Arrest: 'Verbazend vonnis...'

[Tilda]

Onlangs het arrest in hoger beroep opvangen en wederom tot onze verbazing (en natuurlijk teleurstelling) afgewezen. Nog even kort telefonisch contact gehad met onze advocaat en zij begrijpt er ook niks van. Alle onjuistheden in het vonnis in eerste aanleg welke zijn gecorrigeerd in de Memorie van Grieven en per acte aangevoerde stukken lijken niet mee te hebben gewogen. Ook is het verzoek om getuigen persoonlijk te horen niet gehonoreerd. Volgens onze advocaat word dit zelden afgewezen.

Het arrest heeft betrekking op deze topic: http://rechtenforum.nl/forum/thread/t/14866/
Als je de eerste post leest weet je in grote lijnen waar het over gaat.

Het vonnis vind je hier: http://www.wiccaweb.nl/zaak/vonnis.pdf
Het arrest hier: http://www.wiccaweb.nl/zaak/arrest.pdf

In het vonnis klopte een aantal zaken niet en we hadden de indruk dat de rechter, welke ons tijdens de zitting in het gelijk stelde en met een vergoeding van 4 a 5000 euro schadevergoeding als richtlijn de gang op stuurde, zich na een aantal malen uitstel van de datum van vonnis de zaak niet meer goed kon herinneren.

In het memorie van grieven hebben we een aantal onjuistheden in het vonnis recht kunnen zetten, ook zijn per acte een aantal stukken toegevoegd:
- verklaring van ons, de kinderen van Mw. V. Wij geven aan dat de garantie van een VvE bijdrage a 50 euro herhaaldelijk en bij meerdere gelegenheid is gegeven. Zonder deze garantie zou Mw. V nooit een appartement hebben gekocht omdat het huren van een identiek appartement dan immers veel voordeliger zou zijn geweest.
- verklaring van de makelaar die bij het verkoopgesprek aanwezig was. Ook hij verklaard dat er door verkoper expliciet is genoemd dat de 50 euro per maand toereikend was. Ook hij verklaard in deze schriftelijke verklaring zeker te weten dat V niet tot koop zou zijn overgegaan als zij de werkelijke hoogte van de kosten had geweten.
- Twee verklaring van twee andere gedupeerde partijen die ook van mening zijn dat er sprake is van bewust onjuiste voorlichting. Ook zij geven aan niet tot koop te zijn overgegaan als zij hadden geweten hoe hoog de werkelijke kosten waren.
- Een kopie van een brief van de directeur van de woningbouwvereniging CHF waarin hij erkend dat de kopers onjuist zijn voorgelicht maar daarin tevens stelt dat een hogere bijdrage voor onderhoud een waardevermeerdering van de woning inhoud. Naar zijn mening compenseert dit de door V geleden schade.

Ook zijn meteen een aantal zaken rechtgezet:
1) In het vonnis wordt gesproken van een ‘compensatie’. Dit is niet juist, het gaat hier uitsluitend om verhoogde bijdragen buiten de VvE om welke zijn teruggevorderd. Ook zijn een aantal posten dubbel in rekening gebracht en deze zijn uiteindelijk, na lang aandringen van de kascommissie, aan de kopers terugbetaald. Dit zijn onrechtmatig in rekening gebrachte bedragen en zijn, onder dreiging van een gang naar de kantonrechter, terugbetaald. Dit heeft geen betrekking op dit geschil en is zeker geen compensatie.
Dit was overigens bij de zitting in eerste aanleg al duidelijk en de rechter vond het toen een kwalijke zaak dat gedaagde dit als compensatie aanvoerde. Blijkbaar is hij dat later vergeten want het wordt in het vonnis wel als zodanig genoemd.
2) Na ca. 3 jaar is door CHF aangeboden om het appartement voor de kostprijs terug te kopen zodat zij het kon huren aangezien dit voor V voordeliger was. CHF was echter niet bereid de meerwaarde van de woning te betalen, zij wilden uitsluitend de kostprijs betalen. De woning was, in tegenstelling tot de huurappartementen, kaal opgeleverd (zonder keuken) en de kosten voor de keuken zou niet vergoed worden, evenmin het overbruggingskrediet. Door op dit aanbod in te gaan zou V een schadepost hebben van ca. 20.000 en daarom was dit voor Mw. V geen reële optie.
Ook dit is tijdens de zitting al aan de orde geweest maar blijkbaar bij het opstellen van het vonnis vergeten. In de MvG en stukken nogmaals nadrukkelijk herhaald dat dit geen oplossing was voor deze kwestie, het zou V alleen nog maar meer gekost hebben en alleen de gedaagde zou er financieel baat bij hebben.


In het arrest vallen een aantal dingen op.

a) Voor het hof weegt de stelling van de gedaagde dat er geen garantie is afgegeven blijkbaar zwaarder dan de verklaringen van V., die van haar kinderen, de makelaar en twee verklaringen van andere gedupeerden die allen van mening zijn dat deze garantie wel is gegeven. Waarom dit is blijkt niet uit het arrest. In het arrest lijken de schriftelijke verklaringen geen enkele rol te hebben gespeeld.
b) Een mondelinge garantie heeft dus geen juridische waarde? Misschien klopt dit wel maar het komt mij wel wat vreemd voor. Vooral als deze meerdere malen gedaan is en daar meerder getuigen van zijn. (punt 4)
c) Van een woningcorporatie welke al ruim 10 jaar appartementencomplexen exploiteert kan men niet verwachten dat zij een juiste inschatting maakt van de werkelijke kosten? (punt 5) Tijdens de eerste zitting hebben zij al erkend dat er grove fouten bij de berekening zijn gemaakt. Vreemd genoeg vond de rechter dit niet verwijtbaar. Het hof blijkbaar ook niet.
d) De zoon van V had voor zijn moeder een berekening gemaakt voordat de woning gekocht werd, hieruit bleek dat wanneer de maandelijkse bijdrage hoger was dat 70 euro het voordeliger zou zijn om te huren. Ook de makelaar bevestigde dit. Dit heeft hij in zijn schriftelijke verklaring, bij acte meegestuurd, uitvoerig uitgelegd. Als je het arrest leest krijg je de indruk dat deze verklaring helemaal niet is gelezen. (bovenaan punt 8 )
e) Ook het feit dat Mw. V een aanzienlijke financiële schade zou oplopen als zij op het aanbod tot terugkoop was ingaan blijkt in de overweging van het hof geen enkele rol te spelen. (midden punt 8 )

Ik krijg heel sterk de indruk dat er alleen naar de grieven is gekeken maar niet naar de onderbouwing daarvan en dat de schriftelijke verklaringen niet eens zijn gelezen. Ook onjuistheden in het eerste vonnis lijken gewoon overgenomen te zijn.

Misschien komt dit in de praktijk vaak voor, dingen die in eerste aanleg misgaan blijven gewoon doorsudderen en worden niet meer gecorrigeerd.

Omdat ik hier emotioneel bij betrokken ben kan ik het heel moeilijk objectief bekijken. Heeft iemand een idee waar het is misgegaan? Hadden we misschien bij iedere grief moeten zetten: ‘zie schriftelijke verklaringen 1,2,3,4 en 5’ om het hof aan te sporen deze wel te lezen?

En is het gebruikelijk dat het hof een verzoek tot mondelinge getuigenverklaringen afwijst zonder hiervoor een reden aan te geven?

Groet, Tilda

[bona fides]

In dit bericht had ik al het idee dat er geen sprake was van wanprestatie. De verkoopbrochure gaf 50 euro aan als maandelijkse bijdrage, en dat klopte op het moment van de verkoop ook. Alleen is die bijdrage later verhoogd.

Het hof zegt niet dat het twijfelt aan het waarheidsgehalte van de verschillende verklaringen, maar oordeelt dat uit die verklaringen niet volgt dat er een garantie was gegeven dat de maandelijkse bijdrage ook in de toekomst niet zal veranderen.

Een beroep op dwaling ligt daarom meer voor de hand. De rechtbank wees dit af wegens het gebrek aan causaal verband tussen de dwaling en het sluiten van de overeenkomst. Ook het hof acht niet bewezen dat bij een juiste voorstelling van zaken de koop niet zou zijn gesloten. Ter onderbouwing van het causaal verband was aangevoerd dat bij huur de maandelijkse lasten lager zouden zijn geweest dan nu het geval is. Het hof zegt dat deze stelling verder niet is onderbouwd.

[Tilda]

Dank voor je reactie bona fides.