Gedagvaard na verwijderen illegaal gebouwde schuur huurder

[Bonjour]

Beste allemaal,

graag jullie advies omtrent het volgende:

een kennis van me is eigenaar van een dubbele woning, waarvan een al geruime tijd verhuurd (al ver voor de koop). De huurder heeft ver voor de koop illegaal een soort schuur (paar tegen elkaar geplaatste platen, geen echt gemetseld bouwwerk of iets dergelijks) gebouwd achter de woning. Nadat de eigenaar de huurder meerdere malen heeft gevraagd de schuur af te breken en hier geen gehoor aan is gegeven heeft de eigenaar de schuur zelf afgebroken, waarna de huurder de verhuurder gedagvaard heeft (kort geding, eis om schuur terug te bouwen op verbeurte van dwangsom).

Zowel in de koop- als de huurovereenkomst is niet opgenomen over een schuur die de huurder zou mogen gebruiken of in gebruik zou hebben. Er wordt slechts gesproken over een woning (dus ook geen tuin, achterplaats).

Mijn kennis wil graag weten of hij in zijn recht staat, had hij de schuur af mogen breken? Mijns inziens heeft hij gelijk, aangezien er op papier nergens terug te vinden is dat de schuur van de huurder zou zijn. Het gaat om een bouwwerk geplaatst zonder toestemming van de gemeente. De laatste heeft ook aangegeven dat het bouwwerk gewoon afgebroken mocht worden zonder sloopvergunning, aangezien de bouw nooit is aangevraagd en ook niet is opgenomen in het kadaster. Wat zij hij kunnen aandragen bij de rechter om zijn gelijk te halen?

Bij voorbaat dank!

[svdongen]

Had hij een handhavingsverzoek gedaan? De gemeente kan dan zelf handhaven door de schuur te slopen en deze laten slopen door iemand. Indien deze gewoon hem heeft gemachtigd, is er niets aan de hand en is de problematiek voor de gemeente. Is dit het geval?

[StevenK]

Door de verhuur behoort het woongenot, het gebruik van gehuurde, exclusief toe aan de huurder. Verhuurder heeft daar, anders dan voor inspectie en andere noodzakelijke kwesties, niets te zoeken.
Verhuurder is weliswaar door natrekking eigenaar geworden van de schuur, maar diezelfde schuur behoort ook tot het woongenot. Door te slopen, zonder toestemming van de rechter, heeft de verhuurder naar mijn mening onrechtmatig gehandeld jegens de huurder.
Het gaat kennelijk niet om een vergunningvrij bouwwerk? Dan vermoed ik dat de vordering in kort geding niet toewijsbaar is, *mits* aangetoond wordt dat het om een illegaal bouwwerk gaat *en* dat de huurder herhaaldelijk is gesommeerd aan de illegale bebouwing een einde te maken. Wel is toewijsbaar vergoeding van de schade, zijnde de kosten die de huurder heeft gemaakt voor de bouw van de schuur.
Let wel: het is een vermoeden en de uitkomt zal afhankelijk zijn van alle omstandigheden van het geval, maar de verhuurder dient erop bedacht te zijn dat verhuurders die met een sloophamer voor eigen rechter spelen op weinig sympathie kunnen rekenen bij de kantonrechter.

[Suijkerbuijk]

[DENNIS79]

[svdongen]

Mocht de huurder zich wel in de tuin begeven?

[dr.dunno]

Dat hele verhaal over handhaving wordt m.i. pas relevant op het moment dat de constructie aard- en nagelvast aan het onroerend goed vast zat; als het gewoon een constructie op een stukje gras met een dakje was dat je zo kunt verplaatsen had de verhuurder er sowieso niks over te zeggen. Hetzelfde geldt volgens mij ook voor vergunningsvrije bouwwerken.

Mocht het ding echter bijvoorbeeld met fundering en al opgebouwd zijn en niet vergunningsvrij gebouwd mogen worden, dan is het een ander verhaal. Maar als de verhuurder eigenaar is geworden (door natrekking) en hij nooit toestemming heeft gegeven om een bouwwerk als dusdanig te bouwen, deze ook achteraf duidelijk kenbaar maakt dat die er niet van gediend is en het huurcontract ook niet stelt dat een dergelijk gebruik binnen het huurgenot valt, zou ik niet weten waarom er toestemming moet komen van de huurder om de boel te slopen als die in ieder geval een redelijke termijn heeft gehad om z'n zooi eruit te halen en zelf het ding te slopen; het is zijn eigendom en bovendien is het waarschijnlijk strijdig met het verhuurcontract dan wel goed huurderschap om zomaar zo'n ding te bouwen zonder toestemming van de verhuurder.

Voor zover de schuur er al stond toen er een andere eigenaar was, er zijn termijnen voor zulke zaken. Maar ook al zou er bijvoorbeeld toestemming zijn verleend, dan nog is dat mijns inziens een persoonlijke verbintenis waar de nieuwe eigenaar in beginsel niet aan gehouden is en de huurder dan de vorige eigenaar moet aanspreken op het feit dat dat niet geregeld is bij de verkoop. Mocht de huurder menen dat hij toch rechten had op dat gebied, dan ligt de bewijslast bij hem.

Het verhaal over onkostenvergoeding naar de huurder toe is ook dubieus, al is het maar omdat je dan mijns inziens een beroep zou willen doen op ongerechtvaardigde verrijking; het moet dan wel een heel bijzonder schuurtje zijn geworden en niet simpelweg iets met een paar muren en een golfplaten dak om de fietszadels en harken droog te houden. Ook hierbij ligt de bewijslast bij de huurder.

Waarom zet hij er niet gewoon zo'n losstaand houten opbouwhuisje neer dat in theorie verplaatsbaar is met weinig moeite? Kost minder dan een rechtszaak en de huurder heeft dan wel zekerheid (en bovendien blijft de eigendom bij hem als je voldoet aan de voorwaarden).

Zie ook het Portacabin arrest (HR 31 oktober 1997, NJ 1998, 97):

[Suijkerbuijk]