Vraag aan juristen: Wel of geen recht op huurderving

[louise75]

Verhuurmakelaar en Rechtspraak: Stelling gebaseerd op een praktijk situatie

Situatie:
De verhuurmakelaar vindt een kandidaat huurder. Doordat de verhuurmakelaar de controle van papieren gebrekkig uitvoert en informatie achterhoud wordt de huurder (een oplichter) voorgesteld aan de verhuurder als een bonafide kandidaat.
De huurovereenkomst van het gemeubileerde pand wordt voor 12 maanden afgesloten en de 1e maand huur voor januari wordt betaald via de verhuurmakelaar.

• In februari blijkt dat de huurder een oplichter is en wordt geen huur meer betaald
• De verhuurder start een ontruimingsprocedure via de deurwaarder en een kort geding
• Eind april doet de rechter uitspraak en staat ontruiming toe, met in achtneming van de wettelijk termijnen.
• De deurwaarder betekent het vonnis en sommeert de huurder het pand per 15 mei te verlaten.
• Met inachtneming van een termijn van 14 dagen na de datum betekening, 29-mei, eigent de verhuurder en deurwaarder zich de toegang tot het pand toe.
• De verhuurder treft een pand aan met vernielingen en diefstal van roerende goederen. De verhuurder heeft 2 maanden nodig om het pand weer in verhuurbare staat terug te brengen. Het pand is per 1 augustus weer voor verhuur geschikt.

De huurder is spoorloos en biedt geen verhaalmogelijkheden.

In een bodemprocedure wordt de verhuurmakelaar veroordeelt, vanwege de schending van de zorgplicht en het achterhouden van relevante informatie, tot het terugbetalen van de herstelkosten woning en de dagwaarde van de gestolen goederen.
De huurderving wordt in zijn geheel niet door de rechtbank aan verhuurder toegekend.
• De rechtbank redeneert dat niet aangetoond kan worden dat, voor deze periode, een andere huurder zou zijn gevonden en indien een huurder gevonden zou zijn kan niet aangetoond worden dat deze huurder de huur zou betalen.

Probleemstelling:
A) Op welke wijze kan een verhuurder, geconfronteerd met deze situatie, aantonen dat dit pand wel aan een betrouwbare huurder, gedurende dezelfde periode, verhuurd kon worden en deze huurder wel de huur zou betalen.

B) Heeft de verhuurder, in boven geschetste situatie, recht op huurpenningen, aangezien de verhuurder de eerste 5 maanden (jan t/m mei) geen toegang tot het pand had en er 2 maanden (juni t/m juli) nodig waren voor het terugbrengen in de verhuurbare staat van het pand.
(n.b. U kunt er vanuit gaan dat alle genoemde perioden onderbouwd kunnen worden met een kort geding vonnis, exploot deurwaarder en bonnen leveranciers)

Wij zien uw reactie, met eventuele verwijzing naar artikelen in het burgelijk wetboek en jurispudentie in soortgelijke situaties, met belangstelling tegemoet.

[cvb]

Eigenaar en makelaar zijn niet overeengekomen, dat laatstgenoemde verhuur en betaling garandeert (?).

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit bericht kunt u geen rechten ontlenen.


Vaststaat dat de verhuurmakelaar jegens u wanprestatie heeft gepleegd door informatie te verzwijgen.

Vaststaat dat u schade heeft opgelopen, namelijk gederfde huurpenningen.

U moet het causaal verband tussen de wanprestatie en de schade aantonen. Dat wil zeggen dat u moet aantonen dat zonder het verzwijgen van informatie wel een betrouwbare en betalende huurder zou zijn geplaatst. Dat wil weer zeggen dat u aannemelijk moet maken dat, was de informatie wel medegedeeld, u deze huurder geweigerd had en dat de verhuurmakelaar ook binnen afzienbare tijd een betrouwbare huurder zou hebben kunnen gezorgd.

Als het op grond van de overeenkomst met de verhuurmakelaar ook de plicht was van de verhuurmakelaar om voor een goede huurder te zorgen, is het eenvoudig. Dan hoeft u alleen aannemelijk te maken dat wanneer de verhuurmakelaar zijn plicht was nagekomen, er wel huur was betaald. Dat is eenvoudig, maar het lijkt erop dat die plicht niet was overeengekomen?


Met vriendelijke groet,

Marja

[louise75]

Beste CVB,

Dank voor uw reactie.

Bedoelt u met verhuurder "de verhuurbemiddelaar"?

Met vriendelijke groet,
Louise

[louise75]

Beste Marja,

Dank voor uw reactie.

Er is een bemiddelingsovereenkomst (overeenkomst van opdracht) dat de verhuurbemiddelaar (tegen loon) voor de particuliere verhuurder op zoek zou gaan naar een betrouwbare huurder uit het bedrijfsleven.

Dit gegeven staat in de dagvaarding en is door verhuurbemiddelaar niet weerlegd.

Met vriendelijke groet,
Louise

[marja.verstralen]

Dag,


Dan rustte op de verhuurmakelaar een inspanningsverplichting (moest op zoek gaan naar een betrouwbare huurder).

Dan is volgens mij aan u om aan te tonen, dat wanneer de verhuurmakelaar aan deze inspanningsverplichting wel op de juiste manier had voldaan, hij inderdaad een betrouwbare huurder kon leveren binnen afzienbare tijd.

Misschien heeft de verhuurmakelaar daar informatie over, over haar prestaties?


Succes en met vriendelijke groet,

Marja