"Makelaarsovereenkomst"

[Cella]

Stel je ziet een huis wat je wel wilt hebben. Je huurt een makelaar in, eerst voor de bezichtiging via Vereniging Eigen Huis, dan voor het onderhandelen en alle daaruit voortvloeiende toestanden rechtstreeks.
De verkopend makelaar blijkt een hele andere manier van onderhandelen te hebben dan gebruikelijk is, namelijk via de e-mail. Jouw makelaar doet daar niet aan mee en dwingt de verkopend makelaar steeds weer telefonisch de onderhandeling door te spreken. De verkopend makelaar is boos en zegt tegen de verkoper dat hij denkt dat, door de slechte relatie tussen hem en de aankopend makelaar, de koop vast niet zal doorgaan. De eigenaar van het huis bericht jou hierover via de e-mail. Eén dag later stuurt de eigenaar van het huis je, persoonlijk via je e-mail, een eindbod omdat hij het gekissebis tussen de makelaars zat is. Take it or leave it zeg maar. Jou makelaar zegt dat dat echt nog te hoog ligt en wil doorgaan met de onderhandelingen.

Wat doe je?

In de overeenkomst staat een vast bedrag genoemd dat je aan de makelaar moet betalen voor onderhandelen, contract opstellen enzenz. Wat krijgt de makelaar als de koop uiteindelijk niet door blijkt te gaan?

Kun je onder het eindbod van iemand gaan zitten met jouw eindbod, is dat gebruikelijk?

[Gwenny]

Ik denk dat eerst belangrijk is dat er wordt uitgezocht in hoeverre het per e-mail willen onderhandelen is toegestaan.

Immers, per e-mail valt de werkelijke afzender nooit te controleren. En mede daarom is e-mail in mijn ogen fraudegevoelig.

In het makelaarsregelement staat denk ik ook wel beschreven hoe de financiële afhandeling zal gaan als de koop niet door mocht gaan.

De reden waarom de koop niet door zou gaan vind ik trouwens ook geen juiste. Door het wangedrag van beide makelaars worden immers zowel de werkelijke verkoper als potentiële koper benadeeld.
_________________
Het leven is een lichtflits tussen twee eeuwigheden van duisternis.
*Vladimir Nabokov*
(8/60.2 en 8/60.2)

[bona fides]

Per e-mail onderhandelen is vanzelfsprekend toegestaan (want geen wet die het verbiedt). Daarnaast kunnen ook rechtsgeldige rechtshandelingen per e-mail worden verricht (art 3:37 lid 1 BW). Per SMS of MSN kan ook.

Het is niet ondenkbaar dat bijvoorbeeld bij de NVM aangesloten makelaars zich bij hun onderhandelingen van elektronisch verkeer moeten onthouden. Of dit zo is weet ik niet. Ik betwijfel het eigenlijk.

Natuurlijk kun je met jouw eindbod onder het eindbod van de wederpartij zitten. Dat valt onder de contractsvrijheid. Het is duidelijk dat zo'n eindbod dan geen aanvaarding van het bod van de wederpartij inhoudt, maar een verwerping. De wederpartij mag jouw 'eindbod' aanvaarden. Er lijkt mij verder ook geen rechtsregel te bestaan die zegt dat een partij na een 'eindbod' niet opnieuw mag bieden.

In hoeverre de overeenkomst met je makelaar het je toelaat om buiten je makelaar om te bieden weet ik niet. Mocht de overeenkomst dit niet toelaten, dan blijft je bod of je aanvaarding wel geldig, maar kun je de makelaar schadevergoeding schuldig zijn. Ik denk overigens dat het wel mag, maar dat het je niet ontslaat van je plicht de makelaar te betalen.

Of je je makelaar geld verschuldigd bent als er in het geheel geen koop tot stand komt, zal afhangen van wat er precies is overeengekomen. Zoals jij het schrijft ("In de overeenkomst staat een vast bedrag genoemd dat je aan de makelaar moet betalen ...") denk ik dat je altijd moet betalen, tenzij de makelaar zelf wanprestatie pleegt. Maar lees maar eens goed wat er precies staat.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[rien_nl]

Op zich is dat zo gek nog niet het onderhandelen via mail

Geen oeverloze discussie wat wel of niet gezegd is

Wat de kopende makelaar nu mist is een stukje emotie wat je uit een stem kunt halen, waardoor je dingen wel of niet in kunt schatten.

Door persoonlijk onderhandelen kun je vaak een net wat lagere prijs bereiken of weet je dat er gewoon een bodemprijs ligt.

Volgens mij mag je gewoon met de eigenaar onderhandelen maar
makelaars vinden dit absoluut niet prettig.

Ergaan dan twee onderhandelingen door elkaar lopen en dat kan heel lastig worden. Ook juridisch kan dit problemen opleveren. Wil je zelf wel onderhandelen zeg dan tegen je makelaar dat je vanaf nu zelf de onderhandelingen voert.

Je kunt er van uitgaan dat als jezelf de zaak afsluit, je toch courtage moet betalen, daar hoef je de overeenkomst met je makelaar eigenlijk geeneens over natelezen.

[Duch]

Je kan natuurlijk altijd onder het 'eindbod' van de verkoper gaan zitten. Het enige wat een eindbod is, is een aanbod waarvan de wederpartij zegt niet te willen afwijken. De verkoper zegt in feite dat als je dit niet accepteert, er geen verkoop zal plaats vinden. Daar tegenover kan je natuurlijk je eigen 'eindbod' plaatsen. Dan zie je vanzelf wel wat er gebeurt.

Het lijkt me eraadzaam om in ieder geval zelf met je makelaar af te stemmen wat er verder gaat gebeuren. Dan voorkom je inderdaad dat er twee overeenkomsten ontstaan door twee naast elkaar lopende onderhandelingsprocessen. Als je afspreekt met je eigen makelaar hoe je gaat reageren op het eindbod heb je zelf in ieder geval duidelijk wat het standpunt van jouw kant van de zaak is.

Het lijkt me raadzaam om in een eventuele reactie ook meteen even te vragen of de makelaar van de wederpartij nog voor de wederpartij spreekt of mag spreken. Je wil tenslotte ook niet een overeenkomst hebben die de verkoper niet gewild blijkt te hebben.
_________________
This is a court of law young man, not a court of justice
- Oliver Wendell 'the great dissenter' Holmes -