Eerste recht tot koop

[Martha]

Per ongeluk twee maal geplaatst, zie onderstaand bericht.

[Martha]

Beste Witte072,

het schijnt mij dat u een probleem ziet, waar geen probleem is.
De overeenkomst stelt "bij verveemding".
Als uw ouders overlijden is dat geen "vervreemding", doch vererving.
Vervreemding betekent dat een "derde" het goed verkrijgt. Erfgenamen zijn geen "derden", zij zijn in juridische zin dezelfde persoon als de overledene.
De verdeling van de nalatenschap onder de erfgenamen is (naar mij schijnt) ook geen "vervreemding". Een erfgenaam die het goed door een dergelijke verdeling verkrijgt houdt het goed onder dezelfde titel als alle erfgenamen het tevoren gezamelijk hielden, nota bene is de erfgenaam in de houdanigheid van erfgenaam één met de andere erfgenamen. Dit betekent dat op de erfgenaam die het goed verkrijgt ook de plicht uit het voorkeursrecht komt te rusten. De verdeling betekent niet dat het voorkeursrecht van kracht wordt.

Om het wat makkelijker te maken:
Stel niet uw zus heeft een voorkeursrecht, maar de buurman.
Uw ouders overlijden, is geen vervreemding, dus erfgenamen hoeven niet aan buurman te koop aan te bieden.
De nalatenschap wordt verdeeld en het pand wordt aan uw zus toegedeeld. Is geen vervreemding, dus erfgenamen hoeven niet aan buurman aan te bieden. Echter, de plicht uit het voorkeursrecht rust nu op uw zus. Als zij wil vervreemden zal ze eerst aan de buurman moeten aanbieden.

In uw geval valt de figuur van zus en buurman samen in één en dezelfde persoon. Doch dit maakt de situatie bij de verdeling niet anders. Uw zus heeft bij deze verdeling twee hoedanigheden. 1. als erfgenaam, 2. als voorkeursrechthouder.
Doch de verdeling doet het voorkeursrecht niet van kracht worden.

Bij een verdeling hebben slechts schuldeisers die een opeisbare schuld hebben enige inspraak. Voor de rest staat het de deelgenoten vrij het goed te verdelen op de wijze die hen goeddunkt. Het voorkeursrecht is niet opeisbaar op het moment van verdeling, pas bij vervreemding.

Het pand kan bijvoorbeeld ook aan uzelf worden toegedeeld, terwijl uw zus er blijft wonen. Zij houdt dan aanspraak op het voorkeursrecht in geval u tot vervreemding zou willen overgaan.

In het geval van de verdeling en toedeling aan uw zus, zal zij de overige erfgenamen moeten vergoeden hetgeen zij overbedeeld krijgt (de hogere waarde), vervolgens rust dan in theorie de plicht op haar om voor zij tot vervreemding overgaat het pand eerst aan zichzelf te koop aan te bieden. Gezien het feit dat dit onzinnig is is het voorkeursrecht dan dus illusoir geworden.

Als uw zust echter de overige erfgenamen zou noodzaken tot een verkoop (doordat ze niet meewerkt aan een verdeling waarbij het goed niet verkocht hoeft te worden), dan schijnt mij dat het voorkeursrecht niet van kracht wordt. Een voorkeursrecht wordt normaliter ook niet van kracht bij een gedwongen verkoop.

Vraag mij ook af met welk recht uw zus daar woont (huurrecht, vruchtgebruik?). Heeft ze enig woonrecht, of laten uw ouders haar gewoon wonen?
Als ze geen woonrecht heeft dan kunnen uw ouders haar wellicht ook dreigen uit huis te plaatsen zo ze niet meewerkt met een aanpassing van het contract.

Uw ouders kunnen ook op substiele wijze laten doorschemeren dat ze haar kunnen onterven. Bij hun overlijden (hetgeen geen vervreemding is) krijgt ze het pand dan ook niet.

Doormiddel van legaten kunnen uw ouders ook nog wat bereiken.
Ze kunnen uw zus als enig erfgenaam benoemen, echter onder de plicht de goederen der nalatenschap (na aftrek van de overige schulden), evenredig te verdelen onder alle kinderen (inclusief zichzelf). Betreffende het pand kunnen uw ouders dan zoiets bepalen dat dienaangaande slechts de waarde verdeeld hoeft te worden, dus niet het eigendom.
Uw zus kan de erfenis weigeren, doch dan krijgt ze het pand ook niet in haar bezit. De overige kinderen zullen dan erven (zulks kunnen uw ouders voor de zekerheid ook nog in het testament vastleggen). Hun erven is geen vervreemden, dus dan hoeven ze ook niet aan uw zus te verkopen. Slechts als de overige kinderen tot vervreemding zullen overgaan rust op hen de plicht aan uw zus te koop aan te bieden (dus ook niet bij hun overlijden).

Uw ouders hoeven hiervoor helemaal niets met uw zus te bediscussieren. Hun testament is vertrouwlijk en kunnen ze elk moment wijzigen.

Als uw zus zich niet schappelijk toont, dan lijkt mnij dit de gepaste oplossing, zonder dat uw ouders met haar in conflict hoeven te komen.

Kan grappig worden bij hun overlijden, dan staat uw zus voor een dillemma, anvaarden of niet...hahaha

[bona fides]

Vervreemding van een goed lijkt me hetzelfde als overdracht van een goed, zie bijv. art. 3:86/88 BW ("vervreemder"). Bij een verdeling (gevolgd door een leveringshandeling) vindt een overdracht plaats in de zin van art. 3:84 BW. Dit is m.i. dus een vervreemding in de gebruikelijke betekenis van het woord.

Of een verdeling een vervreemding in de zin van het optierecht oplevert moet worden bepaald door uitleg van de optieovereenkomst. Het is denkbaar dat er aanwijzingen zijn dat partijen niet hebben bedoeld ook een verdeling van de nalatenschap als vervreemding te willen aanmerken. Erg waarschijnlijk lijkt mij dit echter niet.

Ik ben het eens dat een erfenis geen vervreemding oplevert.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Martha]

Ik heb mijn juridisch woordenboek er even niet bij, maar "vervreemding" betekent toch dat het goed in "andere" handen overgaat.
De verdeling van een nalatenschap doet het goed toch niet in andere handen overgaan in juridische zin, het blijft toch bij een erfgenaam die de hoedanigheid (aangaande dit goed) van de erflater voortzet (houdt het onder dezelfde titel)?

Een voorkeursrecht bij een verdeling van een gemeenschap is (volgens mij) ook niet mogelijk. Art. 3:183 lid 1 BW bepaalt dat de verdeling kan geschieden op de wijze die partijen (bij die verdeling) goeddunkt. Aldus kan het niet zijn dat enig voorkeursgerechtigde hier iets over heeft te zeggen, want dan zouden partijen niet vrij zijn. Het voorkeursrecht is ook geen opeisbare schuld in de zin van dit artikel.

Dat bij de verdeling van een gemeenschap een derde geen voorkeursrecht kan hebben volgt ook uit het feit dat het gebruikelijk is bij voorkeursrechten kettingbedingen op te nemen die de verplichting uit dit recht ook op verkrijgers doet rusten die het goed bij verdeling van enige gemeenschap verkrijgen.
Bij een ervengemeenschap is zulks een kettingbeding niet nodig. Op de erfgenaam die het goed krijgt bij verdeling rust (net als op de erflater) de plicht uit dat voorkeursrecht. De erfgenaam houdt het goed onder dezelfde titel als de erflater. Op de erfgenaam rust van rechtswege de plicht uit het voorkeursrecht. Zo schijnt mij.

Als dit niet zo is en de verdeling toch een "vervreemding is" dan volgt uit art. 3:183 lid 1 BW dat deze sowieso is toegestaan (immers dienaangaande zijn partijen vrij). Wat dan betekent dat na deze "vervreemding" het voorkeursrecht is komen te vervallen, zo er geen kettingbeding is opgenomen.

Maar ik geloof dat witte072 zich helemaal niet zo diep in de materie hoeft te storten. Erven is geen vervreemden. De ouders kunnen bij hun testament bepalen dat de zus het goed onder bepaalde verplichtingen krijgt. Te denken is ook dat de ouders een zware hypotheek op de overwaarde vestigen en de zus bij hun overlijden de plicht opleggen deze hypotheek over te nemen.
Ik denk dat een goede notaris genoeg mogelijkheden ziet om de overwaarde alsnog eerlijk over alle kinderen te verdelen.

[Martha]

@witte072

Als uw ouders uw zus tot enig erfgenaam maken onder de verplichting de de goederen (en de waarde van het pand, te bepalen door drie taxateurs of zo) evenredig onder de kinderen te verdelen. Dan is het wellicht verstandig daar voor de zekerheid bij te vermelden dat onder de waarde van het pand wordt verstaan de vrije marktwaarde. Zodat daar ook geen juridische strijd over kan losbarsten. Uw zuster zou immers kunnen aanvoeren dat de waarde van het pand door haar voorkeursrecht is verminderd, om vervolgens slechts deze lagere waarde te verdelen.

Moreel gezien lijkt mij het beste als uw ouders eerst nogmaals proberen of uw zus niet gewoon bereid is tot aanpassing van het contract zo dat de prijs conform de marktwaarde is te bepalen door twee taxateurs of zo.
Wellicht kunnen ze haar erop wijzen da zee haar al zoveel geven door haar gratis daar te laten wonen. Ze moet toch begrijpen dat uw ouders niet met gerust hart kunnen sterven als ze zien hoe oneerlijk ze hun kinderen hebben bedeeld.

Als uw zus werkelijk zich hebberig toont en gelooft dat ze de buit binnen heeft en deze niet wil loslaten, dan is het mogelijk tijd voor de stille aanpak.

Ik zou haar in hun plaats gewoon op straat zetten en onterven als ze zich ondankbaar toont. Ze woont daar kennelijk gratis en voor niks. Een beetje dankbaarheid ware op zijn plaats.

[bona fides]

[Martha]

Een onverdeeld aandeel is geen goed. Een goed is een zelfstandig vermogensrecht, een onverdeeld aandeel is dit niet. Een verdeling kon dus (onder oud recht) geen formele schenking opleveren, omdat er geen goed werd overgedragen.

Een voorkeursrecht bij een verdeling is niet mogelijk.
Een derde kan geen inspraak hebben op de verdeling, enkel en alleen indien deze derde een opeisbare schuld heeft. Dat staat zo in de wet.
Het voorkeursrecht is niet zo´n opeisbare schuld, die schuld onstaat pas op het moment dat de wil tot verveemding daar is.

Een voorkeursrecht is niet hetzelfde als een optierecht. Het ontstaan van de verplichting uit het voorkeursrecht is afhankelijk van de wil van de schuldenaar (de wil tot verveemding). Als er geen wil tot vervreemding is is er ook geen verplichting die op de schuldenaar rust. Het is een zogenaamde "toekomstige verbintenis". Er is sprake van een zuiver potestatieve voorwaarde die slechts een verbintenis in het leven kan roepen wanneer aan deze voorwaarde is voldaan.

Een optierecht is afhankelijk van de wil van de schuldeiser. De verplichting tot leveren onstaat waar de optiegerechtigde kenbaar maakt van de optie gebruik te willen maken. Bij het verlenen van de optie rust op de schuldenaar onmiddelijk een (voorwaardelijke) plicht. De plicht het goed te leveren zo de optiegerechtigde dit wil. Op de optiegerechtigde rust echter in het geheel nog geen plicht, pas als hij van de optie gebruik maakt komt op hem de plicht te rusten de koopprijs te betalen.

In casu is er slechts sprake van een voorkeursrecht. Dit recht brengt, tot het moment van "vervreemding", geen enkele verplichting met zich mee.
Zo lang er niet wordt vervreemd onstaat er geen aanspraak uit dit recht. Als de verdeling geen vervreemding is, ontstaat er dus ook geen aanspraak. Doch zelfs als de verdeling wél een vervreemding is ontstaat er niet zulks een aanspraak. De wet pepaalt dwingend dat het de deelgenoten vrij staat de verdeling naar eigen goeddunken vorm te geven. Een derde (als voorkeursrecht houder is de zus de derde) heeft hier niks over te zeggen, behalve als deze een opeisbare vordering heeft´, hetgeen niet het geval is.

Nogmaals, als het anders zou zijn valt niet in te zien waarom voor de gevallen van verdeling in de notariele standaard gebruik wordt gemaakt van een kettingbeding. Dat zou dan immers overbodig zijn.

(aangepast i.v.m. tickfout)

[Martha]

Nogmaals voor de duidelijkheid:

De wet bepaalt dat het de deelgenoten vrij staat hoe zij de verdeling vorm geven (behoudens inspraak van schuldeisers van reeds opeisbare schulden).
"Vrij" betekent "zonder enige vorm van belemmering". Een voorkeursrecht is (hoe je het ook went of keert) een belemmering. In goederenrechtelijke zin niet, maar in vermogensrechtelijke zin wel.
Uit dit artikel volgt dat dat dus niet kan.
Op de gekozen vorm van verdeling kan niet de sanctie staan dat dan plots de gemeenschap veel minder waard is omdat door deze gekozen verdeling een schuld is ontstaan aan de zus.
Bij verdeling A (de zus krijgt het huis toegedeeld) is de gemeenschap veel meer waard dan bij verdeling B (het huis wordt verkocht om de waarde te verdelen). In geval B krijgt immers de zus plots het recht het huis voor een habbekrats te kopen van de gemeenschap.

[Martha]

Trouwens is er nog een ander punt:

Als de zus (als mede erfgenaam) ermee instemt dat het pand aan X wordt toegedeeld, dan is het dus zo dat de voorkeursrechthouder (de zus) instemt met de toedeling.
Zelfs als deze toedeling (verdeling) een "vervreemding" zou zijn. Dan is het immer nog een vervreemding waarmee de zus expliciet heeft ingestemd. De voorkeursgerechtigde die instemt met een vervreemding doet daarbij afstand van zijn voorkeursrecht.
De zus kan dan dus niet zich omdraaien en plots verklaren dat ze het niet eens is met de verdeling en gebruik wenst te maken van haar voorkeursrecht.

(gewijzigd i.v.m. tickfouten)

[Martha]

Samenvattend schijnt mij dat er voor witte072 helemaal geen probleem is.
Het voorkeursrecht geldt bij vervreemding.
Vererven is geen vervreemding (daarover zijn we het eens).
Rest de vraag of de verdeling van de gemeenschap een "vervreemding" oplevert.
Deze vraag is van geen belang nu uw zuster door in te stemmen met de verdeling (of de daaruit resulterende verkoop) ook ermee instemt dat er op die wijze wordt verdeeld (of verkocht). Als ze hiermee instemt doet ze automatisch afstand van haar voorkeursrecht.
In casu is het echter wel het meest schappelijk dat het pand aan haar wordt toegedeeld.

[Martha]

Wellicht is het verstandig dat uw ouders in hun testament een kort woordje aan de kwestie wijden.

Uw zuster zou met de overeenkomst in de hand mogelijk nog een procedure kunnen pogen te starten waarin ze beweert dat het de bedoeling van uw ouders was dat in geval van een verdeling van de gemeenschap het pand tegen de lage waarde aan haar zou worden toegedeelt.

Lijkt mij kansloos, maar de kans is groot dat ze een advocaat vindt die het aandurft en dan zit u met een slopende dure rechtzaak.

De ouders kunnen in hun testament duidelijk maken dat dit niet de bedoeling was.

Wellicht kunnen ze de erfgenamen de plicht opleggen bij enige verdeling de vrije marktwaarde als uitgangspunt te nemen.

Door de erfenis te aanvaarden aanvaart uw zus ook deze bepaling. Van enige discussie kan dan geen sprake meer zijn.

[Martha]

@witte072

Geachte witte072,

schijnt mij dat u door de juridische bomen het bos wellicht even niet meer ziet.
Derhalve schrijf ik even bondig op wat mij de beste oplossing schijnt.

Uw ouders leggen in hun testament aan de erfgenamen (kinderen) de plicht op ingeval van enige verdeling van de goederen der nalatenschap (in welke situatie dan ook) de vrije marktwaarde (te bepalen door taxateurs) als uitgangspunt te nemen. Hierbij kunnen ze vermelden dat dit is om enig misverstand omtrent het voorkeursrecht uit de weg te gaan.

Dit is de makkelijkste oplossing.

Alle kinderen kunnen zo erfgenaam worden. Het is dan aan uw zus of ze dit accepteert. Als ze de nalatenschap aanvaart, dan heeft ze geen keus. Als ze de nalatenschap niet wil aanvaarden, dan wordt het pand niet haar eigendom en kunnen de overige kinderen haar uit haar huis zetten (ze heeft geen woonrecht).

Uw ouders laten de keus dan aan uw zus. Ze hoeven nu ook geen discussie aan te gaan en kunnen met een gerust hart sterven.

[bona fides]

[bona fides]

[Martha]