Gemeentelijke inspectie (onrechtmatig?) huurpand

[BertusG]

Ik weet het niet of dit het juiste subforum is, maar omdat ik voornamelijk benieuwd ben naar de sancties die de gemeente mij als huurder kan opleggen (bv. uithuiszetting) plaats ik het topic maar hier.


Korte situatieschets:
In januari 2008 ben ik komen wonen in een huurwoning in Rotterdam. De woning (appartement) maakt deel uit van één pand gesplitst in 68A(koopwoning, begane grond en eerste verdieping) en 68B (2e en 3e verdieping), waarvan ik de 2e verdieping bewoon. De 3e verdieping wordt bewoond door een andere huurder. Bij het inschrijven bij de gemeente werd er inderdaad verteld dat 68B officieel niet bewoond kan worden door 2 personen omdat het te boek staat als zijnde één woning. De dame in kwestie wist er verder ook geen raad mee en heeft me toen maar gewoon ingeschreven. Dit is telkens goed gegaan ook met bv. aanvragen huursubsidie. Wel is het zo dat ik en de huurder van de 3e verdieping aangesloten zijn op één gas/water/elektra voorziening, m.a.w. we gebruiken op dezelfde meter. We betalen allebei de verhuurder een voorschot voor G/W/E.

Maar nu:
Vandaag kreeg ik een brief van de gemeente dat zij de woning komen inspecteren omdat "vergelijking van gegevens heeft uitgewezen dat de 2e en 3e verdieping van [adres] wordt bewoond als zelfstandige woning, terwijl dat panddeel niet als zelfstandige woning staat geregistreerd. Er is geen bouwvergunning aangevraagd noch verleend voor het realiseren van een zelfstandige woning op het bovengenoemde adres. [...] Tijdens de controle zal het de staat van uw panddeel worden onderzocht en zal worden beoordeeld of door de woningvorming wet- en regelgeving is overtreden. Naar aanleiding van de controle wordt bepaald welke verdere bestuursrechterlijke stappen er worden ondernomen."

Nu is de (bouwkundige) staat van zowel mijn woongedeelte als die van de bovenbuurman prima in orde. Desondanks vraag ik me af wat de gevolgen zijn als er inderdaad sprake is van illegale(?) bewoning. Is dit (relatief) simpel op te lossen of kan dit mogelijk ook tot gevolg hebben dat ik op straat kom te staan?

[cia76]

[bona fides]

De gemeente is verplicht de GBA zo waarheidsgetrouw mogelijk bij te houden, dus inschrijving is geen teken van legaliteit of toestemming. Verder is het natuurlijk al snel toegestaan om met twee personen één huishouden te voeren, dus twee mensen op 68B zal op zich normaal gesproken niet verboden zijn.

Aan de brief te zien gaat het in de eerste plaats om het zonder vergunning verbouwen van de woning waar een vergunning vermoedelijk verplicht was geweest. Als de gemeente de eigenaar verplicht om de veranderingen ongedaan te maken waardoor de verhuur zoals die nu plaatsvindt niet meer mogelijk is, levert dat een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[BertusG]

Verder quote uit de brief:
"Er is geen bouwvergunning aangevraagd noch verleend voor het realiseren van een zelfstandige woning op het bovengenoemde adres. Omdat geen bouwvergunning is afgegeven is de woningvorming niet getoetst aan het Bouwbesluit en overige wet- en regelgeving. [...]

De gemeente is op grond van de Woningwet verplicht om de staat van woningen te controleren. Dat geldt temeer voor uw panddeel, nu is gebleken dat er geen bouwvergunning voor de woningvorming is verleend. [...]

Tijdens de controle zal de staat van uw panddeel worden onderzocht en zal worden beoordeeld of door de woningvorming wet- en regelgeving is overtreden. Naar aanleiding van de controle wordt bepaald welke verdere bestuursrechterlijke stappen er worden ondernomen."

De gemeente is dit op het spoor gekomen door de gegevens van Publiekszaken te vergelijken met gegevens van dienst Stedenbouw + Volkshuisvesting. Nu proef ik een beetje uit de brief dat het hoofddoel is om te controleren of er sprake is van ondeugdelijke bouw. Er is echter niet verbouwd. Ik heb een sterk vermoeden (uit geadresseerde post aan oud bewoners) dat een aantal jaar geleden wel sprake was van een splitsing in B1 en B2. Mijn huurcontract maakt zelfs melding van het huren van B2. Er moet echter zijn besloten om B1 en B2 administratief weer samen te voegen.

Hoe sterk sta ik als huurder met contract voor onbepaalde duur in voor mij het worst case scenario. Dat zou betekenen dat de eigenaar van het pand niet kan of wil voldoen aan de eisen van de gemeente om het pand voor splitsing in aanmerking te laten komen. Kan de verhuurder of de gemeente mij dan op straat zetten? Of is dit een niet een reëel scenario.

[bona fides]

Als er nooit zonder vergunning is verbouwd waar een vergunning verplicht was, zouden de Woningwet en het Bouwbesluit geen problemen moeten geven.

Rest volgens mij de Huisvestingswet. Heeft de gemeente een huisvestingsverordening waar jouw woning onder zou vallen?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[BertusG]

[bona fides]

[BertusG]

[cia76]

Wanneer een bouwwerk dat wordt gebruikt om één huishouden in te huisvesten wordt gebruikt voor de huisvesting van twee huishoudens, dan moet er opnieuw een toets plaatsvinden op de eisen uit de Woningwet en onderliggende AmvB's, althans de gemeente kan dit nodig vinden. In dit geval zullen m.i. vooral het Bouwbesluit 2003 en het gebruiksbesluit van toepassing zijn. De huisvestingswet zou ook van toepassing kunnen zijn maar dit leid ik niet af uit het geciteerde uit de brief.

De gemeente heeft kennelijk geconstateerd dat een bouwwerk dat getoetst is aan het bouwbesluit voor de huisvesting van één huishouden, nu wordt gebruikt voor de huisvesting van 2 huishoudens. Hierom moet zij opnieuw toetsen of aan de bouwkundige eisen wordt voldaan van het bouwwerk, maar nu uitgaande van gebruik door 2 zelfstandige huishoudens in plaats van 1. Het is m.i. dus niet zo dat de gemeente zou vermoeden dat er gebouwd is, maar ze zeggen dat ze niet hebben kunnen toetsen omdat er geen bouwvergunning is verleend voor een bouwwerk met het huidige gebruik (in welke procedure ze normaal zouden toetsen).

Ze zullen dus gewoon kijken of er sprake is van veilige huisvesting en of het allemaal wel akkoord is volgens de regels die daarvoor zijn. Maar jij stelde eerder dat bouwkundig alles in orde was (Dat je dit misschien wel niet goed kan weten, aangezien je niet van alle regelgeving op de hoogte bent laat ik buiten beschouwing). Als het bouwkundig en brandveilig allemaal in goede staat is voor het huidige gebruik heb je m.i. weinig te vrezen.