|
|
| Auteur |
Bericht |
MarQ
Leeftijd: 51
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 3
|
 Geplaatst: wo 11 jun 2008 13:33 Onderwerp: Gebruikers recht op dakterras |
   |
|
Goedenmiddag.
Ik heb een vraag.
Ons huis staat sinds vorige week te koop. Er zijn mensen die het willen kopen en een serieus bod hebben gedaan. Nou is er 1 probleem. Wij hebben een dakterras aan laten leggen dat leund op de uitbouw van de beneden buren. We hebben toendertijd samen een brief opgesteld dat die toemalige accoord gingen met dat terras. Er zitten inmiddels nieuwe buren beneden ons en hebben het gekocht wetende van dat terras en van het accoord van de vorige bewoners. Nu willen de potentieele kopers ook zwart op wit willen staan dat zij gebruiken kunnen blijven maken van dit terras. De nieuwe onderburen weigeren zo'n brief te ondertekenen, maar vinden het verder wel prima als het terras gebruikt gaat worden door de nieuwe bewoners.
Mocht het huis verkocht worden, kunnen de beneden buren wanneer ze terugkomen op hun besluit er rechtsgeldig wat aan het terras doen? Of hebben de nieuwe bewoners gewoon het recht om dit terras blijven te gebruiken? En hebben ze die ondertekende brief niet nodig.
Ook vraag ik me af of toen de bendenburen het huis kochten en voor alle papieren tekende. Ze eigenlijk automatisch acoord zijn gegaan met het verdere gebruiksrecht van het balkon?
Groetjes,
Marc Deij. |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: wo 11 jun 2008 14:26 Onderwerp: Re: Gebruikers recht op dakterras |
|
|
| MarQ schreef: | | Ook vraag ik me af of toen de bendenburen het huis kochten en voor alle papieren tekende. Ze eigenlijk automatisch acoord zijn gegaan met het verdere gebruiksrecht van het balkon? |
Dat ze daarmee akkoord zijn gegaan is niet zo duidelijk en lijkt me in ieder geval heel lastig te bewijzen.
Het akkoord dat je met de vorige buren hebt gesloten bindt alleen die vorige buren. Als de nieuwe buren nu zouden weigeren, komt dat neer op wanprestatie van je vorige buren (tenzij uit het akkoord volgt dat het alleen geldt zolang die buren daar wonen). Dat je je vorige buren kunt aanspreken heb je niet zo veel aan (tja, in theorie kun je schadevergoeding vorderen).
Nogmaals afhankelijk van de inhoud van dat akkoord zouden de vorige buren ervoor moeten hebben gezorgd dat de nieuwe buren akkoord gaan met jouw gebruik van het balkon. Maar als jij en de nieuwe buren zo'n akkoord niet hebben gesloten, is er niet iets waarop jij die nieuwe buren kunt aanspreken.
Mochten de nieuwe buren wel met jou overeenstemming bereiken over het gebruik van het balkon, dan gaat jouw recht op dat gebruik normaal gesproken wel over op de nieuwe bewoners van jouw huis (mits die nieuwe bewoners akkoord gaan met eventuele tegenprestaties die daarbij ook zijn afgesproken).
De juiste manier om dit soort dingen te regelen is via een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid zit aan de woning vast en niet aan de bewoner.
Mocht je het toch met een gewoon contract kunnen regelen, zorg er dan voor dat uit de overeenkomst op papier duidelijk wordt dat de buren de overeenkomst niet kunnen opzeggen. (In beginsel kan een duurovereenkomst afgesloten voor onbepaalde tijd door beide partijen met inachtneming van een redelijke termijn worden opgezegd.)
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
MarQ
Leeftijd: 51
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 3
|
| Geplaatst: wo 11 jun 2008 16:06 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor je reactie bona fides.
Mondeling is er gewoon een akkoord met de nieuwe onderburen. Ze hebben verder ook nooit bezwaar gemaakt over ons gebuik van het terras en heeft gisteren mondeling toegezegd dat de nieuwe bewoners van ons huis ook gewoon gebruik mogen blijven maken van het terras. Ze wilt alleen niks tekenen... Een mondeling akkoord/toezegging is toch ook rechtsgeldig? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: wo 11 jun 2008 17:40 Onderwerp: |
|
|
Het valt me nu op dat ik misschien niet genoeg aandacht heb besteed aan de precieze situatie:
| MarQ schreef: | | Wij hebben een dakterras aan laten leggen dat leund op de uitbouw van de beneden buren. We hebben toendertijd samen een brief opgesteld dat die toemalige accoord gingen met dat terras. |
Omdat je verder spreekt over het mogen gebruiken van het terras, ging ik uit van het mogen gebruiken van iets dat eigenlijk eigendom is van de buren. Dat lijkt op zich ook wel zo te zijn, dus ik denk dat mijn antwoord verder gewoon klopt. Maar er zijn dacht ik ook situaties in het burenrecht waarin je iets mag veranderen aan je huis onder de voorwaarde dat je buren toestemming geven op zo'n manier dat de opvolgers van de buren aan die toestemming vast zouden kunnen zitten.
Ik denk niet dat hier zich zo'n situatie voordoet, maar misschien kun je in wat meer detail aangeven hoe het terras is gebouwd. Bevindt het terras zich op het dak van de buren?
| Quote: | | Een mondeling akkoord/toezegging is toch ook rechtsgeldig? |
Jawel, maar als deze potentiële nieuwe bewoners daarmee geen genoegen nemen is dat hun goed recht. Bovendien:
- slechts een mondelinge overeenkomst is vragen om bewijsproblemen; en
- zelfs als deze bewezen kan worden lijkt niets de buren ervan te kunnen weerhouden om de toezegging rechtsgeldig in te trekken (eventueel met inachtneming van een redelijke termijn).
Bij problemen kunnen de nieuwe bewoners weliswaar jou aanspreken (bijv. op terugbetaling van een deel van de koopprijs), maar dat is geen leuke basis om een huis te kopen.
De potentiële kopers hebben naar mijn mening gelijk dat ze huiverig zijn genoegen te nemen met een mondelinge toezegging. Bovendien kan hetzelfde probleem in de toekomst opnieuw gaan spelen, als zij zelf of de buren verhuizen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
MarQ
Leeftijd: 51
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 3
|
| Geplaatst: wo 11 jun 2008 18:48 Onderwerp: |
|
|
Het is een draagconstructie van houten binten vanaf bestaand balkon naar het platte dak van uitbouw van de onderburen.
Dit is opgenomen in de koopakte alsmede deel B van het inlichtingenformulier. Beiden zijn getekend door de nieuwe onderburen.
Het gaat dus niet om eigendom maar het gebruiksrecht van het terras wat wij hebben laten aanleggen. Het terras is ons eigendom maar leunt op het dak van de onderburen. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: wo 11 jun 2008 19:28 Onderwerp: |
|
|
| MarQ schreef: | | Het gaat dus niet om eigendom maar het gebruiksrecht van het terras wat wij hebben laten aanleggen. Het terras is ons eigendom maar leunt op het dak van de onderburen. |
Daar kun je best gelijk in hebben, maar als ik het goed begrijp zijn die binten horizontaal bevestigd aan jouw balkon en steunen ze verticaal op het dak van de buren. Dan is het mij niet onmiddellijk duidelijk dat hier sprake is van horizontale natrekking (zodat jij eigenaar bent van de binten) en niet van verticale natrekking (in welk geval je buren eigenaar zouden zijn). Misschien zijn de binten niet aan het dak bevestigd, maar of dat de doorslag geeft weet ik niet.
In het geval dat jij eigenaar bent van de binten, heb je m.i. geen gebruiksrecht nodig om gebruik te maken van het terras. Het probleem lijkt me dan eerder dat de buren verwijdering kunnen vorderen, omdat iets van jou op hun eigendom rust. Maar goed, zolang jij toestemming hebt is dat geen probleem en komt het dus op hetzelfde neer.
Ik heb niet het idee dat het geven van toestemming door de vorige buren in dit geval "zakelijk effect" heeft in de zin dat ook de huidige buren eraan gebonden zijn. Maar ik zal straks nog even in de wet (boek 5 BW) kijken om te zien of ik iets mis.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
