|
|
| Auteur |
Bericht |
chen_caribman
Leeftijd: 47
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 8
|
 Geplaatst: za 25 okt 2008 0:15 Onderwerp: Verkoop woning gaat niet door |
   |
|
Ik zit met het volgende. Woning is verkocht ovb financiering. Koopovereenkomst getekend op 27/9/08. Financiering moet voor 17/10/08 rond zijn, bankgarantie uiterlijk 24/10/08. Door allerlei redenen heeft men vertraging opgelopen oa. koopsubsidie nog niet rond. Koper verzoekt op 17/10/08 om een uitstel tm 24/10/08. Verkopers gaan akkoord met termijn maar niet akkoord met verleggen van bankgarantie.
Op 24/10/08 krijgt de verkoper te horen dat de koop niet doorgaat. Koper heeft tevens een aankoopmakelaar. Aankoopmakelaar verklaart dat een foutief intentieverklaring werkgever in eerste instantie door de werkgever niet goed is ingevuld. De werkgever weigert nu een nieuwe af te geven ivm een evt. recessie. Aankoopmakelaar geeft dit aan als reden van afwijzing hypotheekverstrekker. Echter : Hypotheekverstrekker verstrekt per email (zonder handtekening in een wordbestand) geeft aan dat salaris niet toereikend is, hier wordt niet over een niet verstrekte koopsubsidie gerept in tegenstelling tot reden verzoek uitstel.
Een logisch vervolg is een gebreke stelling van de koper, deze verzoeken om binnen 8 dagen aan zijn verplichting te voldoen. Koopovereenkomst is NIET ontbonden aangezien verkoper maar 1 afwijzing hypotheek heeft ontvangen, nogmaals per email via aankoopmakelaar-> in een wordbestand (dus wijzigbaar) en niet ondertekend. Verder een 2 afwijzing heeft de koper niet kunnen overhandigen.
Is het realistisch om voor de 10% schadevergoeding zonder rechterlijke tussenkomst te gaan? Juridisch gezien staat de verkoper sterk, maar in het praktijk niet. Alle hulp en tips zijn welkom! |
|
|
|
|
 |
RPRN
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 99
|
| Geplaatst: zo 26 okt 2008 1:56 Onderwerp: |
|
|
| Waarom staat volgens jou de verkoper juridisch gezien sterk, maar in de praktijk niet? |
|
|
|
|
|
chen_caribman
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: zo 26 okt 2008 15:07 Onderwerp: |
|
|
| RPRN schreef: | | Waarom staat volgens jou de verkoper juridisch gezien sterk, maar in de praktijk niet? |
De makelaar geeft te kennen dat in het praktijk een rechter daadwerkelijk geleden schade evt. kan opleggen. De verkoper moet dan aantonen wat dan zijn geleden schade is. Het kromme van het verhaal is dat in de koopovereenkomst wordt aangegeven dat de verkoper 10% van aanschafwaarde kan opeisen na ingebrekestelling zonder rechterlijk tussenkomst. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: zo 26 okt 2008 15:22 Onderwerp: |
|
|
Die boeteclausule is er nu juist om te voorkomen dat de niet presterende partij zijn schade moet aantonen. Volgens mij is de clausule gewoon geldig. Wél kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, "indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist", de bedongen boete matigen (art. 6:94 lid 1 BW).
Tien procent is een flink bedrag, dus matiging zit er wel in. Het zou mij echter verbazen als de rechter de eis stelt dat de geleden schade wordt aangetoond.
Verder kan de schuldenaar natuurlijk proberen zich te beroepen op overmacht. Maar ja, hij heeft zelf het koopcontract getekend en wist dat hij erg weinig tijd had.
edit: je kunt op rechtspraak.nl zoeken naar soortgelijke situaties om een idee te krijgen hoe rechters hiermee omgaan. Een voorbeeld is Rb. Rotterdam 30 juli 2008, LJN BD9242:
| Quote: | 5.7 Gelet op al het vorenoverwogene heeft [eiser-1] de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden en is de gevorderde boete in beginsel toewijsbaar. [gedaagde-1] heeft de rechtbank echter nadrukkelijk verzocht om matiging van de boete en heeft daartoe aangevoerd dat de billijkheid dit vereist, omdat [eiser-1] geen of nauwelijks schade heeft geleden. De rechtbank oordeelt daaromtrent als volgt.
5.8 De rechter behoort van zijn bevoegdheid tot matiging van een contractuele boete een spaarzaam gebruik te maken. Het bedingen van een boete als aansporing tot nakoming of ter fixatie van schadevergoeding is op zich geoorloofd; het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor het ingrijpen in de contractsvrijheid van partijen. Matiging is slechts toegestaan 'indien de billijkheid dit blijkbaar eist' waarbij een afweging dient te worden gemaakt op basis van de concrete omstandigheden van het geval. Een grond voor matiging kan zijn dat de bedongen boete in relatie tot de overtredingen zo 'buitensporig' is dat de eisen van de goede trouw eraan in de weg zouden staan dat zij ten volle wordt opgevoerd. (...)
De rechtbank gaat er daarom vanuit dat [eiser-1] (nagenoeg) geen schade heeft geleden. [eiser-1] heeft voorts niet betwist dat [gedaagde-1] de Nederlandse taal slecht beheerst, dat hij geen conceptovereenkomst heeft ontvangen en dat hem niet duidelijk is verteld dat in de koopovereenkomst was opgenomen dat hij alleen recht had ontbinding in te roepen indien hij geen financiering van 60% van de koopsom + kosten kon verkrijgen en dat hij het pand kocht als beleggingsobject. Bovendien heeft [eiser-1] niet weersproken dat hij kort na de ontbinding een hogere verkoopprijs heeft gerealiseerd bij verkoop van het pand aan de gemeente. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, vereist de billijkheid dat de boete wordt gematigd tot een bedrag van € 5.000,--. |
Een matiging van € 23.750 (10%) tot € 5.000, maar met nogal wat omstandigheden die voor matiging pleiten. De verkoper lijkt aan de wanprestatie zelfs te hebben verdiend!
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
chen_caribman
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: zo 26 okt 2008 16:42 Onderwerp: |
|
|
Bona Fides, Dank. Ik zal er naar kijken. Verder staat in koopcontract dat een ontbindende voorwaarden kan zijn : voor afgesproken datum koper voor de financiering van de woning voor een bedrag ad...geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks on de bij deze instellingen gebruikelijke voorwaarden.
Als ik het goed lees : hoeft de koper maar 1 afwijzing te overleggen, maar naar mijn weten toch altijd 2? Zijn 2 afwijzingen niet wettelijk verplicht? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: zo 26 okt 2008 20:06 Onderwerp: |
|
|
Nee, de wet zegt hier helemaal niets over.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
