Opzegging huurovereenkomst

[Martijn]

Naar alle waarschijnlijkheid is dit een eenvoudige vraag om te beantwoorden maar toch ben ik niet zeker van het antwoord wat ik hier zelf op zou geven.

De situatie is als volgt:

- Twee personen huren een woning. In eerste instantie voor een periode van 1 jaar dat, indien niet tussentijds opgezegd, stilzwijgend zal overgaan in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

De huurcommissie begint (naar aanleiding van een huursubsidie-aanvraag) een procedure die uiteindelijk leid tot een "toetsing aanvangshuurprijs". De verhuurder wil hierop de huurders uit zijn pand krijgen want hij voelt het al aankomen, hij zal, indien in het ongelijk gestelt een lagere huur moeten aanvaarden en tevens een bedrag terugbetalen aan zijn huurders.

Nu wonen de bewoners er reeds 10 maanden en staat in de algemene voorwaarden het volgende over het opzeggen van de huur:

[bona fides]

Om te beginnen: dit zal de verhuurder niet lukken.

Maar je redenering is niet helemaal de juiste. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd houdt in dat de huurder en verhuurder gedurende die bepaalde tijd de overeenkomst kunnen opzeggen, maar slechts voor een moment dat valt ná die bepaalde tijd. Dus de verhuurder mag hier, met inachtneming van die opzegtermijn van 3 maanden, de huur inderdaad opzeggen per de aanvang van de 14e maand (dus na 1 jaar plus 1 maand).

Zodra de bepaalde tijd (het jaar) om is, wordt de overeenkomst stilzwijgend omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment kunnen huurder en verhuurder met inachtneming van hun opzegtermijn de huur per iedere maand opzeggen.

Tot zover lijkt de huurder dus een probleem te hebben. Maar nu helpt de wet door te bepalen dat een opzegging van de verhuurder geen effect heeft, tenzij de huurder schriftelijk toestemt, of de rechter heeft beslist op een vordering van de verhuurder. De rechter zal de vordering slechts toewijzen op een beperkt aantal gronden, zie artikel 7:274 lid 1 BW. Van zo'n grond lijkt hier geen sprake.

Overigens betrekt de rechter bij zijn oordeel slechts gronden die de verhuurder in zijn opzegging heeft aangevoerd. De verhuurder is (logischerwijze) verplicht bij een opzegging die gronden te vermelden op straffe van nietigheid van de opzegging.

Een soort uitzondering is artikel 274 lid 2 BW: bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan uitdrukkelijk worden bepaald dat de huurder aan het eind van die termijn de woning zal ontruimen, maar ook dit is slechts afdwingbaar in een beperkt aantal gevallen (namelijk wanneer is afgesproken dat de verhuurder of de vorige huurder na afloop de woning zal betrekken, en dit ook daadwerkelijk gebeurt).

[Martijn]

Hmm .. jouw gedachtengang is inderdaad heel anders dan hoe ik zelf zou denken. Wat is dan nog de waarde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd? (die in dit geval dus overloopt naar onbepaalde tijd na het verstrijken hiervan)

[bona fides]

Buiten het geval van harde afspraken als bedoeld in artikel 274 lid 2 BW is de enige waarde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dat de overeenkomst voor minimaal die periode wordt aangegaan. Een eenzijdige opzegging tegen een datum vóór het verloop van die periode heeft in geen geval effect. Natuurlijk kunnen huurder en verhuurder wel altijd overeenkomen de overeenkomst te ontbinden.

Dat de huurovk voor bepaalde tijd na verloop van die tijd automatisch wordt omgezet in een huurovk voor onbepaalde tijd komt overigens niet omdat de ovk dat zo zegt, maar omdat art 7:271 lid 1 BW dat zo bepaalt en daar bij overeenkomst niet van kan worden afgeweken (7:271 lid 7 BW).