Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 1 van 1 |
|
|
|
| Auteur |
Bericht |
H. Faber
Leeftijd: 32
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): HG
Berichten: 2
|
 Geplaatst: za 15 dec 2012 17:03 Onderwerp: Twee overeenkomsten, één huis |
   |
|
Hallo allemaal,
Ik hoop dat ik dit bericht in de goede categorie heb gezet, zo niet mijn excuses.
Ik zit met een probleempje voor school. We moeten namelijk een opdracht maken waarin er twee kopers zijn voor een huis. De een heeft op een borrel een mondelinge overeenkomst afgesloten met in bijzijn van een getuige (die claimt de afspraken te hebben gehoord, de getuige is in dit geval zijn echtgenoot, die ook aanwezig was op de borrel) en heeft de dag na de borrel van de verkoper een email ontvangen met de bevestiging van de afspraak/overeenkomst.
De andere verkoper is een stel die gereageerd heeft op een te koop-bord dat een aantal maanden later in de tuin stond. Deze hebben uiteindelijk ook het huis verkregen d.m.v. een notariële akte.
Mijn vraag is nu of de eerste koper het huis kan vorderen op grond van de eerder afgesproken overeenkomst. En het belangrijkste, heeft hij genoeg bewijsgrond? Zelf kwam ik op art 7:2 BW (de overeenkomst van de (ver)koop van een huis moet schriftelijk vastgelegd zijn. Is de email nu wel of niet voldoende bewijsmateriaal? Zelf zat ik nog te denken aan art 6:227a BW, maar ik weet niet of dit klopt.
Alvast bedankt voor eventuele reacties, |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 15 dec 2012 18:27 Onderwerp: Re: Twee overeenkomsten, één huis |
|
|
| H. Faber schreef: | | Mijn vraag is nu of de eerste koper het huis kan vorderen op grond van de eerder afgesproken overeenkomst. |
Nog los van het antwoord op deze vraag is het hopelijk duidelijk dat de eerste koper de verkoper niet meer kan dwingen om het huis aan hem te leveren. Het huis is namelijk al geleverd aan de tweede koper. Maar schadevergoeding zou nog een optie zijn, waarbij het nog wel de vraag is wat de schade precies zou zijn (wellicht het misgelopen voordeel als de overeengekomen koopprijs onder de marktwaarde lag).
| Quote: | | En het belangrijkste, heeft hij genoeg bewijsgrond? |
De eerste vraag is: valt uit het verhaal wel op te maken dat er een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen de eerste koper en de verkoper? Pas als dat het geval is, komt de vraag of de eerste koper voor de rechter de feiten zou kunnen bewijzen die ten grondslag liggen aan die koopovereenkomst (waarbij nog kan worden opgemerkt dat bewijs van die feiten niet eens nodig is als de wederpartij ze erkent).
Art. 7:2 BW eist dat de koop van een woning schriftelijk wordt aangegaan. In dit geval gaat het om een mondelinge overeenkomst. Die mondelinge overeenkomst is nietig (HR 9 december 2011, LJN BU7412). Die mondelinge overeenkomst kunnen we dus vergeten, en de getuige van die mondelinge overeenkomst ook.
We hoeven dus alleen nog naar de e-mail te kijken. Of een schriftelijke koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW per e-mail kan worden aangegaan is een interessante vraag (waarop art. 6:227a BW inderdaad het antwoord lijkt te geven), maar uit de casus blijkt slechts dat de verkoper een bevestiging heeft gestuurd naar de koper. De koper heeft daar blijkbaar niet op gereageerd (want anders zou dat in de casus hebben gestaan). Er is dus geen sprake van aanbod en aanvaarding per e-mail, zodat er per e-mail geen overeenkomst is ontstaan, dus zeker geen schriftelijke overeenkomst in de zin van art. 7:2 BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
H. Faber
Leeftijd: 32
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): HG
Berichten: 2
|
| Geplaatst: ma 17 dec 2012 17:10 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | | Nog los van het antwoord op deze vraag is het hopelijk duidelijk dat de eerste koper de verkoper niet meer kan dwingen om het huis aan hem te leveren. Het huis is namelijk al geleverd aan de tweede koper. Maar schadevergoeding zou nog een optie zijn, waarbij het nog wel de vraag is wat de schade precies zou zijn (wellicht het misgelopen voordeel als de overeengekomen koopprijs onder de marktwaarde lag). |
Ja, dat klopt. Ik zie alleen dat ik vergeten ben te melden dat de hypotheek- en leveringsakte nog niet ondertekend zijn door de tweede koper. Maakt dit nog verschil?
| Quote: | | De eerste vraag is: valt uit het verhaal wel op te maken dat er een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen de eerste koper en de verkoper? Pas als dat het geval is, komt de vraag of de eerste koper voor de rechter de feiten zou kunnen bewijzen die ten grondslag liggen aan die koopovereenkomst (waarbij nog kan worden opgemerkt dat bewijs van die feiten niet eens nodig is als de wederpartij ze erkent). |
Er is tot dusver nog geen schriftelijke koopovereenkomst ontstaan. Alleen de mondelinge met als bevesting de email.
| Quote: | | We hoeven dus alleen nog naar de e-mail te kijken. Of een schriftelijke koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW per e-mail kan worden aangegaan is een interessante vraag (waarop art. 6:227a BW inderdaad het antwoord lijkt te geven), maar uit de casus blijkt slechts dat de verkoper een bevestiging heeft gestuurd naar de koper. De koper heeft daar blijkbaar niet op gereageerd (want anders zou dat in de casus hebben gestaan). Er is dus geen sprake van aanbod en aanvaarding per e-mail, zodat er per e-mail geen overeenkomst is ontstaan, dus zeker geen schriftelijke overeenkomst in de zin van art. 7:2 BW.Nog los van het antwoord op deze vraag is het hopelijk duidelijk dat de eerste koper de verkoper niet meer kan dwingen om het huis aan hem te leveren. Het huis is namelijk al geleverd aan de tweede koper. Maar schadevergoeding zou nog een optie zijn, waarbij het nog wel de vraag is wat de schade precies zou zijn (wellicht het misgelopen voordeel als de overeengekomen koopprijs onder de marktwaarde lag). |
Dus als ik het goed begrijp is de email niet voldoende bewijs omdat er geen antwoord op is gegeven? En stel nou dat er wel geantwoord is, is het dan voldoende om toch aan het schriftelijkheidsvereiste te voldoen? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 17 dec 2012 19:10 Onderwerp: |
|
|
| H. Faber schreef: | | Ja, dat klopt. Ik zie alleen dat ik vergeten ben te melden dat de hypotheek- en leveringsakte nog niet ondertekend zijn door de tweede koper. Maakt dit nog verschil? |
Dat is in tegenspraak met wat je schreef: "Deze hebben uiteindelijk ook het huis verkregen d.m.v. een notariële akte."
Als het huis nog niet geleverd is, dan maakt dat in zoverre verschil, dat een vordering tot levering nog kan worden toegekend. Daarvoor moet de eiser echter wel een "ouder" recht hebben op levering. Dat is niet het geval, want hij heeft geen recht op levering.
| Quote: | | Dus als ik het goed begrijp is de email niet voldoende bewijs omdat er geen antwoord op is gegeven? |
Met bewijs heeft dit niets te maken. Tenzij je de e-mail zou willen gebruiken als "bewijs" dat op de e-mail is geantwoord. Maar dat slaat nergens op.
| Quote: | | En stel nou dat er wel geantwoord is, is het dan voldoende om toch aan het schriftelijkheidsvereiste te voldoen? |
Zie art. 6:227a BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 1 van 1 |
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
