Bindenheid van huurovereenkomst

[bodiam]

Beste allen,

Enkele weken geleden heb ik een huurovereenkomst getekend met een verhuurder (of eigenlijk bemiddelaar) van een woning. In deze huurovereenkomst staat vermeld dat de huur (voorbeeld) 800 euro is, inclusief gas, water, electriciteit, etc). Gisteren echter, kreeg ik een email, waarin stond dat er de verhuurder een foutje gemaakt had, en dat de kosten exclusief de gas/water/etc is, wat neerkomt op een extra kosten van 150 euro per maand.

Het verzoek wat naar mij toe gegaan is, is een email met de vraag of ik ASAP een nieuw contract wil ondertekenen, en of ik het extra geld wil overmaken.

Vraag is nu of ik dit moet doen, of niet. Ik hoopte dat ik de contracttermijn (6 maanden) kon volmaken tegen het overeengekomen tarief (800), en dat daarna het nieuwe tarief in gaat. Suggesties?

Erik

[bona fides]

Zo op het eerste gezicht lijk je een huurovereenkomst te hebben met een huur van (volgens je voorbeeld) 800 euro per maand. Aan het eind van de contracttermijn gaat die overeenkomst over in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Huurverhogingen zullen moeten zijn gebaseerd op bepalingen in de huurovereenkomst.

Dat er een fout is gemaakt heb jij geen boodschap aan, zolang de overeengekomen huur maar niet zodanig laag is dat je niet aan de juistheid ervan hoefde te twijfelen.

De bemiddelaar was naar ik aanneem bevoegd om namens de verhuurder te handelen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[marja.verstralen]

Dag,

Een beetje ten overvloede:
op basis van genoemde gegevens ben ik het eens met bona fides: in beginsel is de eerste huurovereenkomst rechtsgeldig tot stand gekomen en kan de huurder nakoming van deze huurovereenkomst vorderen (art. 3:296 BW).

Juridische onderbouwing:
- Art. 6:217 BW Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding van het aanbod.
- Art. 3:33 BW De verhuurder stelt dat zijn verklaring niet overeenstemde met wat hij wilde. Zijn schriftelijk aanbod betrof een huurprijs van 800 euro, maar in feite wilde hij een huurprijs van 950 euro all in. Hij stelt zich op het standpunt dat de eerste overeenkomst nietig is.
- Art. 3:35 BW In dit geval mocht echter de huurder te goeder trouw afgaan op de eerste verklaring van de verhuurder dat hij een huurprijs van 800 euro wilde. Art. 3:11 BW vereist wel dat huurder enig onderzoek verricht. Aan die onderzoeksplicht is mijns inziens voldaan: 800 euro is niet zo'n buitenproportioneel lage huurprijs dat men wantrouwen moet gaan koesteren, of dat huurder moet denken dat de servicekosten daar buiten vallen. Daarbij stond in de overeenkomst dat het inclusief servicekosten was.

Over de huurovereenkomst voor bepaalde tijd:
- Art. 7:271 lid 1 BW Deze kan niet tussentijds worden opgezegd, dus duurt sowieso 6 maanden.
- Art. 7:230 BW (io. art. 7:242 lid 2 BW) Indien na 6 maanden niet volgens de regels van art. 7:271 ev. BW wordt opgezegd, maar de huur stilzwijgend wordt voortgezet, wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd (deze is wel tussentijds opzegbaar, met inachtneming van opzegtermijn etc.).

Met vriendelijke groet,

Marja Verstralen

[bodiam]

Beste Bona Fides en Marja,

Bedankt voor jullie uitgebreide en heldere antwoord. Hebben jullie wellicht nog suggesties hoe dit verder aan te pakken? Mijn aktie zou zijn de verhuurder te mailen met de mededeling dat ik niet akkoord ga met de (effectief) voorgestelde huurverhoging.

Mijn verwachting is echter dat de verhuurder dit niet zomaar zal accepteren, en de sleutel van de woning, die op dit moment nog niet in mijn bezit is, niet zal overhandigen. Daarnaast zou ik het liefst zoveel mogelijk het conflict willen vermijden (zonder teveel te betalen uiteraard), aangezien het in mijn ogen weinig nut heeft een conflict met de verhuurder te hebben.

Nogmaals enorm bedankt voor de hulp, het geeft me in ieder geval een goede steun in de rug en geeft iets om op terug te vallen.

[marja.verstralen]

Dag,

Helaas kan ik u niet verder helpen dan het schetsen van het juridisch kader.

Sterkte in ieder geval.

Met vriendelijke groet,

Marja Verstralen
---------------------------
Mat. 7:7-8 haMashiachYeshua: “Bidt en u zal gegeven worden; zoekt en gij zult vinden; klopt en u zal opengedaan worden.”

[Evil-cliniclown]

Geachte TS,

Gezien uw situatie, u heeft een getekend huur contract voor een bepaalde woning, dan mag u verwachten dat de tegenpartij, de verhuurder, u toegang verschaft tot de overeengekomen locatie. Doet hij dat niet, dan raad ik u aan om een aangetekende brief te sturen dat u (mits u de tijd heeft om dit af te wachten) toegang verschaft tot het gehuurde object. En een zeer korte termijn waarin u EN de huur terug vordert EN anders toegang verschaft door de sloten te laten vervangen en deze kosten op hem gaat verhalen. (doet het altijd goed!)

Dient de situatie zich aan dat het zeer dringend is, dan kan ik u aanraden om via de meest kosteloze manier toegang tot het gehuurde te verschaffen en de kosten dan via inhouding op de huur in te houden (mits de kosten laag zijn, erg belangrijk!) Wat ook erg belangrijk is, is dat u de verhuurder via aangetekende brief op de hoogte stelt dat er een X kosten zijn gemaakt voor de toegang tot het gehuurde en je deze x kosten op de huur gaat inhouden.
Op die manier dwingt u de verhuurder om actie te ondernemen, en er is geen kantonrechter die om een lage huur achterstand (dat zou een verhuurder claimen) EN een vordering op de verhuurder (door toegang te verschaffen tot het gehuurde, dus verandering van sloten + aangetekende brief) het huis uit zou zetten.

Het is wel zo dat de bovenste manier het minste weerstand opwekt, dus beter is als de andere, maar in een uiterst geval is dat een zeer haalbare kaart (uit ervaring). Nogmaals, het MOET om een klein bedrag gaan en bewaar de bonnetjes, want kantonrechters zijn niet dol op grote verrekeningen met huur en hou rekening dat uitspraken van kantonrechters soms in je nadeel kunnen uitvallen als je dingen niet kunt bewijzen.

[Evil-cliniclown]

dOwww, doe voor de gein eens een huurcheck op http://www.huurders.info/?id=8362

Dat kan ook een leuk voordeel opleveren. Als uw berekende huur onder de 142 punten/€ 652,52 zit dan zit u in een goede positie. Dan zou u MITS uw berekening klopt van de punten.... dit is erg belangrijk.... de huur binnen 6 maanden na ondertekening van het huurcontract kunnen toetsen bij de huurcommissie. www.huurcommissie.nl
Hierdoor wordt door de huurcommissie (mits uw punten onder de 142 punten zitten) met terugwerkende kracht verlaagd. Na 6 maanden kunt u het alleen met een all-in huur of een huurprijs onder de grens waarop u het cobntract getekend zou hebben.

Dus, als u onder de 142 punten terecht komt, dan kunt u de gok nemen om de huurcommissie de huur naar beneden te laten brengen. (het is geen gok omdat u het al berekend heeft, voor meer info over hoe je het precies berekenid, kunt u mij persoonlijk mailen, ik heb dit tijdens mijn stage zeer vaak gedaan, the_red_ruben@hotmail.com)

Dus dit kan een uitweg zijn om enige problemen met het verkrijgen van de sleutel uit de weg te gaan. U dient er wel rekening mee te houden dat uw berekening klopt EN dat u pas na een uitspraak van de huurcommissie een gereduceerd bedrag kunt betalen (anders is het huurachterstand). Een uitspraak van de Huurcommissie kan soms 6 maanden duren, maar is met terugwerkende kracht.

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit advies kunt u geen rechten ontlenen.

Naar aanleiding van het vorige bericht:
Hopelijk is het tussen partijen inmiddels al, zonder conflict tot een oplossing gekomen.

Mocht de verhuurder geen toegang tot het gehuurde verschaft hebben, dan is het inderdaad verstandig een aangetekende ingebrekestelling aan verhuurder te versturen (art. 6:81 io. 6:82 lid 1 BW).

Het is mijns inziens niet geoorloofd dat de huurder zich eigenmachtig toegang tot het gehuurde verschaft en de kosten op verhuurder verhaalt. Huurder kan nakoming van de huurovereenkomst vorderen in kort geding (art. 3:296 BW) en eventueel vertragingsschadevergoeding op grond van wanprestatie, als de verhuurder na de ingebrekestelling nog niet is nagekomen en dus in verzuim is geraakt.

Met vriendelijke groet,

Marja Verstralen