedere mondelinge afspraak is het bewijsprobleem. Het is namelijk jullie woord tegen het zijne.
Een erfdienstbaarheid zou een ideale oplossing zijn. Maar de vraag is in eerste instantie of deze er al is? Staat er in de leveringsakte, die je bij de koop getekend hebt, een erfdienstbaarheid? Gezien het feit dat je alleen via je buurman je eigen huis kunt bereiken, zou dit wel het geval moeten zijn. Een erfdienstbaarheid kan echter ook stilzwijgend ontstaan, dat wil zeggen door verkrijgende verjaring, maar hiervoor is de termijn 10 jaar (en dat is 2 jaar langer dan je er woont).

Er zijn echter nog een paar algemene bepalingen die je zou kunnen bekijken, namelijk:
art. 5:57 (recht op een noodweg)
art. 5:37 (hinder)

Al met al hangt er dus best nog wel wat af van de specifieke omstandigheden. Het belangrijkste is dat je als eerste goed je leveringsakte bekijkt, daar staan namelijk al je recht in opgesomd. Ik hoop dat je er iets verder mee komt....
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig....

[Duch]

Is het niet zo dat het het beschikkingsrecht over de eigendom van een kavel 0.5 meter naar beide kanten van de scheidslijn beperkt is? Ik had altijd begrepen dat buren geacht worden te overleggen over de middelste meter die, zeg maar, precies op de scheidslijn ligt. Ik heb helaas geen enkel idee wat hiervoor de rechtsgrond is, maar volgens mij mogen buren niet zonder meer bijvoorbeeld een huis tot precies op de scheidslijn bouwen.

Heeft je buurman al een bouwvergunning (langer dan 6 weken)? Als dat niet zo is kan je overwegen bezwaar te maken tegen de verlening van die bouwvergunning. Daar zou ik je eventueel beter bij kunnen helpen aangezien ik meer een bestuursjurist ben dan een privatist.
_________________
This is a court of law young man, not a court of justice
- Oliver Wendell 'the great dissenter' Holmes -

[Eva]

Toevallig heb ik laatst bij de rijdende rechter ( ) een uitspraak gezien waarbij de situatie heel erg lijkt op wat jij beschrijft. Helaas ziet het er dan niet echt goed voor je uit .
Daar was namelijk ook een stel die een huis had wat grenste aan een stuk van de buurman. Om achter hun huis te komen met hun kliko ( net zoals jij beschrijft om met de fiets aan je achterkant te komen) moesten zij altijd over het stuk grond van de buren lopen. De buren hadden dit in het begin jarenlang gedoogd maar na de zoveelste ruzie ofzo mocht het niet meer van ze en wilden ze een muur/schutting gaan bouwen zodat de buren niet meer over hun grond konden komen.
De rijdende rechter deed de uitspraak dat dit dus gewoon mocht en dat je geen erfdienstbaarheid kan afdwingen als zij dat niet willen. De kopers wisten immers voordat ze het huis kochten dat ze geen eigen grond hadden om naar hun achterdeur te komen. Dus moeten ze vanaf nu met de kliko door het huis lopen...
Dit geval lijkt dus volgens mij best op wat jij beschrijft, alleen heb jij dan nog een mondelinge ovk met de buren, alleen ja aan een mondelinge ovk heb je dus niet zoveel, je had het beter meteen op papier kunnen zetten maar dat snap je nu zelf ook wel denk ik.
Ik denk dus dat het gewoon mag wat de buren doen helaas.....
Je zou natuurlijk wel altijd bezwaar kunnen maken tegen de bouwvergunning, dat zou ik sowieso toch proberen,

[Flash]

Duch: De regel die jij noemt met betrekking tot de verplichte afstand geldt eigenlijk alleen voor bijvoorbeeld het neerzetten van hoge bomen en dergelijke. Dat moet inderdaad met overleg gedaan worden. Een huis daarentegen mag gewoon geplaatst worden, eventuele ramen richting het andere erf mogen bijv. weer niet vanwege de inbreuk op de privacy.

Eva: Onder bepaalde omstandigheden kan een erfdienstbaarheid wel aan iemand 'opgedrongen' worden. Het gaat dan om een verkrijging door middel van verjaring. Hierbij moet echter uit gedragingen van beide partijen blijken dat ze van het bestaan van een erfdienstbaarheid uitgegaan. Ben het wel met je eens dat dat niet het geval is hier en dat Saskia waarschijnlijk niet erg sterkt staat.....

Maar nogmaals! Eerst in de akte van levering kijken! Daar staan al je rechten en plichten in!!!
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig....

[ergo sum]

Hoe is jullie relatie met de buurman verder? Anders kan je het wellicht op misbruik van recht gooien indien de buurman dit enkel en alleen maar doet om jullie dwars te zitten.
_________________
Vivere est cogitare.

[Eva]

@Flash: Oh oke dan, dat wist ik niet. Maar wanneer kan je dan van verjaring van zo'n erfdienstbaarheid spreken? want in die casus die ik besprak maakten ze volgens mij ook al een aantal jaren gebruik van de grond van de buren en toch was er dus nog geen sprake van erfdienstbaarheid. Gaat het dan echt om een tijdsbestek van 20 jaar ofzo?

[josaremati]

-In de akte van levering staat niets over erfdienstbaarheid. Dat kan ook niet want hij heeft een perceel in 2en gedeeld na aankoop en toen ons 1 helft ervan verkocht, de helft met het huis.
-In principe is 1 meter voldoende ruimte om in huis te komen of de fietsen in de tuin te zetten, alleen staan er nu 2 lei-beuken en die staan straks in de weg.
-Waar vind ik die artikelen die jij noemt?
- Dus als ik het goed begrijp en wij kunnen de bouw 2 jaar traineren dan staan wij in ons recht wat verjaring betreft?

[josaremati]

Nee ze hebben nog geen bouwvergunning. Er is een principe vergunning(?) aangevraagd en die is afgewezen op grond van teveel m3 inhoud.
Ik weet niet of het overal zo is maar in onze gemeente geldt dat de aangrenzende gevel(die hoger is dan 3 meter) 3 meter van de erfscheiding af moet staan. Bijgebouwen tot 3 meter moeten een afstand hebben van 1 meter van de erfgrens.

[josaremati]

Wij hebben absoluut geen goede relatie met hem, onze andere buren mogen hem ook niet zo.
Jij geeft aan dat ik het eventueel op misbruik van recht kan gooien? Wat houdt dat in? En hoe kan ik dat het beste aanpakken.

[Duch]

[josaremati]

[Flash]

[josaremati]

[Flash]