Aansprakelijkheid voor verborgen gebrek?

[Ilja]

Casus waar gebeurd:

Huis (uit jaren 60) verkocht met o.a. aanwezig een marmeren schouw. Geplaatst door (een) vorige bewoner. 6 jaar lang in gestookt zonder problemen. Nieuwe eigenaar gebruikt de schouw en er ontstaat een barst in het marmer. De nieuwe eigenaar stelt de verkoper aansprakelijk.

Verkopers zijn niet technisch onderlegd.

Vraag:

In hoeverre is de verkoper aansprakelijk voor de schade aan de schouw?

Volgens mij niet, aangezien het gebrek (zo het een gebrek is) niet bekend mag worden verondersteld. Ziet iemand het anders?
_________________
Als je denkt dat je alles hebt gehad, is het tijd om iets weg te geven.

Tip: www.omdatikhetzeg.blogspot.com
Niet van mij, wel erg leuk!

[mieke2]

(Ilja, concrete wetsartikelen moet je hier niet van me verwachten, alleen een mening).


Wat stof tot nadenken hier (klik link)

Is er destijds garantie verleend door de leverancier en de installateur van het marmer?
Was er een "gebruikshandleiding" aanwezig en aan de nieuwe eigenaar ter hand gesteld?
Hoe zeker is het dat de barst al niet bestond t.t.v. de eigendomsoverdracht?
Heeft de vorige eigenaar die barst intussen gezien/laten constateren door een betrouwbaar persoon (een derde)?
Wat is normaal gebruik van een marmeren schouw? I.e. welke brandstoffen stook je er in, en tot hoe hoog mag je zo'n vuur op laten laaien?
Wat heeft de nieuwe eigenaar er in gestookt? Hoe vaak? En hoe lang?

Het gebrek (de barst) was blijkbaar niet bekend bij de verkoper. Die is aansprakelijk voor "verborgen gebreken". Zonder duidelijkheid hier over hoe de nieuwe eigenaar (of andere mensen in zijn huis) tewerk zijn gegaan met de schouw, lijkt aansprakelijkheid me hier niet vast te stellen. Hoe terzakekundig was de nieuwe eigenaar (c.q. mensen die hij toestond de schouw te stoken)?

Tip: vraag ook eens bij een brandweerkorps naar het stoken van marmeren schouwen, en risico's. Dikke kans dat zulke beroepsmensen daar heel wat parate kennis over hebben.

Link verbeterd
_________________
...free as a bird...

[mieke2]

Oh, en naar aanleiding van een ervaring die ik ooit met een piano had: heeft de nieuwe eigenaar iets fundamenteels laten veranderen (zoals bijv. de aanleg van CV) zodat het klimaat en met name de vochtigheid in het huis nogal veranderd (verminderd) zijn in korte tijd?

Marmer is weliswaar niet te vergelijken met hout. Maar je zoekt naar een oorzaak waarom het bij een nieuwe gebruiker opeens "fout" gaat met zo'n schouw.

[Ilja]

Silverback, bedankt voor het advies ik ga er iets mee doen. Weet je ook hoe het zit met rookkanalen met een constructiefout? In casu is de schouw en schoorsteen namelijk niet gebouwd door de verkoper maar door (een van) diens voorgangers.
Dit is aan het licht gekomen na die barst in de schouw. Sorry dat het er eerder niet bijstond, ik hoorde het ook pas net. Maar volgens mij is een dergelijke onzichtbare constructiefout niet aan de verkoper toe te rekenen als deze de fout in redelijkheid niet kon kennen. In casu een econoom en een econometrist die niets van techniek weten.
_________________
Als je denkt dat je alles hebt gehad, is het tijd om iets weg te geven.

Tip: www.omdatikhetzeg.blogspot.com
Niet van mij, wel erg leuk!

[mieke2]

Ik vind dat het verhaal nu wel heel erg ver teruggaat: "door (een van) diens voorgangers". We praten over een huis, geen bijenkorf of duiventil. Hoe lang is de constructie van het rookkanaal en de schouw dan wel niet geleden? Maar ook: kennelijk heeft men ondanks die constructiefout jarenlang probleemloos kunnen stoken?!

Als dat zo is (jaren probleemloos gebruik, ondanks een constructiefout) wordt het m.i. met de aansprakelijkheid wat moeilijk. In hoeverre levert die constructiefout momenteel gevaar of nadeel op? Want met een zichtbaar barst(je) in het marmer zal de nieuwe eigenaar m.i. niet veel mensen onder de indruk brengen van zijn verhaal.

Je argument dat aan de vorige eigenaar de onzichtbare constructiefout niet is aan te rekenen, gaat m.i. juridisch niet op. De wet spreekt immers niet voor niets over verborgen gebreken, en aansprakelijkheid daarvoor. Dat is iets geheel anders als "schuld" of een gebrek verzwijgen. Maar wat is een gebrek als de schoorsteen (schouw, rookkanaal, dakopbouw) al jarenlang goed functioneert?
En ook het argument "die niets van techniek weten" vind ik in principe zwak. Maar dat haal ik alleen aan om hier van elkaar te kunnen leren. Dus een econometrist kan z'n kat in de magnetron stoppen om het natte dier even te laten drogen (een voorval waar gebeurd in Amerika, zij het wsl. niet met een econometrist)? En de leraar op het strand vorig jaar die spiritus of terpentine op een kampvuur gooide waarbij leerlingen gewond raakten, trof geen blaam? Nou, daar dacht het OM wel degelijk anders over (en m.i. volledig terecht) maar als ik me goed herinner heeft de rechter de man inderdaad vrijgesproken.

Conclusie: een praatje met de brandweer lijkt me voor jou geen gek idee. Brandweermensen hebben alle verstand van schoorstenen, schouwen èn rookkanalen. Daar komt een hoop bouwkundige kennis bij kijken, en natuurkundige (trekkracht, valwinden, windrichting o.a.) En zo iemand kan mogelijk als deskundige in deze kwestie advies leveren.

Neven-conclusie: Uit je verhaal wordt hier niet duidelijk hoe groot (lelijk, opvallend, storend, lastig) die barst in de marmeren schouw is. Gaat het om een centimeter, een decimeter, en hoe breed is de barst? Staat de schouw op instorten? Als het werkelijk om een objectief lelijke, grote schade gaat dan is het niet onredelijk dat de nieuwe eigenaar daar een oplossing voor zoekt (in de richting van de verkoper). Maar als het een flut-barstje is, wordt het m.i. een geheel andere zaak.
Want dan heb je te maken met kopers die de vorige eigenaar nog heel lang en heel vaak lastig kunnen vallen, over ieder detail aan het huis of de tuin dat hen bij nader inzien niet zint. Een vriend van me verkocht een voor-vooroorlogs daglonershuisje op het platteland van Groningen aan een vrouw uit de stad. Beiden onervaren in deze dingen, heeft ze hem nog zeker 2½ jaar met van alles aan klachten over "verborgen gebreken" op z'n huid gezeten. Als hij het ene had laten oplossen door een aannemer, dan kwam ze een paar weken later met het volgende probleem. En als ik eerlijk ben: zij was onredelijk en te veeleisend. Een raam wat niet gemakkelijk openschuift, een achterdeur die wat kiert, een enkele voeg waar wat cement uitgevallen was: als je een woning van meer dan honderd jaar oud koopt moet je niet over van alles en nog wat gaan lopen klagen. Dus uiteindelijk heeft hij een advocaat in de arm genomen, die haar een vriendelijke doch heel duidelijke brief heeft geschreven. En toen hield ze op.
In hoeverre zijn de nieuwe eigenaren in jouw "casus waar gebeurd" eventueel ook perfectionisten die op iedere slak zout leggen als het om geld gaat? (Al dan niet uit onwetendheid aan hun kant met criteria van aansprakelijkheid). Zo niet, mooi. Zo ja, deze schouw-kwestie meteen deskundig laten aanpakken (marmerspecialist, brandweer, bouw- & woningtoezicht) om de nieuwe eigenaren z.s.m. de wind uit de zeilen te nemen. Want hoe komt het dat je pas nu hoort over een constructiefout met het rookkanaal? Wat was de aanleiding dat de nieuwe eigenaar een expert heeft laten komen die dat blijkbaar constateerde? Toch niet een barst in het marmer?

[Ilja]

Ter verduidelijking, een collega van mij zit met het betreffende probleem en ik heb in ons eerste gesprek niet alle feiten onthouden, meegekregen. Uit een tweede gesprek kwam dit naar voren dat de barst niet het grootste probleem was, maar het rookkanaal.

Ik heb wat research gedaan naar de mededelingplicht en het conformiteitsvereiste (7:17 bw) . Volgens mij ben ik eruit en is er geen aansprakelijkheid:

Ten eerste worden verborgen gebreken geexonereerd in het standaard NVM contract. (wat betreft hele oude huizen komt het voor dat er nog verder gaande clausules zijn die situaties zoals bij die vriend van je voorkomen (HR uitspraak hierover, heb even geen nummer sorry, maar misschien dat hij nog iets kan terugvorderen (onverschuldigd betaald?)

Verder heb je als verkoper een mededelingsplicht onder bepaalde cummulatieve omstandigheden:
- de verkoper is op de hoogte van de betreffende eigenschap, althans behoort daarvan op de hoogte te zijn;
- de verkoper weet of behoort te weten dat de eigenschap voor de koper van essentieel belang is;
- de verkoper moet er rekening mee houden dat de koper met betrekking tot die eigenschap een onjuiste voorstelling van zaken heeft;
- verkeersopvattingen brengen mede dat de verkoper gehouden is de koper over de eigenschap in te lichten.
De laatste voorwaarde brengt mee dat ook hier de specifieke omstandigheden van het geval(11), waaronder bijv. de deskundigheid van partijen(12) en de onderzoeksplicht van de koper(13), van doorslaggevend belang kunnen zijn.(14).
(HR: 10-12-2004, LJN: AR3633)

Al bij het eerste punt valt het doek.

Daarnaast is er een uitspraak van de kantonrechter in Dordt die stelt dat een niet werkende openhaard in een woning met CV (zoals in casu) geen gebrek is dat normaal gebruik (wonen) onmogelijk maakt en dat er daarom geen aansprakelijkheid bestaat als er een gebrek is met de haard.

eea wekt bij mij de indruk dat er geen aansprakelijkheid rust op mijn collega.

Nogmaals bedankt voor het meedenken.
_________________
Als je denkt dat je alles hebt gehad, is het tijd om iets weg te geven.

Tip: www.omdatikhetzeg.blogspot.com
Niet van mij, wel erg leuk!

[mieke2]

Akkoord Ilja. Leerzaam! En ik hoop met je mee dat het hier bij blijft. Wel even een goed duidelijke brief omtrent e.e.a. aan de nieuwe eigenaar sturen.


Even ter info in deze thread over aansprakelijkheid verborgen gebreken
Zomer 1999 wordt een woonhuis, bouwjaar 1970, verkocht door de 1e eigenaar/bewoner. Er wordt een zgn. voorlopig koopcontract getekend (een op zich misleidende benaming). De verkoper laat elders bouwen en de oplevering van diens nieuwe huis wordt verwacht om en nabij maart 2000.
Dan verschijnen er in de herfst van 1999 plotseling berichten over betonrot ook in de draagvloer van het type woningen waar het in deze eigendomstransactie om gaat. Eventueel, als zo'n vloer vervangen moet worden, kunnen de geschatte vervangingskosten dán zo'n 10.000 tot 15.000 Euro bedragen. Wat nu te doen?
De verkoper weet niet, kan ook niet weten, of de vloer van zijn huis is aangetast. Hij wil met inspectie wachten totdat hij het ontruimd heeft voor de definitieve eigendomsoverdracht. Dat is voor de koper, die de koopsom dan voldoen moet, geen aantrekkelijke gedachte. De notaris loste het als volgt op: bij het betalen van de koopsom zal 15.000 Euro in bewaring blijven bij de notaris en niet aan de verkoper worden uitgekeerd. De koper krijgt tot max. 3 maanden na inbezitname de gelegenheid om de draagvloer door een deskundige te laten inspecteren. De kosten voor dat onderzoek zullen tussen verkoper en koper worden gedeeld. (NB: de guldensbedragen van toen hier in Euro's circa weergegeven)
In dit verhaal kon de notaris na enige tijd het ingehouden bedrag alsnog aan de verkoper uitkeren. Want bij inspectie bleek de verdachte Kwaaitaal-vloer geen gebreken te vertonen, tot ieders geluk. Immers, op basis van wat nieuwsberichten over dat type betonvloer, kon de aspirant-koper niet onder z'n koopovereenkomst uit zonder boete te moeten betalen. En had de vloer wel aangetast geweest, dan had dat verstrekkende financiële consequenties gehad met name voor de verkoper. Want de leverancier van de vloeren was intussen failliet, en de schade had nergens te verhalen geweest.
Ik haal het hier aan omdat de constructie die door de notaris werd voorgesteld, m.i. een goede zet was. En waard om in je achterhoofd te houden mocht je ooit met een enigszins vergelijkbare situatie te maken krijgen: aansprakelijkheid voor eventuele verborgen gebreken die allengs aanzienlijk realistischer lijken, en de tijdlijn tussen koopovereenkomst sluiten en de definitieve effectuering van de eigendomsoverdracht.


13:13 u. gewijzigd om toe te voegen dat verkoper z.s.m. het in bewaring gehouden bedrag alsnog door de notaris kreeg uitgekeerd, natuurlijk