|
|
| Auteur |
Bericht |
jandevries
Leeftijd: 47
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 10
|
 Geplaatst: ma 15 feb 2010 20:25 Onderwerp: Appartement van circa 55m2 verhuren in Amsterdam |
   |
|
Beste Juristen,
Ik zit met het welbekende probleem dat ik mijn woning niet kan verkopen tegen de gewenste prijs. Het betreft een klein appartement in Amsterdam van circa 55m2. Alleen volgens het puntensysteem (www.huurders.info) zou ik slechts iets van 300 euro per maand mogen vragen aan huur.
Nu ben ik in de gelegenheid de woning bijvoorbeeld enkele jaren aan te houden en deze te verhuren. Echter, dit alleen tegen een redelijke marktconforme huurprijs van bijvoorbeeld 1.200 euro per maand, waardoor ik uit mijn kosten ben (zal de rente niet mogen aftrekken), plus een klein beetje rendement (zowel direct als indirect) ontvang.
Mijn vraag:
Wat zijn de manieren om huurprijstoetsing te voorkomen door de huurcommissie. Ik dacht er zelf aan om het appartement te stofferen en daar dit appart te vermelden in het contract. Is dit een juiste? Zijn er uberhaubt mogelijkheden een dergelijk huurniveau te vragen aan huur?
Zijn er truckjes?
Belangrijk is dat ik niet van plan ben de woning slechts een jaar te verhuren. Als ik eenmaal huurders heb wil ik dat, zeg, 5 jaar volhouden.
Alvast dank voor jullie tips en adviesen. Ik denk dat veel personen met het antwoord geholpen zijn!
Jan |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22916
|
| Geplaatst: di 16 feb 2010 4:25 Onderwerp: |
|
|
Nee, dit kan niet. Stofferen/meubileren komt neer op servicekosten, en daar kun je alleen de werkelijke kosten voor vragen. 300 euro/maand kale huur en 900 euro/maand voor de gordijnen gaat dus niet werken.
Merk op dat als een huurder eenmaal de huur heeft verlaagd gekregen tot 300 euro, je deze huurder er waarschijnlijk nooit meer uit zult krijgen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
jandevries
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 10
|
| Geplaatst: di 16 feb 2010 10:49 Onderwerp: |
|
|
Ok, ik merk dat veel mensen dit enerzijds doen door hun eigen woning te verhuren in Amsterdam, en anderzijds door te huren tegen dergelijke prijzen.
Zelfs partijen als directwonen.nl etc werken er aan mee? Het lijkt mij niet dat nog iemand het risico leeg te lopen op zijn dure appartement.. |
|
|
|
|
|
ouwe sloeber
Leeftijd: 52
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 342
|
| Geplaatst: di 16 feb 2010 16:34 Onderwerp: |
|
|
Je zegt dat je 5 jaar wilt verhuren. Wil je dan ook dat dezelfde huurders er vijf jaar inzitten. Net wat Bona aangeeft, voor een comfortabele prijs krijg je mensen er niet uit.
Als je mikt op expats, dan weet je zeker dat deze weer verdwijnen na verloop van tijd. Je moet het dan wel gemeubileerd verhuren.
Verder moet je ook eens op de site van VROM kijken. Het puntenstelsel geldt niet voor woningen die geliberaliseerd zijn. Geliberaliseerde woningen zijn woningen die op het moment van verhuur boven de huursubsidiegrens lagen. Jammer genoeg lukt het me niet dit scherp te krijgen. In jouw geval zou het ook gunstig zijn te meubileren of te stofferen. Dan is het namelijk moeilijk de kosten te splitsen en dat is ook weer beter voor de verhuurder. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22916
|
| Geplaatst: di 16 feb 2010 17:32 Onderwerp: |
|
|
| jandevries schreef: | | Ok, ik merk dat veel mensen dit enerzijds doen door hun eigen woning te verhuren in Amsterdam, en anderzijds door te huren tegen dergelijke prijzen. |
Ga je gang, maar je bent gewaarschuwd.
| Quote: | | Zelfs partijen als directwonen.nl etc werken er aan mee? Het lijkt mij niet dat nog iemand het risico leeg te lopen op zijn dure appartement.. |
Geen vergunning meer voor Direct Wonen
Direct Wonen bestaat dankzij expats die hun rechten niet kennen.
@ouwe sloeber: bij huur van een woning tegen een geliberaliseerde prijs heeft de huurder 6 maanden de tijd om de prijs te toetsen tegen het puntensysteem. Blijkt de prijs lager uit te komen dan de huursubsidiegrens (zoals hier, want TS heeft dit al uitgezocht), dan volgt huurverlaging.
Hier kun je niet omheenwerken door te meubileren of stofferen, want dat worden servicekosten. Zie mijn vorige bericht.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
jandevries
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 10
|
| Geplaatst: di 16 feb 2010 18:48 Onderwerp: |
|
|
Indien ik het vijf jaar wil verhuren ga ik er niet vanuit dat dezelfde huurders 5 jaar blijven zitten.
Twee mogelijkheden
1) De huurders zijn net afgestudeerde starters en/of studenten die zorgen dat een van hun vriendjes het huurcontract overneemt (ik sluit echter 1 contract met 1 hoofdhuurder)
2) Een van de onderhuurders wordt hoofdhuurder
Gaat in beide gevallen de bezwaarmakingstermijn van 6 maanden in? Dus, elke keer als ik verander van huurder gaat moet ik maar weer afwachten? |
|
|
|
|
|
jandevries
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 10
|
| Geplaatst: di 16 feb 2010 18:52 Onderwerp: |
|
|
Zeer typisch trouwens, woningen met een vergelijkbare woz waarde in
Sint Oedelrole slagen met vlag in wimpel voor de puntentellingstoets en zijn wel geliberaliseerd, terwijl daar niemand een dergelijke huurprijs kan/wil betalen. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22916
|
| Geplaatst: wo 17 feb 2010 2:51 Onderwerp: |
|
|
Wie heeft jouw punten dan geteld? Het lijkt me dat in Amsterdam in principe hetzelfde puntensysteem wordt toegepast als elders in het land. Natuurlijk zal het aantal punten voor de locatie een beetje anders zijn.
En ja, bij elke nieuwe huurder loop je opnieuw dit risico. Tot het een keer fout gaat, waarna je de huurder nooit meer kwijtraakt.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
jandevries
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 10
|
| Geplaatst: wo 17 feb 2010 9:50 Onderwerp: |
|
|
| Nee, dat bedoel ik juist. Dat in Amsterdam hetzelfde puntensysteem wordt toegepast als elders in het land vind ik appart. Met name omdat de woningen daar soms wel tot twee keer zo duur zijn mbt tot het aantal m2 wvo. En nu blijkt juist dat het aantal m2 wvo een zeer groot gedeelte van het aantal punten bepaald. |
|
|
|
|
|
ouwe sloeber
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 342
|
| Geplaatst: wo 17 feb 2010 10:25 Onderwerp: |
|
|
De huurbescherming is tot een jaar. Bij een jaarcontract kun je de mensen nog wel verzoeken te vertrekken. Dit moet dan wel aangetekend, ook al staat in het contract dat het een huurperiode voor een jaar is. Bovendien kun je dit maar één keer doen. Twee keer dezelfde persoon een jaarcontract geven geldt niet.
Ik vind het ook een gekke regelgeving. Deze extreme huurbescherming houdt mensen tegen hun woning te verhuren terwijl dat best in een behoefte kan voorzien. Dat de regelgeving geldt voor een woningstichting is begrijpelijk, maar voor iemand die gewoon zijn huis gevuld wil hebben gedurende een korte periode.....
Ook ben ik met je eens dat de huurprijs niet is gekoppeld aan een de actuele waarde maar aan zaken of er een wasbak in de slaapkamer is ofzo....Heel vreemd voor een kabinet dat zo'n voorstander is van marktwerking (energiebedrijven, postbezorging,....) |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22916
|
| Geplaatst: wo 17 feb 2010 21:59 Onderwerp: |
|
|
| ouwe sloeber schreef: | | De huurbescherming is tot een jaar. Bij een jaarcontract kun je de mensen nog wel verzoeken te vertrekken. |
Dit is onjuist. (Nou ja, vragen kan natuurlijk altijd.)
Een huurcontract voor een jaar betekent alleen maar dat de huurder niet eerder kan opzeggen. Het geeft de verhuurder niet de mogelijkheid om de huurder eruit te krijgen.
| Quote: | | Dit moet dan wel aangetekend, ook al staat in het contract dat het een huurperiode voor een jaar is. Bovendien kun je dit maar één keer doen. Twee keer dezelfde persoon een jaarcontract geven geldt niet. |
Ik weet niet waar je dit vandaan hebt. Het klopt niet.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
JZ
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 39
|
| Geplaatst: wo 17 feb 2010 23:02 Onderwerp: |
|
|
Bij mijn weten worden hier wat dingen door elkaargehaald. Bij een tijdelijk contract is overigens alleen in specifieke gevallen mogelijk. Nu weet ik niet hoe dit in elkaar steekt met geliberaliseerde verhuur in samenhang met tijdelijke huur. Daarintegen stel je zou na 5 jaar terug willen in je woning is er wel de optie wel bij tijdige aankondiging de huurder uit te zetten. Let wel het beeindigen van een huurcontract dient wel te geschieden via een aangetekende brief en dit weer bij een bepaalde periode.
Wil je qua prijs boven de geliberaliseerde grens zitten dien je wel een tal van punten te letten echter dit is zo terug te vinden via vrom.nl |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22916
|
| Geplaatst: do 18 feb 2010 1:13 Onderwerp: |
|
|
| JZ schreef: | | Bij mijn weten worden hier wat dingen door elkaargehaald. |
Ik denk dat het punt vooral is dat er twee dingen spelen die allebei van belang zijn:
- het puntensysteem en de mogelijkheid die de huurder heeft om binnen 6 maanden de huurprijs te laten toetsen;
- de mogelijkheden voor de verhuurder om een huurovereenkomst op te zeggen.
| Quote: | | Daarintegen stel je zou na 5 jaar terug willen in je woning is er wel de optie wel bij tijdige aankondiging de huurder uit te zetten. Let wel het beeindigen van een huurcontract dient wel te geschieden via een aangetekende brief en dit weer bij een bepaalde periode. |
Klopt, maar die mogelijkheden lijken zich hier niet voor te doen. Als ik het goed begrijp wil TS wil een jaar of 5 verhuren en dan verkopen, hopende dat de woningmarkt tegen die tijd weer is aangetrokken.
Er lijken rechters te zijn die wel sympathie hebben met de situatie van verhuurders, zie bijv. Rb. Amsterdam 13 augustus 2009, LJN BK1821. Hoewel er geen wettelijke grond was om op te zeggen, wijst de rechter de vordering van de verhuurder toch toe. Een merkwaardige uitspraak, want de rechter lijkt ervan uit te gaan dat de huurder ten tijde van het aangaan van de huur zijn rechten niet kende:
| Quote: | | 5.4. (...) Nu in alle met betrekking tot de woning door [gedaagde] ondertekende stukken uitdrukkelijk staat vermeld dat de huurtermijn eindigt op 30 mei 2009, wordt het niet aannemelijk geacht dat [gedaagde], zoals hij stelt, in de veronderstelling verkeerde dat hij na het verstrijken van de huurtermijn in de woning kon blijven. (...) |
Ehm, met een beetje verstand van het huurrecht had hij niet alleen in die veronderstelling verkeerd, maar gewoon met zekerheid geweten dat hij in de woning zou kunnen blijven. Misschien meent de rechter dat de huurder als Venezolaan niet bekend kon zijn met het Nederlandse recht?!
| Quote: | | 5.6. [gedaagde] is vanuit Venezuela naar [woonplaats] gekomen. Het is een feit van algemene bekendheid dat in [woonplaats] woonruimte moeilijk te vinden is. Woningzoekenden staan jarenlang op een wachtlijst voor een woning als die van [eiseres]. [gedaagde] heeft bij het sluiten van de tijdelijke huurovereenkomst niet mogen verwachten dat hij, nog maar net aangekomen in [woonplaats], een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in de categorie woningen, waartoe de onderhavige behoort, zou vinden. |
Wat een onzin! Volgens het Nederlandse recht zijn huurovereenkomsten die werkelijk slechts tijdelijk zijn zeer uitzonderlijk.
| Quote: | | 5.7. Gelet op bovengenoemde omstandigheden is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldaan aan de zeer zware eisen waaraan aan beroep op de redelijkheid en billijkheid moet voldoen, wil het de werking van de huurbeschermingsbepalingen opzij kunnen zetten, en is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vordering van eiseres daarom zal toewijzen. Afgezien van de hiervoor genoemde omstandigheden laat de rechter zwaar meewegen dat [gedaagde] tot tweemaal toe niet is ingegaan op de woningen die Rots-Vast hem heeft aangeboden, nadat hij kenbaar had gemaakt de woning niet te willen verlaten. De voorzieningenrechter acht de huurbescherming een groot goed, reden waarom vermeden moet worden dat excessieve situaties als de onderhavige, de huurbescherming ondermijnen. |
Ik ben benieuwd of de huurder in hoger beroep is gegaan. Ik kan me maar moeilijk voorstellen dat deze beslissing in stand zou blijven. Als de huidige huurbescherming tot excessieve situaties leidt, is het m.i. aan de politiek om daar iets aan te doen.
De huurder had overigens met succes de huurprijs laten toetsen. Het is duidelijk dat deze expat bij wijze van uitzondering eens wél op de hoogte was van zijn rechten.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
ouwe sloeber
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 342
|
| Geplaatst: za 20 feb 2010 11:53 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | ouwe sloeber schreef:
De huurbescherming is tot een jaar. Bij een jaarcontract kun je de mensen nog wel verzoeken te vertrekken.
Dit is onjuist. (Nou ja, vragen kan natuurlijk altijd.)
Een huurcontract voor een jaar betekent alleen maar dat de huurder niet eerder kan opzeggen. Het geeft de verhuurder niet de mogelijkheid om de huurder eruit te krijgen. |
eh, van een makelaar. Nu ik dit zo opschrijf klinkt het heel onozel. Hoe slim het om een makelaar te geloven?
Ik las wel op de VROMsite dat het mogelijk is een huurcontract op te zeggen als er een dringende reden is. (Dringend?) voor eigen gebruik bijvoorbeeld.
Goed, mijn bijdrage was dan in ieder geval dat het door de weerlegging van BF helderder is geworden voor TS (en mijzelf). |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22916
|
| Geplaatst: za 20 feb 2010 17:34 Onderwerp: |
|
|
Er zijn inderdaad wel wat mogelijkheden, maar het is riskant om daarop te vertrouwen, en zeker als het als een algemene regel wordt geformuleerd als "bij een jaarcontract is er geen huurbescherming". Dat klopt gewoon niet.
In de situatie van TS zie ik geen mogelijkheid. TS zou zijn toevlucht moeten nemen tot leugen en bedrog, en daar kunnen wij natuurlijk niet aan meewerken. Daarvoor moet TS bij Direct Wonen zijn.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
