Rechtsgeldige overeenkomst?

[jeanbob]

Beste mensen,

De volgende kwestie kwam mij onlangs ter ore:

Een 18-jarig meisje is op internet op zoek naar een perceel grond voor haar paarden. Haar interesse wordt gewekt door een stuk grond dat op de website van een makelaar staat. Ze stuurt een mail naar de makelaar om te informeren naar de prijs. Die wordt telefonisch meegedeeld door de makelaar en bedraagt € 60.000,-

Het meisje bezichtigt het land en zij komt tot de slotsom dat de vraagprijs te hoog is. De grond is erg drassig en derhalve in de huidige staat niet geschikt voor paarden. Zij stelt dat het € 10.000 kost om dit probleem op te lossen. In een e-mail stelt zij de makelaar op de hoogte van de staat van de grond en deelt hem in dit kader vervolgens mee dat ze niet voor dit stuk land gaat, althans niet voor € 60.000,- en (quote): 'dan mag het zeker niet duurder als € 50.000 zijn.'

De makelaar vraagt vervolgens aan het meisje op welke oppervlakte het bedrag van €50.000 precies ziet, dit is hem namelijk niet helemaal duidelijk. Het meisje beantwoord de vraag en de makelaar noemt vervolgens in zijn reply - om zeker van zijn zaak te zijn - de specificaties van de grond (oppervlake, kadastrale aanduiding etc.) en voegt hier eveneens een afbeelding van het perceel bij. Het meisje bevestigt dat het inderdaad om dat stuk grond gaat.

De makelaar mailt vervolgens dat contact opneemt met de verkoper en de bieding van € 50.000 zal voorleggen. Even later bevestigt hij aan het meisje dat de verkoper het bod geaccepteerd heeft . Hij somt wederom de exacte specificaties van het perceel op en vraagt het meisje om haar gegevens om een concept koopovereenkomst op te stellen. Hiermee komt de mailconversatie ten einde.

Een paar dagen later belt de makelaar de vader van het meisje op en deelt hem mee dat zij vast zit aan de grond. De vader vertelt de makelaar dat het meisje nog maar 18 is en dat de mails van de dochter puur bedoeld waren om informatie in te winnen. De makelaar antwoordt dat hij al twijfelde aan de mails, maar dat ze reeds 18 is en derhalve bevoegd een dergelijke overeenkomst af te sluiten. Tenslotte meldt hij dat ze de overeenkomst kunnen afkopen voor € 500,- (ex. BTW).

Menen jullie dat er een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen? En zijn partijen door de verklaringen over en weer reeds in de precontractuele fase beland, waardoor de makelaar wellicht terecht €500,- vordert? En mocht de makelaar volgens jullie in goed vertrouwen uit de verklaringen van het meisje opmaken dat zij de grond daadwerkelijk wou kopen en zij daadwerkelijk een bod deed?

[bona fides]

De casus vertelt al dat de makelaar het niet vertrouwde. Als er geen vertrouwen is, is er per definitie ook geen gerechtvaardigd vertrouwen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[DENNIS79]

Ik vraag mij af of we het hier over huiswerk hebben, of over een werkelijke casus.

Omdat het geen woning betreft is artikel 7:2 BW niet van toepassing. In principe kan dus op verschillende wijzen (niet enkel schriftelijk) een rechtsgeldige overeenkomst met betrekking tot de verkoop tot stand komen. In hoeverre e-mail verkeer al dan niet gerekend kan worden tot het schriftelijkheidsvereiste hoeft dan niet te worden besproken.

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding, waarbij zowel aanbod en aanvaarding geuit moeten zijn met een op het beoogde rechtsgevolg gedane verklaring. (etcetera, etcetera)

Het is daarom van belang te onderzoeken in hoeverre de opmerking van het meisje daadwerkelijk als aanbod te gelden heeft. Voor zover er geen vertrouwen bestond bij de makelaar, gaat het al mis op gerechtvaardigd vertrouwen van de makelaar.

Maar ook als de bewoording van het meisje zodanig was als de TS stelt, namelijk "dan mag het zeker niet duurder zijn als € 50.000, -", dan kan dat geenszins als werkelijk aanbod beschouwd worden, maar slechts een uitnodiging aan de makelaar om opnieuw een aanbod te doen.

De makelaar bevestigt vervolgens dat de verkopers akkoord gaan met een vraagprijs van € 50.000, -, maar sluit hiermee geen overeenkomst, doch doet slechts een nieuw aanbod aan het meisje.
_________________
"Nusquam est, qui ubique est"

[Eidhof]

[Regin]

[Eidhof]

[cvb]

Wat is in dit verband trouwens de juridische betekenis van het feit, dat makelaar zich richt tot de vader van 'het meisje'??
_________________
Ben geen jurist

[dr.dunno]