Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 1 van 1 |
|
|
|
| Auteur |
Bericht |
Miriam Broeders
Leeftijd: 54
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 2
|
 Geplaatst: wo 21 feb 2007 13:39 Onderwerp: Erfdienstbaarheid ja/nee |
   |
|
| Wij hebben een inrit die gedeeld wordt met de buren. Totale breedte is 4,5 meter. Kadastrale meting heeft bepaald dat 2,5 meter van de buren is en 2 meter van ons. Er staat verder niets beschreven bij kadaster danwel notaris over gebruik, recht van overpad e.d. Wij wonen hier sinds 2001. De buren hebben onze vorige bewoners sinds 1954 niet laten weten dat het niet is toegestaan om (gedeelte van) haar eigendom te gebruiken als uitrit. Ook toen wij er kwamen wonen heeft zij niet aangegeven dat het niet is toegestaan. Zij heeft dit altijd toegelaten. Dit is ook in goede harmonie gegaan tot vorig jaar augustus. Enkele bezoekers parkeerden hun auto op de oprit. Na herhaaldelijke verzoeken van ons en onze buurvrouw is het parkeerbeleid eindelijk afgeschaft, wat ook wij alleen maar prettig vinden. Maar sindsdien is er geen verbale communicatie meer. Verdere aanleiding van het conflict met de buren is dat wij onze garage willen verplaatsen en groter willen maken, welke is te bereiken via de gezamenlijke oprit. Zij kan tegen deze vergunningaanvraag niets doen en probeert op een andere manier ons dwars te zitten. Nu hebben wij een verzoek/sommatie van haar advocaat ontvangen om de grensafscheiding terug te brengen in oorspronkelijke staat (hebben we nooit veranderd) en dat zij een schutting wil gaan plaatsen op de grensafscheiding. Volgens mij hebben wij ergens recht op (erfdienstbaarheid, gewoonterecht, vruchtgebruik) en kan zij niet zomaar deze schutting plaatsen. Waar kan ik mij op beroepen??[/b] |
|
|
|
|
 |
mieke2
Leeftijd: 72
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 305
|
| Geplaatst: do 22 feb 2007 1:57 Onderwerp: |
|
|
Hoi Miriam,
Hier alvast het volgende, in afwachting van reacties hopelijk van mensen die beter thuis zijn in de wetboeken en wetteksten.
Als je de zoek-functie van dit forum gebruikt met het zoekwoord erfdienstbaarheid, vind je sowieso al 30 threads over dat onderwerp. Sommige daarvan zijn heel leerzaam in directe relatie met het probleem dat je hier beschrijft.
Uit je woorden kan de conclusie worden getrokken dat jullie hebben gekocht van een eigenaar die het onroerend goed in 1954 al in eigendom had, en dat hetzelfde geldt voor jullie huidige buren (eigendom van hun perceel al in 1954). Dan wel je bedoelt dat de vorige eigenaren van jullie perceel nooit formeel door de huidige eigenaar (en eventuele vorige eigenaren) van jullie buur-perceel het recht ontzegd is op gebruik van de inrit (i.e. de "erfdienstbaarheid situatie" ononderbroken gecontinueerd vanaf minstens 1954). Dat is 53 jaar ondertussen. Hoe zeker weet je dat, en op welke manier? Het stond immers niet in jullie koopcontract vermeld. Hoe zeker weet je dat 1 of meer eigenaren in de tussentijd niet eens die inrit hebben afgesloten, juist om het ontstaan van een erfdienstbaarheid te voorkomen (te vermijden)?
Maar met evenveel recht: hoe zeker weten jullie buren dat? Vermeldt het schrijven van hun advocaat waarom er geen sprake zou zijn van een erfdienstbaarheid (recht van overpad, dat, naar ik begrijp, automatisch ontstaat na 20 jaar ononderbroken gedeeld gebruik/gewoonterecht)? Want jullie informatie ("sinds 1954") is dan duidelijk heel anders. Hoe kan dat?
Hier ter vergelijking een stukje informatie:
| Quote: | att.: PDF document, 2003
Artikel 5.2 gaat over bijzondere lasten en beperkingen. Lijdende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en zogenaamde kettingbedingen zijn rechten die anderen dan koper en verkoper kunnen hebben op de onroerende zaak, ongeacht wie daarvan de eigenaar is. Bij een lijdende erfdienstbaarheid van voetpad bijvoorbeeld, heeft een ander het recht om over de grond van het betreffende pand te lopen. Heersende erfdienstbaarheden zijn rechten die de eigenaar van de onroerende zaak kan hebben op de onroerende zaak van een ander. Bij een heersende erfdienstbaarheid van voetpad heeft (ver)koper het recht om over de grond van de buurman te lopen. Koper kan de inhoud van erfdienstbaarheden, kettingbedingen etc. lezen in de voorafgaande eigendomstitel(s). De koopakte gaat er van uit dat koper - na de door hem gewenste inlichtingen omtrent een en ander verkregen te hebben - verklaart, dat hij deze lasten, bedingen en bepalingen aanvaardt. Omdat het om rechten van anderen gaat, kan de verkoper de betreffende lasten en beperkingen vaak niet, of alleen met veel moeite, opheffen. Als het gebruik dat koper voor ogen staat belemmerd wordt door erfdienstbaarheden etc., dan kent koper die belemmeringen doorgaans uit de akten die verkoper hem heeft overhandigd voordat de overeenkomst wordt aangegaan. De koper zal deze beperkingen doorgaans aanvaard hebben.
Er kunnen ook erfdienstbaarheden op de onroerende zaak rusten, die niet uit aktes blijken. Het is belangrijk om vooraf goed door te spreken of van dergelijke erfdienstbaarheden sprake is. Het is belangrijk dat koper ook deze uitdrukkelijk aanvaardt. Verkoper moet eerlijke informatie geven. Doet hij dat niet, dan kan hij later geconfronteerd worden met een fikse eis tot schadevergoeding. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt namelijk, dat koper van verkoper kan eisen de last of beperking die op de zaak rust op te heffen, als die last of beperking niet uitdrukkelijk door koper is aanvaard. Kan dat redelijkerwijs niet van verkoper verlangd worden, dan kan de koper een vergoeding vorderen.
Etc. etc. |
Ik krijg de indruk, en jij ook, dat het jullie verplaats- en uitbreidingsplannen met de garage zijn die hier voor de buren de steen des aanstoots vormen. Waarom hebben de directe buren geen recht van spreken bij die vergunningsaanvraag? En gaan jullie bijvoorbeeld (meer) zonlicht uit de tuin van de buren weghalen door die nieuwe garage, wordt hun bestaande uitzicht aanzienlijk minder, etc.? Indien dat het geval is, hoe redelijk is het dan dat jullie je garage willen verplaatsen en uitbreiden? Met het doel gebruik te kunnen blijven maken van een gedeelde inrit waarover althans in jullie koopcontract van 2001 formeel niets vastligt?
Dat er geen verbale communicatie meer is sinds augustus 2006, dat ligt toch niet alleen aan de buren? En hebben jullie die buren persoonlijk en mondeling (of schriftelijk, maar in een brief speciaal voor hen) op de hoogte gesteld van de plannen om een bouwvergunning aan te vragen? Of zijn zij daarbij misschien - door jullie, hun buren - compleet genegeerd "omdat zij tegen deze vergunningsaanvraag niets kunnen doen"?
Als je kunt bewijzen dat, ondanks dat er geen woord over vermeld staat in jullie koopcontract, er sprake is van een heersende erfdienstbaarheid dan kunnen de buren niet zonder meer eisen dat de oude, kadastrale erfscheiding weer wordt aangebracht. Maar als je in feite geen bewijs zou hebben m.b.t. de juridische status (legitimiteit uit hoofde van zeer langdurig gewoontegebruik), dan hebben de buren - nu er ergernis is ontstaan - m.i. het recht om een erfscheiding aan te brengen.
Je merkt terecht op dat jullie niet een grensafscheiding kunnen terugbrengen in een "oorspronkelijke staat" die jullie nooit gekend hebben. En het is normaal in dit land dat buren de kosten van erfscheidingen 50/50 delen (maar dus ook overeenstemming moeten bereiken m.b.t. het materiaal en de hoogte bijv. van die erfscheiding).
Dat willen jullie niet: je wilt de oprit kunnen blijven gebruiken om een garage te bereiken die kennelijk achter jullie huis staat. Voor de waarde van het huis (evenals het buurhuis, mocht dat ook zo'n garage hebben) is de bereikbaarheid van een eigen garage ook van belang. Nu de buren een advocaat ingehuurd hebben, lijkt mij dat jullie daar niet bij achter kunnen blijven. Je verklaart immers zelf dat er noch bij het kadaster noch in jullie koopcontract iets beschreven stond omtrent een erfdienstbaarheid. Maar jullie hebben daar in 5 tot 6 jaar tijd ook nooit onderzoek naar gedaan, en e.e.a. alsnog schriftelijk laten vastleggen.
Het zijn bij uitstek dit soort situaties van verwaarlozing van zakelijke belangen die inderdaad kunnen leiden tot woorden als "Zij kan tegen deze vergunningaanvraag niets doen en probeert op een andere manier ons dwars te zitten." Zolang je die weg wilt bewandelen: de buren verwijten maken, ligt een constructieve oplossing niet in het verschiet en het onderhandelen daarover zou ik dan ook absoluut aan een deskundige (jurist, notaris) overlaten van nu af aan.
PS: waren het gasten van jullie of gasten van de buurvrouw die ten onrechte de doorgang versperden door te gaan parkeren in zo'n gedeelde inrit?
_________________
...free as a bird... |
|
|
|
|
|
mieke2
Leeftijd: 72
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 305
|
| Geplaatst: do 22 feb 2007 3:24 Onderwerp: |
|
|
PS PS
Miriam je schreef dat kadastraal het stuk grond naast jullie woning 2 meter breed is. En dat 2.50 meter tot het onroerend goed van de buren behoort.
Even los van jullie voorgenomen plannen qua verplaatsen en vergroten garage: een Opel Astra bijvoorbeeld is (technische specificaties) 1.75 m' breed. Een Volvo V50 1.75 m'. Een Renault Kangoo 1.66 m', en een Renault Modus 1.70 m'. Een Chevrolet Evanda 2.0 (dat zal z'n cylinderinhoud zijn) heeft een breedte van 1.82. Een Mercedes-Benz uit de A-klasse heeft een breedte van 1.76 m' en een Fiat Panda meet 1.58 m', de Fiat Sedici 4x4 meet 1.76 m'. Tel daarbij de spiegels op. M'n eigen ouwe trouwe Ford Orion 1600 cc Sedan meet inclusief z'n flinke spiegels 1.89 m'.
Waarmee ik wil aangeven dat je een probleem ook groter kunt maken dan dat het feitelijk, strikt genomen, is. En dat de soort (zo smal mogelijk) en hoogte (liefst weinig) van een onverhoopt niet tegen te houden erfafscheiding van groot belang zijn. (En met de smalle oprit langs ons huis in m'n kindertijd die idd enige stuurmanskunst van m'n vader vergde om er jarenlang een Fiat 1300 zonder problemen mee in en uit z'n garage te krijgen, in m'n achterhoofd...). |
|
|
|
|
|
Miriam Broeders
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 2
|
| Geplaatst: do 22 feb 2007 13:55 Onderwerp: |
|
|
wij hebben regelmatig contact met de vorige eigenaar van ons huis. Dus we weten dat de situatie, de oprit, altijd zo is geweest. De advocaat van de buren rept met geen enkel woord over erfdienstbaarheid, zegt alleen dat het gebruik van het eigendom van de buren in juridisch opzicht niet te goeder trouw is geweest.
Toen wij nog wel met elkaar communiceerden hebben we ook vermeld dat wij in de toekomst een nieuwe garage wilden gaan bouwen en dat wij haar hiervan op de hoogte zouden houden. In mijn zwangerschapsperiode is e.e.a. geëscaleerd; m'n hormonen gierden op volle toeren en de buurvrouw stond met een rood hoofd aan de deur vanwege een auto van een bezoeker van mij die er nog geen 5 minuten stond en die eigenlijk ook niet langer zou blijven, maar alleen iets kwam afgeven. Sindsdien doet de buurvrouw haar mond niet meer open. Wij hadden nog niets door en praten de periode hierna tegen haar, maar we kregen geen enkele reactie terug. Ikzelf hou inderdaad ook niet van zo'n situatie dat de buren niet meer met elkaar praten, dat hebben we ook verteld. Maar als zij het zo wil hebben, dan is dat prima. Dus vanaf dat moment geen verbale communicatie, haar zelf niet op de hoogte gesteld van de vergunningsaanvraag. Via de gemeente worden wel de betrokken buren op de hoogte gebracht.
De huidige garage gebruiken we meer als schuur, niet groot, de auto past er niet meer bij en de locatie is niet logisch voor ons. Als je een huis koopt, koop je niet het recht op zonlicht danwel uitzicht erbij. Dat is ook niet zo als een gemeente een nieuwbouwwijk erbij gaat plaatsen. Hier kunnen de gevestigde mensen vaak niets tegen inbrengen qua uitzicht e.d.
De breedte van onze grond is idd 2 meter. Dit is gerekend vanaf de muur. Maar wij hebben aan de zijkant van ons huis ook ramen met uitstekende "vensterbanken" dus haal hier ook maar 10 cm vanaf. Dat verhaal van autobreedte is leuk, als je vooruit de oprit inrijdt. Maar probeer maar eens achteruit, via een knikje, rekening houdend met een schutting en onze eigen "vensterbanken" dan moet je wel van hele goede huize komen wil je hier zonder schade doorheen komen.
Wij hebben de afgelopen jaren geen actie ondernomen, gezien het feit dat de situatie met de oprit al jaren hetzelfde is. Het is weer een goed leertraject voor ons om dit altijd vast te laten leggen, indien betrokken partijen er beide mee eens zijn. Ook al hadden we nog gewone verbale communicatie met de buurvrouw dan weet ik bijna wel zeker dat zij hierin niet had toegestemd.
Vanmiddag heb ik een afspraak met een advocaat.
Hartelijk dank voor je reactie. |
|
|
|
|
|
StevenK
Moderator
Leeftijd: 52
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Studieomgeving (MA): OU
Berichten: 4108
|
| Geplaatst: do 22 feb 2007 14:36 Onderwerp: |
|
|
| Miriam Broeders schreef: | wij hebben regelmatig contact met de vorige eigenaar van ons huis. Dus we weten dat de situatie, de oprit, altijd zo is geweest. De advocaat van de buren rept met geen enkel woord over erfdienstbaarheid, zegt alleen dat het gebruik van het eigendom van de buren in juridisch opzicht niet te goeder trouw is geweest.
|
Als hij dat zo zegt, dan heeft hij de zaak weggegeven. Hiermee wordt namelijk het gebruik over een lange periode erkend en daarmee is door verjaring een erfdienstbaarheid ontstaan.
Ik zou die advocaat afpoeieren met een:
| Quote: |
geachte ...,
Naar aanleiding van uw schrijven bericht ik u dat ik uw dagvaarding met vertrouwen tegemoet zie.
Ik kan nu reed nu meedelen dat ik in reconventie een verklaring voor recht zal laten vragen, inhoudende dat er door het bestendige gebruik sinds 1954 een erfdienstbaarheid is ontstaan
Met vriendelijke groet,
etc..
|
|
|
|
|
|
|
HardeHarry
Leeftijd: 55
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 32
|
| Geplaatst: vr 23 feb 2007 16:58 Onderwerp: |
|
|
Dan moet ik toch wel even wijzen op het arrest HR 3 mei 1996, NJ 1996, 501 (Huizing/NSAW ofwel Hogezandse Bomen).
Je moet wel duidelijk het bezit van een erfdienstbaarheid geclaimd hebben en het moet om een situatie gaan die in strijd is met het burenrecht.
Kijk anders even in Asser 3-II, nrs 195-197 |
|
|
|
|
|
mieke2
Leeftijd: 72
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 305
|
| Geplaatst: vr 23 feb 2007 17:49 Onderwerp: Re: Erfdienstbaarheid ja/nee |
|
|
| Miriam Broeders schreef: | | Dit is ook in goede harmonie gegaan tot vorig jaar augustus. Enkele bezoekers parkeerden hun auto op de oprit. Na herhaaldelijke verzoeken van ons en onze buurvrouw is het parkeerbeleid eindelijk afgeschaft, wat ook wij alleen maar prettig vinden. |
| Miriam Broeders schreef: | | Toen wij nog wel met elkaar communiceerden hebben we ook vermeld dat wij in de toekomst een nieuwe garage wilden gaan bouwen en dat wij haar hiervan op de hoogte zouden houden. In mijn zwangerschapsperiode is e.e.a. geëscaleerd; m'n hormonen gierden op volle toeren en de buurvrouw stond met een rood hoofd aan de deur vanwege een auto van een bezoeker van mij die er nog geen 5 minuten stond en die eigenlijk ook niet langer zou blijven, maar alleen iets kwam afgeven. Sindsdien doet de buurvrouw haar mond niet meer open. |
Ligt het aan mij, of worden hier twee nogal verschillende series van gebeurtenissen geschilderd die hebben geleid tot ergernis bij de buurvrouw?
Hoe dan ook: Miriam heeft intussen een eigen advocaat geraadpleegd, en dat lijkt ook zeer gewenst.
| Miriam Broeders schreef: | | wij hebben regelmatig contact met de vorige eigenaar van ons huis. Dus we weten dat de situatie, de oprit, altijd zo is geweest. |
Nee, voor mij zou dat geen zekerheid zijn. Als de vorige eigenaar het perceel vele tientallen jaren in eigendom heeft gehad, is dat zeker wel een belangrijke opmerking. Maar zijn verklaring zal op schrift gesteld moeten worden, en m.i. ook wel degelijk getoetst om te voorkomen dat jullie voor nare verrassingen zouden komen te staan. In de eerste post hier werden het kadaster en de notaris genoemd; wat ligt er eventueel vast op (staf)kaarten van de gemeente? Wat zijn de verklaringen van andere (ex-)buurtbewoners die de situatie van lange jaren geleden kennen? Kortom, zijn er buiten de vorige eigenaar van jullie perceel nog anderen die hetzelfde verklaren omtrent de lange duur van de situatie die je bij koop aantrof?
| Miriam Broeders schreef: | | De advocaat van de buren rept met geen enkel woord over erfdienstbaarheid, zegt alleen dat het gebruik van het eigendom van de buren in juridisch opzicht niet te goeder trouw is geweest. |
Als er naar de mening van de buren (en in hun belang nu) geen sprake is van een erfdienstbaarheid, dan hoeft hun advocaat dat begrip m.i. ook zeker niet naar voren te halen. Nergens staat vermeld dat jullie de buren intussen schriftelijk op het bestaan van een erfdienstbaarheid hadden gewezen.
Puur in het algemeen begrijp ik de betiteling "gebruik van het eigendom van de buren (bedoeld wordt de grond) in juridisch opzicht niet te goeder trouw", als het immers nooit de afspraak en bedoeling is geweest om bezoekers (gasten) op die gedeelde inrit hun auto te laten parkeren. 't Doet een beetje denken aan Artikel 461 WvS "verboden voor onbevoegden". Zo'n bordje stond er uiteraard niet bij jullie oprit, maar waar is de expliciete afspraak dat vreemden de doorgang mochten versperren? En is het tussen 2001 en augustus 2006 gebruikelijk geweest dat bezoekers (gasten) dat deden (parkeren in de inrit)? Zo ja, dan is het opmerkelijk dat het in aug. vorig jaar opeens tot problemen en ergernis leidde, en zoekt de advocaat voor de ontstane situatie misschien een term die op zich niet onterecht lijkt: "in juridisch opzicht niet te goeder trouw".
Waarbij ook kan spelen het plan om een garage uit te breiden en te verplaatsen. Houden die plannen in dat jullie dan veel vaker met de auto gebruik zouden gaan maken van de inrit? Want je schreef dit:
| Miriam Broeders schreef: | | De huidige garage gebruiken we meer als schuur, niet groot, de auto past er niet meer bij en de locatie is niet logisch voor ons. |
| Miriam Broeders schreef: | | Als je een huis koopt, koop je niet het recht op zonlicht danwel uitzicht erbij. Dat is ook niet zo als een gemeente een nieuwbouwwijk erbij gaat plaatsen. Hier kunnen de gevestigde mensen vaak niets tegen inbrengen qua uitzicht e.d. |
Dat is iets te kort door de bocht. Want op dat gebied bestonden er voorzover ik weet flinke onderlinge verschillen tussen wat gemeenten toelaten bij verbouwingsplannen of het plaatsen van een bijgebouw. En mogelijk bestaan zulke verschillen nog steeds; dat is snel uitgezocht. Aan het ontwikkelen van nieuwbouwwijken ligt vaak een bestemmingsplan-wijziging ten grondslag met een lange inspraakprocedure en dikwijls toetsingen bij de Raad van State. Maar als mijn overbuurman morgen besluit om een bouwwerk op te richten dat m'n hele groene uitzicht weghaalt, dan zegt geen rechter tegen me dat ik geen recht op zonlicht danwel uitzicht heb gekocht en daarmee basta.
Misschien kan jullie advocaat haar eerst eens vragen waaróm de buurvrouw zo geïrriteerd is geraakt (sinds) vorig jaar. Gewoon een open vraag waarmee respect wordt getoond voor haar mening. Daar valt mogelijk van te leren, met als doel de ontstane situatie juridisch niet op de spits te drijven. |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 1 van 1 |
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
