Huurrecht, duur van de overeenkomst

ActEstFabula

Geachte dames/Heren,

Ik heb een vraag die betrekking heeft op een huurovereenkomst (7:290)

Het betreft hier een huurovereenkomst die ingegaan is op 1 februari 2001 voor de duur van 3 jaar. (t/m 31 januari 2004)

Vervolgens is er in het contract opgenomen dat na het verstrijken van de bovengenoemde periode de overeenkomst voortgezet wordt voor een aansluitende periode van 3 jaar. (t/m 31 januari 2007)

In de overeenkomst staat vervolgens dat na deze tweede termijn van 3 jaar de overeenkomst wordt voortgezet voor een aansluitende perioden van telkens 1 jaar.

Er is een opzeg termijn tegen het einde van de huurperiode van 4 maanden opgenomen in het huurcontract.

Nou heb ik een half jaar privaatrecht gehad waar dit zijdelings ter sprake kwam, maar ik durf er geen volwaardige uitspraak over te doen. Dit zijn de gegevens die ik eruit kan afleiden.

Correct me if i am wrong.

- 7:291 lid 2 BW is semi dwingend recht: je kunt dus niet afwijken ten nadele van de huurder.
- Er kan middels tussenkomst van de rechter een proefcontract opgesteld worden van 2 jaar als beide partijen daar over eens zijn, maar in dit geval is dat niet aan de orde.
- Vanuit rechtswegen geld voor 7:290 huurcontracten dat dit 5 + 5 jaar huurcontracten zijn. Dus ondanks dat in het contract een huurtermijn staat van 3 jaar vloeit er vanuit rechtswegen een contract voort van 5 jaar + 5 jaar en dan voor onbepaalde tijd, tenzij er een verlengingsbeding is opgenomen. In dit geval is deze er voor 1 jaar. (tenminste ik neem aan dat, dat zich kwalificeert als een verlengingsbeding.)
- Op 1 februari 2001 is de huurovereenkomst gestart. De eerste periode volgens het huurcontract loopt tot 31 januari 2004. Dit is volgens mij nietig omdat het niet aan de vormeisen van de wet voldoet. Ik denk dat de eerste termijn liep tot 31 januari 2006. De twee termijn loopt dan vanuit rechtswegen door tot 31 januari 2011. (5 jaar erbij)

Dus tot daar denk ik het door te hebben, maar nu wordt het lastig voor mij.

Als de huurder wil opzeggen wat is de eerst mogelijke datum waarop hij kan opzeggen? Ik denk uiterlijk 30 september 2013 als hij er op 31 januari 2014 vanaf wil zijn.

Maar als dit het geval is en hij zegt niet op voor 30 september 2013, omdat hij het vergeet of iets dergelijks wordt het contract dan automatisch verlengd met 1 jaar en dan kan de winkelier pas van huur contract afzijn op 31 januari 2015 (vanwege jaarlijkse verlenging van 1 jaar na de eerste twee periodes) in plaats van als hij het contract opzegt voor 30 september 2013 dat het contract afloopt op 31 januari 2014.

Dat zijn mijn twee vragen die ik heel graag beantwoord zie.

Nu ben ik nogal nieuwsgierig van aard en heb ik nog twee aanvullende vragen.

Stel het contract had geen verlengingsbeding. Het contract zou dan op 31 januari 2011 verlengd worden voor onbepaalde tijd. Maar wat houdt onbepaalde tijd in? Kan de huurder dan gewoon mij aanschrijven op bijvoorbeeld 1 juni 2014 en zeggen dat hij wil opzeggen en dat hij over 4 maanden (opzeggingstermijn) verdwenen is, dus op 30 september 2014?

Is het zo ondanks dat er een opzeggingstermijn staat van 4 maanden in het huurcontract dat deze alleen geld voor de huurder en dat de verhuurder altijd 1 jaar opzeggingstermijn moet aanhouden en de daarbij 1 van de 4 opzeggingsgronden moet kunnen aantonen na 10 jaar. Dus bijvoorbeeld stel dat de verhuurder, de huurder eruit wilt hebben en hij schrijft hem aan op 1 juni 2014 met laten we ervan uitgaan een geldige opzeggingsgrond. Mag de huurder dan blijven zitten tot 31 mei 2015 of geld voor de huurder dezelfde opzeggingsgrond? Volgens mij niet maar ik weet dit niet zeker als jullie deze twee vragen ook zouden kunnen ophelderen dan zou dit geweldig zijn.

Alvast bedankt.

Edit: getallen gecorrigeerd