opstalovereenkomst

[kampeerder]

Casus:

A heeft een rectreatiewoning op het terrein van B.
A heeft met B een opstalovereenkomst gesloten voor de duur van 20 jaar met een mogelijk verlening van nog eens 20 jaar.
In de opstalovereenkomst is, naast de retributie, de jaarlijkse vergoeding voor de huur van de grond vastgelegd.
De jaarlijkse vergoeding heeft al aanvullende bepaling dat deze jaarlijks met de prijsindex verhoogd mag worden.
Er is in de overeenkomst geen bepaling opgenomen dat de huur van de grond jaarlijks opgezegd kan worden.

A wil de recreatiewoning, inclusief het opstalrecht verkopen aan C.
De eigenaar, B. wil hieraan niet anders meewerken dan aan de beoogde nieuwe eigenaar van de recreatiewoning C. dan wel een hogere huur voor de grond in rekening te brengen dan wel dat C. de grond moet kopen.
Daarnaast eist eigenaar B. een commissie van 10% van de verkoopprijs. Ook als A, zonder bemiddeling van B de recreatiewoning verkocht krijgt.
De handelswijze van B. leidt er toe dat het voor A. schier onmogelijk is de recreatiewoning te verkopen.
Keer op keer haken potentiele kopers af.

Wat kan A. doen tegen de handelswijze van B?
_________________
Ambactus pragmaticus!
Voorzichtig!
Niet voederen met overbodige procedures!

[marja.verstralen]

Dag,


Volgens mij is A niet beschikkingsbevoegd de recreatiewoning te verkopen. De eigendom van de woning wordt immers nagetrokken door de grond, zodat woning en grond beide eigendom zijn van B.

A kan alleen het opstalrecht verkopen. A mag het opstalrecht verkopen zonder medewerking van B.

B mag de recreatiewoning en de grond verkopen onder zijn eigen voorwaarden. Wel blijft het opstalrecht op de woning rusten en de huur blijft gelden (art. 7:226 BW koop breekt geen huur).


Met vriendelijke groet,

Marja

[kampeerder]

Eeuuhhh,

Door het vestigen van het recht van opstal wordt juist voorkomen dat de opstalgever (de eigenaar van grond) eigenaar van de recreatiewoning is.
Die wordt dat pas, door natrekking, als het opstalrecht beeindigd is.
Dit is nu juist een deel van het probleem.
_________________
Ambactus pragmaticus!
Voorzichtig!
Niet voederen met overbodige procedures!

[Regin]

Als in de overeenkomst van opstal niet is bepaald dat toestemming van B nodig is voor vervreemding, dan kan A het recht van opstal zelfstandig verkopen (vgl. art. 5:91 lid 1 jo. 5:104 lid 2 BW). De handelswijze van B is mogelijk onrechtmatig, maar het causaal verband lijkt mij lastig te bewijzen. A moet immers aantonen dat zonder de inmenging van B de koop wel doorgang zou hebben gevonden. Misschien kan A kopers overtuigen door een vrijwaring van eventuele aanspraken van B te garanderen?

[marja.verstralen]

Het spijt me; ik had het artikel even moeten lezen (art. 5:101 BW).
In dat geval lijkt het me dat B juridisch geen poot heeft om op te staan. Zijn eisen zijn niet vastgelegd in een koopovereenkomst en u, als opstaller hoeft die eisen niet te accepteren.

[kampeerder]

Dank voor jullie reacties.
Rest nog één vraagje.
Nu de huur van de grond (prijs in de akte vastgelegd en duur gelijk aan het opstalrecht) opgenomen is in de opstalakte hebben we het dan over een afhankelijk, of onafhankelijk opstalrecht?
Eigenlijk is dit de crux.
Bij een onafhankelijk recht heeft B. inderdaad op grond van 5:104 BW geen andere keuze dan mee te werken. Tenzij hij graag bij de kantonrechter een en ander uit wil leggen.
Bij een afhankelijk recht wordt het weer erg ingewikkeld.
_________________
Ambactus pragmaticus!
Voorzichtig!
Niet voederen met overbodige procedures!

[Regin]

Als het opstalrecht niet zonder het huurrecht kan bestaan is het een afhankelijk recht. Of dat zo is hangt van de precieze bewoordingen van de overeenkomst af. De gelijke duur en vastlegging in dezelfde akte lijken erop te wijzen dat er sprake is van een afhankelijk opstalrecht. A is volgens mij niet bevoegd om het huurrecht zonder medewerking van B aan iemand anders over te dragen.